房地产市场依然处于莫测的变化之中，4月开始楼市调控明显转向，但政策传导需要时间，效果也还有待观察，购房政策松绑初期是市场预测的关键时间点。
观点指数以中海为样本，通过对比中海往年前四月开发项目销售的情况，观察目前房地产销售的整体行情，并通过对中海在北京、南京等典型区域的新开盘项目情况的研究探究住宅销售市场的发展趋势。
通过研究发现，2022年1至4月中海销售金额创近五年新低，但单月销售降幅逐渐收窄，后续有望回升；项目方面，布局在新开发区的项目销售热度较低，但在一线城市的销售依然强劲，或会引领中海全年销售业绩。
艰难的销售
根据中海发布的物业销售公告，2022年1至4月合约物业销售金额为686.42亿元，同比下降43.3%；根据观点指数发布的“2022年1-4月房地产企业销售表现”研究报告，前20房企1至4月录得权益销售金额同比减少44.9%，同期中海权益销售金额同比减少42.7%，销售表现处于行业前列，但同样难以抵挡今年住宅销售下滑的趋势。
从近五年情况来看，2022年前四个月单月的销售额都处于近五年的低位，与2020年疫情初期相比也有较大幅度下滑。
数据来源：企业年报、观点指数整理
（以港元为单位的数据根据当年平均汇率换算为人民币）
2022年房地产市场的困难是显然的，但不断有城市出台松绑政策，与2021年中调控政策初出台时不同，现阶段住宅销售市场已经看到回升的希望。
从中海的情况来看，2022年1至4月住宅销售金额单月同比降幅分别为45.2%、54.2%、41.5%、35.7%，单月销售降幅逐渐收窄；从市场消息来看，今年五一期间住宅销售情况比较乐观。
接下来，随着各种小长假到来、限购限贷放松以及房贷利率下降等多重利好信息的出台，销售情况好转是可以预见的。
但具体到项目层面，即使是坚持布局“主流城市、主流地段、主流产品”的中海，项目去化也遭遇挑战。
分化的项目
也许是察觉到了市场复苏的信号，4月中海推新盘力度较前三个月明显更大，其中重点布局城市之一的南京推货情况更为显眼。
据观点指数监测，中海4月在南京陆续在南山印、观江樾、观山樾、观文澜庭等项目推出新货，但去化情况并不乐观。
推出的4个项目中仅南山印项目销售较为理想，而其余3个项目去化率都偏低，这结果在行业不景气的环境下难以避免。
此外，近期住宅销售市场热度主要向成熟板块集中，由于规划兑现周期长、宜居性较低等原因，新开发区的销售热度有所下降，而上述去化率偏低的推新项目都属于新开发区范围。
同策统计数据显示，2022年前四月南京主城六区住宅销售面积同比下降19%；包含江宁区、浦口区、江北新区直管区、六合区在内的近郊区域住宅销售面积同比下降51%；远郊的溧水区、高淳区住宅销售面积同比下降43%，体现了住宅销售明显的区域分化。
另外，北京作为中海2021年销售金额最高的城市，或许在京销售情况更能体现出中海前四月销售的境况。
4月末，中海在北京推出新盘中海汇智里，官方海报公布开盘当日案场认购金额20亿，以货值计算，销售金额占到总货值三成以上，从开盘去化率来说，该项目首次开盘去化相当优秀，但就销售金额来说，这一数据在中海众多在京项目中并不算突出。
3月末中海曾推出中海汇德里项目，该项目开盘当日销售约50亿元，若算上中海北京在售的其他项目如前述的汇智里以及寰宇天下天赋、京叁號院、甲叁號院等，估算前四月中海在京销售金额超过100亿元。
根据中海财报披露，2021年在北京的销售金额超过450亿元，按目前趋势，前四月销售金额已超去年全年五分之一，若市场回暖后积极推货且去化良好，今年在京销售业绩有望赶超2021年。
除北京外，中海在深圳、广州、上海亦有不少项目即将步入成熟期，预计一线城市的销售将会引领其全年销售业绩。
市场消息指，今年年中，中海将在深圳推出新项目中海闻华里、中海观园等，上述项目地块均为2021年深圳第二批集中供地出让地块，区位优势明显；在销售限价的制约下，售价将低于周边在售项目，销售预期乐观。
此外，广州海珠石岗路地块以及新收购不久的上海杨浦区江浦社区地块规划已经通过，项目均有望在年内入市。