最近大家应该都听说了央行发声称房地产是实体经济后，各省接二连三地降低房贷首付比例和利率，新一期贷款利率已经在4.4%左右，也就是说每贷款100万，就代表你每年要少还1-3万元，每个月的月供可以少还2000元左右。
如果贷款额更高，贷300万乃至于500万以上的人，那每月减少的月供就更离谱，要知道，去年和前年买房的很多朋友，利率高达6%以上，哪怕就是在2022年利率也一直在5.5%至5.8%区间。
所以当这个事情出来后，不少人的朋友圈就炸了，很多人说这是几年来最优惠的房贷政策，所以要赶紧买房，房价马上就要大涨了之类的观点又层出不穷，那么房价真的又要开始新一轮的暴涨了吗？
01 当下为什么要降房贷利率？
自从房地产成了我国居民的主要消费项目之后，掏空了两三代人的积蓄，国家也觉得这不是长久之计，于是从2017年开始就在各种调控房价，不断限制炒房，更是在2020年推出了三道红线。
通俗点的意思就是跟房企说，你太胖了，锻炼锻炼，减减肥吧。结果龙头房企出门跑步，没跑几步，直接抽搐倒地，口吐白沫，人事不省。
比如负债2万亿的恒大最先暴雷，引发了巨大的市场震荡和信心危机，紧接着负债1.2万亿的融创中国也暴雷，宣布无法偿还在11日应交付的2948万美元利息。
万亿规模的负债，照这速度，本世纪结束的时候都未必能把债还清。房企龙头融创和恒大已经正式暴雷，剩下的10多家上市房企全部暴雷不一定，但他们日子不好过，甚至有几家即将暴雷那是肯定的。
各地方政府看到房企一下抽过去了，心里也急了，我让你锻炼，没让你练死啊。所以赶紧抢救，但是又不能真让房价跌了，因为房价跌了，地价也跌了，好多地方政府财政收入的一半以上都是卖地得来的。
那怎么办？又不能降价销售，你把房子卖得这么便宜，以后地还怎么卖，同行怎么赚钱？因此，只能取消之前的限购政策，大家随便买，同时还出了相关的福利：比如给购房补贴，三孩家庭购房优惠，降低首套房首付比例和利率等等。
最近半年来，房贷已经降3轮了，这次的降息并不是首次。前两轮共降息60个基点左右。而这次更是一口气把首套房利率降到了4.4%，部分是为了平息融创风波，部分是为了暂时护一下后面的房企。再加上四五月份的疫情和经济形势，叠加起来一口气给这么高的降息幅度是可以理解的。
不过大家也要明白，所有针对房贷利率的下降，都是在稳房价，都是在提升购房者的月可支配资金从而盘活点经济，属于稳经济的手段，而不是拉经济，因为房住不炒是底线，没有任何人敢违反。
02 房价疯狂上涨了近20年，背后逻辑是什么？
要想知道未来房价是涨是跌，还会不会大涨，你就需要先搞明白房价上涨的内在逻辑。
中国的房价涨了近20年，很多人并不知道为什么会一直涨，如果我用股票的逻辑简单一说你就会明白，去年的时候的茅台有58倍PE，股价在2000多块，茅台也是从几块涨到几千的。
这泡沫到底能有多大，没人知道，有泡沫没事，只要一直涨，就一直没有事，这也是泡沫投机最大的魔力所在。
不过，涨到多高才会开始跌虽然无法预测，但可以观察。在价值投资阶段，支撑股价的的价值，是产品、盈利和市场预期。
但在泡沫投机阶段，这些东西就都没用了，哪怕是茅台五粮液都不会再去看它们的产品、盈利和市场预期。因为这个阶段，支撑股价的力量，是共识。
“共识”的本质是，这个东西并不一定要实现，只要有人信就行了。类似比特币也是一样，主力玩家们真的相信那一串串数字是真的财富？不一定，他们本质是在对赌总有越来越多的人相信这玩意。
有了共识的概念，那房价的上涨逻辑你就应该能明白了，你觉得房价高，那你卖啊，看看有没有人跟你卖。
如果卖的人少，买的人多，那多高的房价都没关系，因为还会继续涨。这就是共识力量的体现。
中国很多人之前都觉得房价一定是只涨不跌，这个共识不破灭，那房价就肯定不会跌。把共识通俗一点翻译，就叫市场信心。
03 大的降息幅度会引发房价暴涨吗？
上面说到房价长期上涨的背后逻辑是“共识”引起的，那么现在可以说这个“共识”正在逐渐消失，以至于未来房价上涨的可能性已经不大了，共识逐渐消失的原因有两个：
第一，值得投资的房产越来越少了
国内大部分城市的楼盘还是靠着老百姓的工资扛着，而大多数二三线城市房子卖不出去，这样又会进一步打击大家对未来的预期。
除了少数城市的少数地区，绝大部分城市房价慢慢会稳定下来，没啥投资价值，自然也就没啥泡沫，房价稳中向下。
那些着急的地区房子都不太值得投资，值得投资的地方一般又是限贷又是限购。比如因为“五万块钱一套房子”曾经登上热搜的鹤岗，现在很多三四线城市或者县城都在鹤岗化。
第二，未来买房的人或许越来越少
在央行的2021年经济和社会发展的统计公报中显示，截至2021年底，我国居民整体杠杆率已经超过60%，达到了62%。
放眼全球，62%的杠杆率，已经非常之高。这已经超过英国、法国、德国等西方主要发达资本主义国家，逼近次贷危机前的美国和上世纪90年代初楼市崩盘的日本。从这个角度来看，国内居民的购买力基本已经接近枯竭。
还有数据统计过，我国目前总共有6亿套房子，还有数据说是4.7亿，也就是说，按照三口之家配一套房子来说，完全够住，甚至还能多装几亿人。
但我国在去年新生儿数量只有800多万，不到2016年的一半，可以想到，十年之后，当建国后第一批婴儿潮，那些四零和五零后开始离世的时候，人口下降是在所难免的。那么人少了，房子还那么多，为什么还要买？
04 未来房炉依然值得买入，尤其是刚需家庭
从目前的形势看，房贷利率还有下降的空间，但应该是定点降息，目前房贷利率是4.25%，我认为进入3字头指日可待。
如果你是刚需住房，那么你在不久的将来，等房贷利率降到3字头就可以出手买房了，明后年房贷利率极大概率会再次下降，首套房利率进入3字头几乎是一个必然的结果，利率到3附近再等我觉得也降不到哪去了，商贷降到2字头我认为是不太可能的事情。
如果你想投资买房赚点差价，最好放弃这个想法，因为再指望房价大涨是不太可能的事情，而且房产本身的租金价值无法支撑这个价格，国家政策也没有丝毫支持房价暴涨的意思。
如果你两年甚至几个月前以6%的利率已经签约，虽然被挂在山顶上站岗了，但也不是没有补救方法，你能做的就是要么尽量提前还贷，把签署的高利率房贷合约尽可能的提前结束，还一点本金是一点，不然的话实在是太亏了。
要么就是等明后年利率降下来后，届时可以考虑换房。只要把房子一卖再一买，每100万的贷款一年可以节约1至3万利息，数据非常夸张。
总之，目前已经有一百多个城市不同程度降低了房贷利率，相信接下来还会有更多的城市，加入到这一轮的楼市放松的行列之中，甚至不排除上海和深圳这样的房价上涨压力很大的一线城市。
但无论再怎么宽松，再怎么降低利率，房价暴涨的逻辑已经没有了，因为购房者再往上加杠杆的空间已经不大。
站在一个普通老百姓的角度，我认为房子应该全部由国家建设售卖。就像石油，烟草，通讯一样。而且不准许卖期房、不准许卖毛坯房。所有房子出售时必须精装，并且软装质保3年，硬装质保30年。
房屋价格应当按当地人均收入来参考定价，并且房价只允许在设定好的价格区间浮动。所有房屋购买五年后才能交易，二套不准许放贷，个人名下不准许购买多套房产，坚决打击炒房团。您认同这种提议吗？您觉得这种提议有可取之处吗？
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