5月15日，央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，宣布个人首套住房商贷利率下限调降20个基点，二套住房政策下限不变。
专家表示，此次政策调整有助于充分落实低成本购房优惠，进一步降低购房者的购房压力。政策调整释放出“重点鼓励刚需、继续遏制投资投机需求”的信号，随着利率下限调整，各地大概率会相应下调房贷利率。
5月20日，新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉。其中，1年期LPR与上月一致，报价3.7%；5年期以上LPR则降至4.45%，创下LPR报价形成机制改革以来，5年期LPR的最大降幅。
若根据之前央行和银保监会发布央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》的参考标准，5年期以上LPR下降后，最低可以低至4.25%。
由此，昆明各大行房贷利率闻风而动。据了解，目前昆明已有中国、工商、建设和招商等4家银行执行此政策。另据网友透露，民生、广发和华夏银行首套房贷款利率也已降至4.25%，利率下调银行已有7家。富滇、光大和兴业银行目前暂时未接到总行通知，仍按原4.6-4.7%的首套利率执行。
可见，如果按照当前最新利率报价，以100万元30年期等的本息商贷计算，昆明置业者在本月购入住房，月供可低至4919.4元，总利息为77万元，与利率最高报价行月供差额达到267元/月。
除此之外，在上车门槛方面，有置业顾问和中介表示已接到通知，工行从今日起对拥有省内户籍的优质置业客户，将给予二套房首付比例最低3成的政策。预计其他银行也将跟进。
不出所料，楼市新一轮的救市再度开启。
那么，面对利好，昆明楼市的表现又如何呢？
同样在5月20日，昆明多个楼盘推出特价优惠活动，其中，位于龙泉路靠近碧桂园·半山龙庭的碧桂园龙川府·叠翠项目，以“520为爱助力”的名义，再推出5套特价房，总价最高可以优惠32万元。
据了解，碧桂园龙川府·叠翠项目推出的5套特惠房户型均为叠拼别墅，建筑面积约155-166平方米，原总价约275-425万元/套，单价约1.7-2.5万元/平方米，折后总价约252-393万元/套，折后单价约16229-23608元/平方米，建筑面积约166平方米的这个户型房源优惠幅度最大，总价直接减少了32万元。
而位于呈贡高铁站旁的金茂国际新城，拿出的特惠房最低每平米还不到7000元，成为目前呈贡城区最便宜的新房，创下了最近5年呈贡城区的新房最低价。
据了解，金茂国际新城这批特价房全为毛坯交付，特惠房源共有10套，其中3套高层住宅、5套洋房以及2套别墅。特惠高层户型建筑面积约89-125平方米，价格约6978-7350元/平方米；洋房户型建筑面积约110-206平方米，价格约8519-9518元/平方米；别墅户型建筑面积约222-277平方米，价格约10774-12717元/平方米。
据房天下数据统计，5月第3周昆明新房价格12839元/平，环比上周下跌0.09%。从区县角度来看，本周昆明房价新房价格最高的区县是西山18652元/平，涨幅最大的区县是盘龙16992元/平，环比上周上涨0.04%，跌幅最大的区县是西山18652元/平，环比上周下降0.28%。
具体区县来看，本周昆明新房价格前三名是西山18652元/平、盘龙16992元/平、官渡14417元/平，后三名是富民5729元/平、石林6065元/平、宜良7414元/平。其中，涨幅最大的区县是盘龙16992元/平，环比上周上涨0.04%，跌幅最大的区县是西山18652元/平，环比上周下降0.28%。
由此可见，昆明房价及销售总体来看仍未见起色。
但“政策利好+特价优惠”在即将到来的6月，会否在、楼市形成一波销售小高潮呢？
这里需要探讨一个小问题。你还有钱买房吗？你愿意买吗？疫情过后还有多少人有实力用杠杆买房？其实降息的效果并没有你想象的那么大。100万贷款，按20年计算，原来每月还款额是6380元。现在是6272元，每月还款只少108元，几十年下来意味着减少1万元。因此，杯水车薪可能不足以改变居民的购房意愿，尤其是在一些房价明显下降的地方。
放眼全国，一线城市房地产销售仍略有上升，其他地区和城市继续走弱。现在的链条已经很清晰了，要想提振经济，首先要刺激资金需求，其中三分之一来自房地产，所以你必须先拉动房地产。房地产的重点是拉动新房销售，新房销售在于改变大家对楼市的预期。
因此，本次降息旨在改变房地产预期。但是能不能实现就不好说了，主要是这次经济周期不一样，疫情过后，大家的财富水平受到了严重影响，杠杆水平已经很高，本金和杠杆率都没有太大上升空间，再加上疫情影响了大家的心态，很多人终于意识到未来并不是线性发展的，很可能这个疫情随时会发生，然后资金流就会中断。因此，人们可能会变得越来越保守。
这几年见证奇迹了，哪还有信心承担未来二三十年的房贷？最终我判断销量可能还是会有所回升，但也只是局限在量的水平回到常态，在价格方面，至少234个城市的房价很难再上涨，更不用说大幅上涨了。
未来房价上涨的城市不会超过20个，每年涨幅不会超过5%。房产投资，能不买房就尽量不买，能租就别买。但如果是刚需自住，有些二手房，现在房东急着卖。现在已经有比较大的议价空间了，其实比买新房划算。
最后，给大家一个计算合理房价的方法。大家可以算一下，按照2015年的价格，上涨40%，相当于年化复利5%。基本上是合理的房价水平。比如当时卖1万，现在卖1.4万，基本合理。
最后的最后，以上均为个人建议，请自身审慎思考后再决定。
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