>棚改接近尾声，从明年起,老房子一律这样办！这2类人有福了
国家统计局公布的数据显示，三、四线城市的涨幅普遍高于一、二线城市。在过去三年多的时间里，全国160多个三、四线城市的房价平均上涨了40%以上。其中，绍兴、洛阳和贵阳分别增长了55.59%、53.73%和47.93%。这只是一个平均数字，要知道在许多三线和四线城市的中心，房价的涨幅一度高达200%。例如，在环形的一线城市，这些城市包括燕赵、香河、昆山、佛山、中山和嘉兴。
大多数三、四线城市充斥着价格在3000至4000元/平方米之间的房产，但到2019年底，全国有超过三分之一的三、四线城市的平均价格达到9000元/平方米以上。更为诡异的是，根据21世纪经济报道的媒体报道，在安徽、四川、河南等省份有 "贫困 "的县级市，其房价将在2019年中达到10000元/平方米的范围。应该指出的是，在这些城市，当地居民的人均收入只有2或3 000美元，一个家庭至少需要30-40年才能买到不愁吃喝的房子。对比同期一线城市的房价走势，可以看出情况的严重性，从2017年到2019年底的三年间，广州、北京和上海的平均涨幅仅为9.97%、2.60%和1.92%。在北京和上海的许多地区，房价 "不升反降"，应该已经下降了15%或更多。交易量和价格的萎缩更为明显，特别是在商业和住宅区。
在楼市调控最关键、要求最高的时期，全国大部分一、二线城市回归住宅地产本源。在一些城市，由于调控的重大影响，房地产市场甚至进入了 "量质齐跌 "的模式。三、四线城市没有地理优势，经济发展缓慢，人口不断外流，在增长速度惊人的情况下，如何能'逆势而上，补涨'？专家的回答是，这是三个因素结合的结果：城市化、住房需求激增和投机。聪明的人知道真正的原因是 "棚户区货币化 "政策，这通常被称为 "拆迁"。2015年，棚改的补偿模式首先从'实物财政安置'转向'财政安置'，也就是现在所说的棚改从1.0时代转向2.0时代。什么是棚户区的财政安置？通俗地说，就是对棚户区居民以现金形式进行直接补偿，而不是以安置房形式进行补偿。
一方面货币化安置加速了棚户区的改造，另一方面将需求转移到商品房市场，这些人获得 "拆迁补偿"，选择自己的房子，瞬间促成了商品房市场上的大量买家。除了需求激增外，一、二线城市有影响力的人的需求和资金的涌入，迅速消化了开发商手中飙升的库存，短期内大幅推高了房价。这就是为什么我们一直强调，三、四线城市的快速崛起不是基本面驱动的需求的结果，这种现象不正常。为什么棚改是三四线城市房价上涨的主要原因？过去五年三四线城市棚户区货币化比例显示，根据公开信息，过去五年开工的棚户区总数为3300万，其中2200多万在三四线城市，约70%的棚户区 集中在三、四线城市。棚改拆迁对三四线楼市的巨大支撑作用是显而易见的，而最终需要继续'棚改'，业内其实早已达成共识：到2018年年中，很多三四线城市的去化周期将达到合理水平，而 继续推动安置点货币化，将增加三、四线城市房价的上涨压力。
国家是否已经做出最终决定，从明年起停止 "棚改"？事实上，2018年以来，国家积极改变棚改策略：2018年10月，全国重要会议要求各地区因地制宜调整货币化安置政策，对存量少、房价上涨压力大的城市调整优惠政策。同时，发改委宣布撤销地方的棚改审批权，与2018年的直减规模相比，2019年的棚改目标是更大幅度的减免，其中山西、河南、四川和安徽的减免幅度最大。经过2018年和2019年棚改的逐步 "收紧"，可以推测，未来 "棚改将逐步退出房地产市场舞台"。然而，我们没有想到这一天会来得这么快：在2020年初的文件《政府工作报告》中，有一个明确的说法，即2020年将是棚改的 "收官之年"。该文件明确指出，从明年开始，"商品房库存不足、房价压力大的城市和省份将尽快停止优先货币化安置政策"。对新开工的棚改项目要考虑出台财政补助政策，严禁以棚改名义盲目举债，严禁其他违法违规操作。换句话说，在2020年之后，长达5年的 "通过棚改货币化改革实现货币化安置政策 "可能真的要被淘汰了。
在此需要澄清的是，明年的棚改不会完全停止，而是之前的 "大规模棚改 "将停止。例如，商品房短缺、房价上涨压力大的城市和省份将停止货币化安置政策，即这些城市将 "完全停止棚改"。对于其他仍有棚改需求的城市，棚改当然会继续，但审查和审批程序会更加严格。这意味着即使你的区域符合棚户区改造的标准，也会被提交审批，拆迁工作将继续进行。每个城市都必须自行决定是否在财政上或物质上进行重新安置。国家对'棚改'的最终决定至少发出了两个重要信号。首先，棚改的取消意味着三、四线城市的房地产市场已经走到了尽头。三、四线城市的产业结构、基础设施和人口等基本面根本无法支撑房地产市场继续喷火。其次，停止棚改将彻底粉碎一些人的 "拆迁致富 "的梦想，尤其是那些专业从事棚改的人，他们将面临正面的打击。
未来所有老房子按'新规'办：关闭棚改，旧改将唱主角，20年老房子要'升值'国家已经做出最终决定，一些城市将从明年开始告别 "棚改"。老房子不再被拆迁，将来会发生什么？不要担心。 国家已经给出了一个明确的答案。从明年开始，所有不再存在的棚户区老房子都将按照'新规则'进行。 现场改进，即所谓的旧改革。在 "旧改革 "中究竟会有什么变化？从官方来说，有三种主要的装修类型：基本装修、改善装修和升级装修。这方面的例子包括在老旧小区加装电梯，修理或粉刷外墙，更新基本的水、电、气线路，改善停车设施和引进老年人的设施。总之，老建筑的所有需求都包含在旧改中。根据政府宣布的旧改规模和范围，到2025年，"旧改 "将涉及全国近17万个旧病房，涉及金额达4万亿日元。从明年开始，大部分需要翻新的房屋将在2000年左右建成，基础设施差，房龄在20年左右。
我说 "感谢 "未来20年的老房子，会有大量的老房子业主涨价，原因有二：一方面，四万亿的 "旧改"，由于一些稀缺的土地开发，拆迁力度停滞，新房大放异彩。这对于土地开发数量稀少、拆迁工作停滞不前、新住房数量少的老城区来说，是绝对有利的政策。同时，经过破旧改造的具体改造，破旧房屋的居住环境和配套价值也同时得到改善，特别是破旧房屋的电梯改造后，整个建筑的市场价值明显提高，特别是顶层和二层，涨幅最高，根据某市近两年的电梯改造后的溢价率来看 一楼的增幅至少是10%-20%。空间至少是10%-20%。此外，当20年的老房子被升级改造后，其配套功能得到明显改善，这也鼓励了许多新的城市需求群体在此置业。这也将增加老房子的交易频率，从而提高其市场价值。还值得注意的是，有两类人从旧的发展中受益：参与发展的公司和他们的雇员。这一点是很好理解的。在未来五年内旧的改革将允许利用高达4万亿美元的投资，主要是翻修外墙、更换水管和安装电梯所产生的原材料和劳动力成本。特别是电梯行业将经历爆炸性的增长。 另一个是老的、位置好的、底子好的小区的业主。这样的社区通常有良好的学区、医疗和交通联系，过去价值没有增加的原因主要限于房屋本身--它们太过破旧，让许多新房买家无法接受。然而，经过整修后，这些地区的整体环境将得到极大改善，市场价值也将显著提高。拥有此类房屋的房主自然也会受益。