《踩盘日记》总第8期。
近期，南方日报、南方+推出深圳踩盘策划报道，对龙岗、坪山、光明、龙华、宝安等地的住宅/公寓新盘，实地走访，对从通过片区规划、生活配套、楼盘产品等板块将同区域的楼盘作分析对比，最终形成“踩盘日记”。
本期将带来光明中心区2个在售新盘：电建洺悦鹏著花园+金茂公园里。
1、区域规划
【光明科学城】
深圳光明科学城作为大湾区综合性国家科学中心先行启动区，将打造成粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区，吸引世界顶尖科研人员及科技创新人才。大科学装置集群作为光明科学城“一主两副”科学装置集聚区中的“一主”核心，含5平方公里核心区和1平方公里拓展区，将布局世界级大科学装置。
根据规划，光明科学城将建设成为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分，代表国家参与全球科技竞争与合作。目前，脑模拟与脑解析、合成生物研究、空间引力波探测等6个大科学装置，已落户光明科学城。
【光明凤凰城】
光明科学城产业转化区以光明凤凰城为基础，建设成果转化平台和产业创新平台，培育和布局未来新兴产业。光明凤凰城规划面积14.89平方公里，辖区范围内布局重大项目39个，总投资1522亿元。
凤凰城片区聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能，打造产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅。目前，凤凰城片区已汇集的产业有招商局光明产业园、华星光电及莱宝高科等。
光明中心区规划图，图片来源：深圳市规划和自然资源局。
2、片区规划【光明中心区】
光明中心区是光明科学城的中间部分，规划面积8.18平方公里，定位深圳北部集商业、文化、休闲配套于一体的城市新中心。
8月22日，深圳市规划和自然资源局发布了“光明中心区法定图则（草案）”，规划用地8.18平方公里，规划片区总建筑规模1316万平。
光明中心区规划图。图片来源:深圳市规划和自然资源局。
3、交通方面
A：电建洺悦鹏著花园
楼盘地处光明科学城的光明中心区片区与凤凰城产业转化区交汇地带，近光明大道、观光路、光侨路主干道。项目周边分布着龙大高速、外环高速和南光高速快速到达福田、南山、龙华和龙岗等行政区。
在轨道交通方面，项目距离预计2025年开通的6号线支线二期华夏站仅约百米，距地铁6号线凤凰城站和高铁光明城站分别约2公里和2.5公里，通过轨道线路未来将与13号线、18号线、莞深城际、广深港高铁、赣深高铁实现换乘。
B：金茂公园里
楼盘最近的地铁站为6号线光明大街站，距离约1.2公里。项目周边有光明大街、光明大道、公常路、松白路及龙大高速、外环高速等交通线路。
南方+ 邱永宽 拍摄
4、教育及商业等配套
A：电建洺悦鹏著花园
项目配建一所幼儿园，周边分布着深圳实验学校光明部（高中）、九年一贯制深圳实验光明学校、光明小学、东周小学、光明中学、凤凰学校。
商业方面，项目自带约6000㎡商业，周边有已开业的光明蓝鲸世界，万达广场光明广场、龙光广场（在建）、万达广场（在建）、星河COCOCity。
南方+ 邱永宽 拍摄
文体休闲资源方面，楼盘紧邻光侨公园（规划中），南侧即是光明新城公园，光侨路一路之隔即为网红公园的虹桥公园；此外，项目南边还有光明高尔夫球会，大顶岭山林公园及光明农场，近光明区群众体育中心，光明区图书馆总馆、光明文化艺术中心、光明区会展中心。
医疗就医方面，距离中国科学院大学深圳医院(东院区)约600米、中山大学附属第七医院约4公里、深圳市中医院光明院区约3公里。
B：金茂公园里
楼盘周边有东周小学、九年一贯制深圳实验光明学校、深圳市教育科学研究院实验小学（光明校区）、光明区实验学校、深圳实验学校光明部（高中）、光明高级中学及中国科学院深圳理工大学附属实验高级中学；此外，项目附近还规划建设一所九年一贯制学校。
商业配套方面，项目配建260个商铺，商业一共7层。比较近的文体休闲资源包括，项目对面即是东周文化公园，附近有规划建设中的深圳科技馆新馆、书城青少年宫，近翠湖公园、科学公园及华侨城光明小镇等。
项目距离中国科学院大学深圳医院东院区和西院区分别约2.4公里和3.9公里，距离中山大学附属第七医院和深圳市中医院光明院区分别约4.3公里和5.9公里。
5、楼盘概况
A：电建洺悦鹏著花园
南方+ 邱永宽 拍摄
楼盘位于光明中心区的华夏路与光侨路交会处，占地约2.2万㎡，总建面约12.6万㎡。项目由4栋高层住宅构成，可售住宅户数为614户，户型为88㎡两房创意空间和108㎡的三房创意空间住宅，均价约5.25万/㎡，精装交付，约2024年8月交房，车位比约1:0.75。
电建洺悦鹏著花园现场视频
B：金茂公园里
楼盘位于新湖街道华夏路与光明大街交汇处，占地面积约1.2万㎡，总建面约7.2万㎡。目前在售约89㎡三房住宅，房源约二三十套，均价约5.1万/㎡，车位比约1:0.8。
【小结】
总体来看，两个楼盘项目各有千秋。从居住的景观及文体休闲资源和动静平衡来看，无疑电建洺悦鹏著花园更胜一筹，居住也更纯粹。周边生态及景观资源突出，三公园紧邻项目；与光明群众体育中心隔路相对，距离光明区行政服务大厅约900米内，距光明区图书馆和文化艺术中心距离项目约1.8公里以内，距片区集中商业项目均在2公里左右，距离比较适中；只是目前距离已开通地铁站点稍远。该住宅产品在价格上，也体现了一定的差异，均价高于另外两个竞品项目约1500元/㎡。
金茂公园里项目由体量较小，距离地铁站点略远。不过，项目商业与体量比较匹配。在产品方面，金茂公园里89㎡设计出并不局促的三房，成为项目亮点。
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【策划】冯少文
【文/图】邱永宽 冯少文
【作者】
大湾区楼市观察