前言 .
面对疫情反复爆发，叠加行业经济下滑，开封的市场折射出典型三、四线城市的现状：市场供求同环比持续下降，市场热度降至低谷；即使降价，也难换来量涨；客户观望情绪愈发浓厚，成交周期拉长；房企投资意愿几乎为零，土地成交均由平台背景公司托底成交。
2022年以来，全国上至中央，下至地方，各种举市政策接踵而至，约有83个省市出台相关楼市松绑政策。3月初，郑州“郑十九条” 政策重磅落地，随后河南多地市跟进，开封也先后在公积金、利率、限售等政策上释放利好，但楼市复苏进程被疫情打断，回温仍旧要较长的一段时间。
1
开封政策变化
01
政策发力需求端，力度大，但效果不明显
3月下旬，开封跟进郑州释放出宽松政策，意在释放住房需求、减缓购房压力、提高流动性。政策涉及降低首付比例、提高公积金贷款额度，放开仅有的“限售”政策。可以说政策力度非常大，直指根基，一撸到底。此政策一出，意味着在开封购房将不受任何限制，买方市场完全放开。
政策颁布后市场反响短暂积极。3月第四周案场客户量增加，看房热情被调动起来，到访量从周均单盘53组上升至65组，上涨23%，但随后两周客户量又回到50组左右。成交一直维持在3套，转化率持续低位，没有得到改善。
表1：2022年开封新政策一览表
02
房贷利率半年内从6.37%下调至4.4%，
仍有进一步下调的可能
开封的房贷利率一直处于全国较高水平。2021年4月，据贝壳研究院数据监控，开封首套房贷款利率6.13%，位居全国前三，二套利率6.35%，位居全国前五。从2021年11月份以来，开封先后经历三次下调利率，2021年11月份，首套房贷款利率6.37%仍然处于高位；直至5月18日，终于跟随央行新政，首套商品房贷款开始执行4.4%，二套5.2%。预计会释放部分住房需求。
2022年5月20日，央行再次下降5年期LPR至4.45%，首套房贷利率下限可再调低20BP，也就意味这4.25%成为可能。这个利率创下近七年新低，而且是对新购房者和已购房人群的双重“普惠”，预计开封也会快速跟进。
2
开封新房市场特征（节选）
01
供求量价：供求规模低位，价格探底
成交量跌至近四年最低值。规模峰值出现在2020年，市场供应约315万方，成交约270万方，价格峰值出现在2019年，随后开启降价跑量模式。2021年下半年以来，叠加汛情和反复疫情，市场一直未走出下行周期。2022年1-4月成交量约51.17万方，仅为2021年的2成。2020年月均成交约22.5万方， 这一值到2022年仅约为4.3万方，下降了约80%，市场复苏较为艰难，恢复之路仍需较长一段时间。
图1：2019年-2022年开封商品住宅供求量价
数据来源：CRIC2020
02
开盘表现：改善项目活跃度攀升，推售相对积极
据市场监控，近半年13个开盘项目中，9个为改善项目，占比约69%。小高层和洋房等具备改善属性的项目活跃度相对较高。2021年7月，星联揽月湾推出180㎡洋房去化率约高达86%；海马公园二期2022年2月底推出155-165㎡洋房，去化率约25%。而纯刚需项目仅有一个晖达新世界紫宸无蓄客平推，推出约216套，去化率仅约为5%。项目之间分化加剧。
图2：开封近两年开盘推售去化走势
数据来源：市场监控
03
客户情况：
置业需求延后、关注重点转向产品力（略）
04
项目情况：
本土房企营销积极，方式多样化助力成交（略）
3
二手房市场（节选）
01
二手房市场率先回调
新房交付危机尚未减缓，二手房的现房优势便凸显出来，价格触底反弹，5月份龙亭区二手房均价约7178元/㎡，环比上涨约1.1%。典型项目郑开橄榄城二期，晖达新世界5月份价格环比上涨约4.38%，区位优、品牌物业口碑良好的项目具备高保值基础。
02
限售政策放开，一二手房倒挂价现象或将消失
政策放开后，二手房市场压力上升。3月底限售政策放开后，二手房放量明显增加，据市场监测，3月底两天释放500多套房源，加上开封市场一二手房倒挂明显，尤其是汴西新区，预计随着市场放量不断增多，一二手房价差逐渐缩小。
图3：龙亭区住宅二手房价格走势
数据来源：安居客
4
土地市场
01
地价居高不下，房企利润空间缩窄
众所周知，土地成本是构成项目开发成本份额最大的部分。从2021年下半年，三道红线收紧，房企融资压力陡升，超过80%的房企选择以价换量，2020年市场均价7044元/㎡，同比下降4.5%，而与之对应的土地地价却不降反升，货地比下降至2.41，留给房企的利润空间进一步缩窄，包括深耕房企在内的一众房企，纷纷选择驻足观望。
表2：商品住宅货地比对比分析
数据来源：CRIC2020
02
地方平台托底成交（略）
5
企业表现
01
房企慎重进驻开封市场
全国房企接连进入开封的热闹场景一去不复返，市场需求透支进入量价双低阶段，房企进驻意愿尤其慎重。2021年以来新进驻房企为零。当下开封市场存量周期已经上升至近17个月，去库存压力持续攀升。在房企战略聚焦、集约化投资指导思想下，接下来的开封面临的会是本土房企之间的竞争局面。
图4：开封市场新进驻房企数量变化
数据来源：市场调研
02
坚持产品主义房企快速打开市场局面
市场虽然很难，但仍有一些亮眼表现。星联岚溪府3月份实现来访519组，4月份来访658组，海马公馆3月份414组，4月份325组，项目热度相对较高。其他的房企比如亚新、绿城和新枫华等房企市场呼声较高；这些房企进驻开封较早，已交付的项目赢得了市场认可，积累良好的口碑与客群基础。客户信任危机背景下，价格已经不再是客户的重要关注点，坚持长期主义的口碑、品质房企得以脱颖而出。
6
未来预判
01
政策预判：仍有较大的调整空间
开封政策仍有进一步宽松的调整空间。目前河南各地市已经跟进政策调整的有包括洛阳、驻马店、信阳、新乡、许昌等在内的13个地市。下一步的调整方向既要有较为广泛的覆盖面，也应该有可操作的指导细则；可在缓解主体房企困境、激发自住改善需求以及优化市场环境等方面发力救市。
02
未来发展行情预判：较长时间低温波动运行
市场虽难，但应怀有信心。随着全国至上而下的各种扶持政策出台落地，疫情得到有效控制，市场信心恢复也指日可待。大浪淘沙，未来的市场运行会更加稳健，企业运作更加健康，在中长期内能保持平稳运行便是开封市场较优的方向。
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专题目录
开封房地产市场白皮书
前言
一、开封政策变化
1、政策发力需求端，力度大，但效果不明显
2、房贷利率半年内从6.37%下调至4.4%，仍有进一步下调的可能
二、新房市场特征
1、供求量价：供求规模低位，价格探底
2、开盘市场表现: 改善项目活跃度攀升，推售相对积极
3、客户情况：置业需求延后、关注重点转向产品力
4、项目情况：本土房企营销积极，方式多样化助力成交
三、二手房市场
1、二手房市场率先回调
2、限售政策放开，一二手房倒挂价现象或将消失
四、土地市场
1、地价居高不下，房企利润空间缩窄
2、地方平台托底成交
五、企业表现
1、房企慎重进驻开封市场
3、坚持产品主义房企快速打开市场局面
六、未来预判
1、政策预判：仍有较大的调整空间
2、市场走势预判: 较长时间低温平稳运行
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