01、前言
房产中介说要发12万亿出来刺激楼市，房价又要大涨了......
实际上别说没有12万亿，就算真的有12万亿，和当下的房价比起来，也只是毛毛雨了。
2008年的时候全国4万亿，那个时候可是直接的货币，直接还有乘数效应，发到外面，至少翻了7倍以上，而那个时候的房价才是多少？
要知道，北京房价2008年的时候才1万多，现在北京房价6万多了。
房价都不一样了，人口情况也不一样，人均住房面积也不一样了，想要把现在的楼市拉起来，至少要投放100万亿的钱才行，12万亿连个毛毛雨都起不来。
现在楼市里面的刚需和投资客的比例大概是3比7，也就是10个购房者里面，只有3个是刚需，而这个3个刚需里面，还包含了2个已经有房但是想要改善的人。
楼市里面的成交量还有那么点，这些人就是真正的刚需，那些投资房产的人大部分人都没敢入场。
举个简单的例子，像是深圳现在的二手房成交量是2000套到3000套之间，这里面基本上都刚需了，只有房价才会在房价不涨的时候，还会冲进去；但是当深圳房价上涨的时候，深圳的成交量就会达到7000套到9000套之间，这个时候大量的投资客就会来了。
现在楼市想要热起来，就是要看能不能在房价不涨的情况下，把这些投资客吸引进来，只有这些人入场了，楼市才能稳。
如果楼市只是这样的行情，光靠那么点刚需，房价只能继续往下跌。
02、新政一周后的杭州楼市，二手房市场终于“缓过来了”？
杭州楼市在新政一周后，二手房市场终于“缓过来了”。
5月17日早晨，杭州突发新政，以下两点极大地利好二手房：
1、落户或外地户口社保满1年就能买二手房；
2、个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。
可以说，新政当天效果就立竿见影了，尤其是中介们的朋友圈，例如席卷大部分杭州人朋友圈的定金约谈突破70+单，东冠超12+单等。
有人趁势抄底，迫不及待看起了二手房；有人临时涨价，签好的合同说反悔就反悔；有人追悔莫及，感叹自己买早了......
根据杭州贝壳研究院统计，杭州本轮房产新政出台后，客户带看量增加了102%。增幅最为明显的是萧山区、钱塘区、上城区，分别增长150%、142%、116%。
手边买房上显示最近15天内带看量12.6万次，远大于新政前。
根据手边买房统计，五月上旬总共签约1466套二手房，新政出台后的一周（5.17-5.23），签约总量就有1205套。
粗看数据似乎增长不少，但若刨除受到五一小长假影响首周只成交了463套外，第二周成交数据1003套与新政后的数据差别不算太大。
与此同时，各种高价成交的故事又出现了。从大面来看，这波新政确实盘活了市场。
上周看数据时，杭州30天的二手房带看量只有12.4万次，而到今天(截至下午4点）已有20.5万次。
平均日带看量从4140次上涨到6841次。
成交方面，新政后除周末外的日成交量均超过200套，超过了此前的日均150套，主力成交区域以三墩、闲林和临平北为主。
更有中介表示，近几天每天杭州的二手房成交量已经超过了500套。
与此同时，涨价和降价的房源分别从896套和9411套，增加到2399套和15931套。
平均挂牌价格，从上周四的39984元/㎡，上涨到了40509元/㎡；而平均成交价却从32120元/㎡降到了31901元/㎡。
这意味着，有不少的房源已经在上调挂牌价格，但目前的市场更愿意为低价的房源买单。
这两个数据说明，新政确实是极大地刺激了二手房市场，除了常规自住家庭外，一大批房票得到解锁的人，也开始活跃在二手房市场。
不过，从看房转化为成交，还需要一定时间，毕竟杭州的房子不是”白菜“，几百万说掏出来就掏出来，除非本身就很着急，大多数的家庭，都需要更多的时间选择与考虑。
看两个直观点的数据，手边买房上，近1个月内降价房源15423套，涨价房源仅仅2395套；而杭州贝壳研究院数据则显示，新政后挂牌量同比增长81%。
当然，挂着玩玩并不诚心出售的情况一直都存在，大家要习以为常。如果还没买房，看到对于那些签约前涨价xx万的房，别慌张，按照自己的节奏走即可。
就目前的杭州楼市来看，市场信心正在慢慢恢复，但是否入手二手房，还得考量自身情况。
我在这提供几个小建议：
1.有自住需求的，现在确实是买入二手房相对理想的时间点。
一般都是急卖的房源先降价，等这波便宜的卖完了，再是次高价的房源入场，以此类推。
2.多实地跑跑中介门店。
资讯的发达，让交易价格变得愈发透明化，现在的中介很难靠信息差赚到业主的钱了。但发达的社交网络，也使得一些“假消息”传播的更快。
别被一些高价成交的老套路吓到了。
3.需要资产置换的，可以出手了。
往更高能级的板块和更好的产品去置换；或者为下半年的优质新房腾房票。
4.别光看二手房忘了新房。
虽说满二唯一的房源省了税费，但部分新房的价格优势和品质优势都在，对自己社保有信心的人，仍然可以盯紧红盘。
今年又是一个交付大年，大量的二手房小区成交，并且都是19、20年杭州牛市的一些网红盘，自带一定认知度。
因此，不少业主想要借助此次新政，快速出货，尤其是有年代感的小区，业主想要快周转将面临更大的压力，还要接受更多高颜值的次新小区入场的挑战，真真的前有追兵，后有猛虎。
虽说在5.17新政后，杭州二手房无论挂牌还是带看量，都明显激增，成交量也有向暖迹象，毕竟有带看量才会有成交量。
但是目前大环境抛压太重，再加上大厂裁员风波传得沸沸扬扬，很难不产生兔死狐悲的落寞，买房信心并没有明显恢复。
另外，杭州近年来的新房又不停的猛上，一些去年会一把梭哈或者限售的板块或楼盘，到今年都开始和时间赛跑。
即使品牌开发商造的高期待粉盘，有的开始1幢幢的开盘卖，有的去化低于预期，没选完房。
所以，此次新政确实刺激到了二手房，并且会释放一波房票进入新房市场，但如果没有继续放松政策的前提下却极大概率会在掀起一波小波澜之后，又回归平静。
一方面，你想若是工作都没了，怎么买房、怎么还贷款？
要缓解现在的尴尬局面，还需要整个大市场的正向利好，比如昨天召开的稳经济大型会议开的很及时，很振奋人心，接下来就看如何实施了。
另一方面，杭州还有大量的改善性需求没有得到满足，可以激发这方面的潜能。
对于杭州而言，可能还需要降二套首付，认房不认贷，满二不唯一免增值税，本地人三套等政策出来，把改善型需求释放出来。
毕竟，刚需带动不了市场。房住不炒的前提下，满足合理的改善性住房需求是大趋势，大方向。
03、房价能不能上涨？
关于房价能不能上涨，我建议大家可以关注一下当地的成交量就知道了。
现在全国各地的限购都放的那么开了，以前大家说是南京、苏州等城市有限购，所以你买不成，但是现在这些城市的限购几乎没有，半年的社保有个1万来块就解决了，这些城市1套房都几百万，花1万块钱搞个购房资格有什么舍不得的。
那为什么现在这些城市的限购放的这么开了，那些有钱人还没有出动入场去买房？
尤其是大家可以观察一下那些正式工作的人，以往他们都是买房的第一线，但是现在你看看售楼部那边，正式工作买房的占比降到多少了。
再看看现在往出卖房的人是什么人，你就知道这波房价到底能不能大涨了。
另一方面，现在大城市的相亲，房子成为了制约年轻人在一起的主要因素了。
在大城市里面找对象，只要不要求对方一定有房，那么找对象相对来说就比较简单，但一旦要求对方必须要有房以后，能选择的范围就会小很多了。
小城市的房价低，但是小城市没有足够多的就业岗位，年轻人只能往大城市跑，等年轻人到了大城市，却又买不起大城市的房子，又无法结婚找到对象。
这种也是属于资源错配了，年轻人是生育的主力，可是当年轻人为了大城市的一套房而996自我阉割的时候，他们的生育能力基本上就没了。
真的是只有少数人，才有生育权。
想要提高生育率，要么就是淡化大家结婚必须要有房的思想观念，要么就是降低房价提高大家收入，只有解决了住的问题，才能考虑生育率的问题。
当然了，楼市调控放松限售的目的，是为了让那些想要买改善房的房东可以把自己的二手房给卖了，然后拿到钱以后再继续买房。
而现实比较残酷。
当限售放开以后，大部分房东想的是赶紧卖房套现，手上捏着现金比什么都实在。
尤其是像是苏州、徐州等存在大量家里有五六七套房的那种本地拆迁户，本来他们房子就多，两个本地土著再一结合，房子就更多了，他们这种把原来房子卖了以后多半不会再买房了。
如果说限售放开以后，成交量还没上来，那么后果就很容易成为踩踏出场，连不放开都不如。
现实的情况是，房价越高而工资却不涨的话，那么对于那些小微企业和个体户来说，压力也是越来越大的。
原因很简单，全国每次房价大涨之后，房租必然会上涨，只是涨幅没有房价上涨那么猛而已，而小微企业尤其是个体户，本来就挣不到什么钱，房租再一涨，让人家个体户赚什么？
真是辛苦开店一年到头，全部都是给房东的。
有人说，那些工业园里面企业都是免房租的，但是大家想想能去工业园而且还能享受到免房租的企业，那规模肯定也不会太小了，而国内大部分拉动就业的个体户，根本都进不去工业园的。
一些人是因为口罩问题导致街边门店倒闭多了，但是如果说房租能低一些，那么就算疫情来了，关门3个月又怎么样，房租低一些，开支就没那么大。
房子是属于原始的生产材料之一了，房价一涨，成本开支肯定会增加的。
本来挣钱就少了，房价再一涨，开支一大，挣钱就更没戏了。
如果房价继续涨价，再来一波15%的结果就是竭泽而渔。目前多地取消限购政策，支持商品房更好满足购房者的合理需求。
但现实，消费终端疲软。有数据显示，90后如今大部分不仅没有存款，反而处于负债状态，人均负债在13万元左右。
年轻人负债过高，房地产想持续健康发展，不是靠涨价提升市场预期就能实现，反而是走向竭泽而渔的后果。
当下的楼市，新房的价格里，各种成本加起来已经超过90%，房企的净利润率不足10%。
由于长期对新房限价，二手房的价格又跟着新房走，近几年买房的人，浮盈的非常少，大多数人处于浮亏状态。
如果房价大跌，房地产成交量大幅萎缩，能有正常成交量的10-20%就不错了。
如果房价大跌，那些财务状况优良的人，能够在经济危机下逆势买房，而受损的则是房企、银行和供地的地方。
房企的资本大多数来源于银行借贷，而银行的资金又是社会大众的储蓄，土地实质上是公众财富。
其实房地产搞成这样，主要还是之前的宣传工作没有搞好或者说自己砸了自己的脚。
本来房子这东西就应该是一个民生用品，和粮食一样，是人的基本需求之一，像这种东西，本来就不应该炒。
还有像国内的租房市场，为了逼人们去买房，租房的人就老是低人一等的样子，房东面对房客的时候太强势了。
国外那些发达国家，像是日本、德国、美国之类的，他们那边不但买房容易，而且就算年轻人选择租房，也是很保护了租客的利益。
举个很简单的例子，大家什么时候从国外的那些电视里面，看到过国外房东特别有钱的样子，然后我们再对比一下国内电视里面房东的样子，就能很明显的看出来区别。
现在炒房深入人心，想要扭转过来，肯定会很难受的。
总之，如果房价大跌，土地大量流拍，地价大幅贬值，房企银行和地方势必损失惨重，受益的是少数有能力在经济危机中买房的人。
04、总结
在我看来，很多大城市的老破小都将面临无人接盘的惨状。
道理非常简单的，老破小房价涨不起来，涨幅连银行的房贷利息都跑不赢。
如果说买了房，房价不涨，那些人为什么要去买老破小？
现在拆迁的概率那么低，以前是祖坟冒青烟才能遇到拆迁，现在这个青烟要冒的有多高才能遇到一次拆迁。
举个例子，青岛2016年的时候，棚改拆迁的指标是60522套；2017年的时候，棚改指标降到55905套；2018年的时候棚改指标就只有35268套；等到了2021年的时候，棚改指标就只有12270套；等到了今年2022年的时候，棚改指标只有2551套。
算一下，棚改指标从60522套减少到了2551套。
现在青岛有1000多万人，平均500多个人里面才有一个人有可能遇到拆迁，比考公务员概率都低。
没了拆迁暴富，房价又不涨，谁会买老破小。