01、前言
2015年房地产开始了一轮涨价去库存，但是如今房地产的库存已经创了历史新高。
2015年涨价去库存的时候，商品房积压的总面积是4.5亿平方米；2022年全国房产总待售面积达到了8.5亿平方，其中商品房的待售面积达到了5.34亿平。
也就是说，去库存去了7年，库存不仅没有去掉，反而多了将近1亿平。涨价去库存怎么会越去越多？
2022年1-4月全国卖地收入15012亿，同比下降29.8%，当月同比下降37.9%。根据这个数据推算，今年全年卖地收入很可能腰斩，不到5万亿，回到涨价去库存之前的水平。
事实上，涨价去库存，钱是赚了，可是硬币都有两面性。涨价去库存根本去不掉库存，涨价只能为房产商和炒房团制造暴利条件。
于是他们就能进一步创造更高的库存，以期待谋取进一步暴利。更要命的是，涨价去库存的前提是群众手里有钱，然后你才能涨价吸引有钱的群众购买房子，现在中产阶级手里已经没钱了，涨价更卖不掉。
在我看来，涨价去库存理论，可以获得诺贝尔经济学奖，因为资本永不眠。
高房价的背后，是需要大量中产的收入来做为支撑的，房价不是说想涨就能涨的。
因为房价每涨一点，也就意味着大家的债务又要增加一些，除非你这辈子不买房了，否则只要房价一涨，你家里的整体债务肯定会越来越高。
而房价上涨，你的工资又没涨，而整体的社会氛围又逼的你不得不买房，那么这样后果就会产生巨大的风险。
当房贷和月收入的比例是30%的时候，大家压力还不大；但是当房贷和收入的比例是50%的时候，就有点不高兴了；当房贷和收入的比例是70%的时候，那只要一点点意外，就凉凉了。
想要靠房价来拉动经济，前提是大家的收入能上涨。收入不涨，光房价上涨，那就等于拔苗助长，看着赢了现在，但却输了以后。
要知道，埋下的坑，需要更多的人去填。
02、杭州楼市摇号政策比作早年间的A股IPO限估值发行
自从杭州楼市放松调控之后，官方卖房平台上的待售二手房数量已经突破了17万套，达到了17万4千多套了。
这是杭州官方上的待售二手房数量，比链家上的8万多套，多了一倍多。
现在杭州楼市，有一个粉丝的话来说，这个时候外地接盘侠才会去买杭州的二手房，本地人或者投资房子的都只会选择新房。
其实道理很简单，杭州这几年卖的新房实在太多了，保守估计5年下来，80万套还是有的，这多的次新房都是二手房潜在的竞争对手。
你买了二手房，先天性的就比新房低一个档次，楼龄上就吃大亏。
如果杭州楼市摇号政策比作早年间的A股IPO限估值发行，由于存在估值差，因此当时新股上市后都是连续涨停的，涨到估值到达或者超过行业平均水平才破板。
这就带来一个问题，大家都想着挤破脑袋去打新，老股票的吸引力就会不足，在牛市的氛围下这套玩法不会出现大问题，因为有新资金持续不断地往池子里注水，新股估值越来越高的同时老股的估值也会上涨。
但一旦牛市预期被扭转，不管是横盘还是走熊市，估值差的背后就一定潜藏着巨大的获利盘需要卖出，这个时候新股要么没人打新了，要么就是上市即破发。
因此，当下杭州楼市所面临的问题就如同上面所说的，前些年火爆的摇号政策直接推升了市场的天量供给，在巨大的倒挂面前甚至出现万人摇的超级红盘。
但在这两年宏观环境出现拐头，特别是杭州的互联网产业和旅游产业持续萧条，市场需求不断减弱的当下，这套玩法的泡沫就出来了，随着前两年摇号新房进入二手房市场。
同时，叠加存量二手房的套现，新房和二手房之间的倒挂会随着天量获利盘的不断涌出而变得越来越小，直至两者持平。
当然，持平是好的结局，至少供需关系是平衡的。楼市软着陆了大家顶多输了点时间，但万一政策跟不上市场的实际情况，结果导致泡沫没护住破裂了，那么对杭州楼市来说无异于是一场灾难。
另一方面，按照国内这两年的裁员情况，国内真正的法拍房潮应该是从明年才会真正开始增加起来。
法拍房从房东还不起房贷到断供，再到银行法拍，这个周期平均都是在2年左右的。
那么按照时间来推算，2020年到2022年，真正还不起房贷的人，房子被法拍的供应量，应该是在2023年后才会真正的大面积出现。
2020年的时候很多人还有积蓄，2021年应该才把积蓄给用完。
再次提醒一下大家，贷款买房以后，房子不是你的是银行的，只要你不还房贷，银行就有权把你的房子给法拍了。
大家看看前几天的那个开会内容，里面又再次强调了一下，对于一些疫情影响的经济困难的，延缓他们的车贷、房贷。如果说，现在断供的人少，那么还需要再次强调这个事吗？
经济高速增长的时候，你买房和朋友、亲戚借钱尽力买大房子，风险还行；可是现在的情况，你还那么大杠杆，很容易就玩脱了。
对于在一线城市或者是国内那几个强力的二线城市里面，比如说南京、杭州、厦门、天津，这四个城市里面，有房的人一般都不会选择找没房的人。
如果说在这些城市里面，你没有房，还想要找一个有房的人，那么必然你要牺牲一部分东西或者说降低在某个方面的条件。
比如说你自己是985硕士，颜值也不错，年收入超过了这个城市人均可支配收入的3倍，但是又没有超过6倍的，那这个时候你要找个有房的人，那么也许你只能找一个本科或者大专，然后颜值明显低于你的人。
而且有房的这个东西，对于男人来说，是个优点；但是对于女人来说，一般是个缺点。
尤其是对于年龄已经超过30岁的女生，男人比女人还要现实的，一个30岁有房的男人，你让他选择一个30岁有房的女人，除非那个女人的房子或者收入或者学历远高于他，不然这个男人大概率宁可选择一个25岁没房但是颜值高的女生。
我还发现一点，当下不管是男人还是女人手上有买房的钱，但是还没有买房，要比已经买房的还要吃香。
03、房地产救市救的是“流动性”而非“价格”
很多人没搞清楚，现在房地产救市救的其实是“流动性”而非“价格”。
如果房地产的流动性完全丧失，也就是没人参与，没有买卖，那价格肯定是稳不住的。所以，政策面希望的是刚需来接盘，所有的政策也是向刚需倾斜。
为什么不是救房价，其实从15年救市的结果就可以看到。
首先救价格是要注入资金的，15年的资金来源于“货币化安置”，这是实打实的资金支援。因为拆迁之后居民拿到了钱，会给予无法拒绝的购房优惠，因为有资金流入，所以才能带起看涨预期。
而15年的政策说得也很明白，就是“去库存”，“去库存”顾名思义，就是房子不能烂在开发商手里。救的是谁？当然是开发商和银行。
可是，结果救起来了吗？
看看华夏幸福、看看阳光城，再看看恒大。说白了，这些人已经抢救不了了，只要有投机机会他们就会不要命地往上冲。
等到兜不住了，他们就会跑回来可怜巴巴地说，房地产不能不救啊，牵涉面太广了。其实是他们早就盘算好，将风险丢给了社会，自己则趁机肆意谋取利益。
国内空置房过剩，为何开发商还在不断建房？国内房地产市场在经过很多年的发展，其实已经走过了“全国大刚需”的紧张供应时代。
现在开发商之所以还在不断建房，就是因为舍不得放弃行业的丰厚利益，要继续满足自己对财富无限的贪欲。
虽然国内房产市场已经严重过剩，但是开发商要不断建房，主要是基于以下几个方面的考虑：
第一，建造新房，也是为了满足刚需的需求。
有些刚需群体他们不愿意购买老旧二手房，觉得老旧二手房价格也不便宜，房型又不好，各种基础设施又老化了。所以他们更愿意购买开发商的新建商品房，居住起来更加舒适。
第二，开发商需要不断地建造新房子，也并不只是为了自己赚取更多的利润。
还有开发商建房可以拉动房产上下游的几十个产业，比如建材行业、钢铁行业、水泥行业，甚至还有装修行业、纺织行业、家电行业，这些相关行业的发展，就能带动当地经济的增长，解决居民的就业。
所以，开发商要不断建房，也是拉动地方经济的发展。正是这个原因，尽管各地存量房空置率居高不下，开发商建房的步伐也不会放缓。
第三，开发商自己也要谋生存，求发展。
如果开发商停止建造新房子，开发商就无法赚到更多的钱，那开发商手下的员工就要失业了，所以，开发商要不断地拿地建房，主要也是为了让自已更好的“活下去”。
此外，如果开发商停止建房，之前欠银行的贷款就还不出来了，届时银行就要催贷、停贷了，开发商就有可能要破产倒闭了。
所以，为了谋生存，开发商也只能是不断地向银行贷款，去建造新房子。
第四，开发商不断地建新房子，也是为了满足城市改造的需求。
棚改结束之后，现在实行的是旧区改造，但也有三类房子的居民还是要安置的。比如老旧危房、城市规划用地上的房子，以及保障性住房，也都需要开发商造出新的商品房来进行安置。
所以，尽管很多城市的存量房空置率都达到了25-30%以上，开发商还是要马不停蹄地建新房，因为大量的人员需要进行实物安置的。
国内各城市空置率居高不下，但是各地开发商却还在拼命建房，潘石屹说开发商不断建新房，主要是想为自己赚取更多的钱，人对财富的贪念是无极限的。
不过，我认为，开发商不断建房除了是想赚取更多的金钱之外，还有就是满足部分刚需购买新房的需求，也要拉动上下游几十个行业的发展，同时也要解决一些拆迁群体的房子安置问题。
04、总结
现在很多房产专家都跳出来说，当下就是2008年全国房价大涨的前夜，马上房价就要大涨了，再不买房的人，以后一辈子都没有房子住了。
刚需们心里紧张的不得了，看到房产专家这么说，又想到2008年那波房价大涨，压力越来越大。
国内那些小城市的人到还无所谓，反正这波就算要涨，他们小城市也要等到大城市涨完。心里压力大的，还是那些一线城市的刚需，毕竟房价要涨，他们那肯定是先涨的。
但又一想，当下的全国的负债率，全国的生育率以及就业形势和2008年相比，差距那么大。
夜壶被用了一次、两次、三次，还能无限用吗？
现在国内楼市和2008年大的不同点，不是说居民的杠杆率和当下的房价已经很高了。
事实上，较大的不同点，还是国内的人口发生了本质性的变化。
举个很简单的例子，去年全国卖出去了1700万套的新房，而去年新生儿才多少。国内的商品住宅广义库存量已经达到了38.4亿平方米，按照一个人40平的居住面积算，都足以支撑9000多万人口居住。
这只是部分数据，实际上我库存新房数量是更多的。
房子再怎么炒，核心还是要有人住才行，连住的人都没有，楼市想要红火起来，根本不现实的。
别说大城市缺房子，如果按照人人都想要一套大城市的房子的理论，那全球的人都想要一套东京、纽约等一线城市的房子，那东京、纽约等一线城市的房价怎么还不如我们这边房价高呢？
房价下跌的时候，空置率越高的小区，房价跌的越快，入住率越高的小区，相对来说房价跌的越少。
要知道，一旦人口跟不上了，那些新区就很尴尬了。
现在楼市冷成这样了，本质和楼市调控已经没有太大的关系了。楼市热不起来，问题的核心，是房价泡沫太大了，房价已经远远的超过了刚需的承受能力。
如果说是调控让房价下跌的，那么像是南京、苏州这种城市，限购都开成那样了，限售也没了，而且连二手房指导价都没有，那为什么这两个长三角的核心城市，楼市还没热起来呢？
现在楼市的问题，核心还是购房者口袋里面是真没什么钱了。
看着国内的储蓄率那么高，但要想想现在的贫富差距有多大，到底哪些人在存钱，哪些人在贷款。
刚需没钱了，房价涨的太高了，现在想要楼市热，只能说是刺激那些要买改善房的人，现在只有这些人，手上还有买房的钱。
往往现实是，人人都知道大城市好，但关键的问题是，你能留在大城市吗？
现在国内大城市的生活成本有多高，随便举一个二线城市西安来说。
在西安体面的租一个一室一厅的套间，不和别人合租，位置在高新地铁旁的，房租一个月2000左右，小区物业网费水电气话费加起来400左右，每个月上班交通费200，每天吃饭50，一个月是1500，你不买衣服，不和同事聚餐，不看电影的前提的下，一个月的保底开支是4100元。
也就是意味着在西安月薪6000元的人，在过完这种比较省的生活以后，他最多只能存下来2000元，一个月攒2000元，一年能攒2万4。
西安房价目前是16000左右，一套100平的房子是160万，首付就是48万，如果说没有家里帮忙出首付，光这个首付，就需要这个人攒20年。家里给了首付，160万的房子房贷是112万，分30年还完，每个月的房贷差不多是6000元。
这个年轻人要么靠家里帮忙，要么就是要找一个同样月薪6000元的对象，一起还房贷。
月薪6000，这就是能不能留在西安的较低要求。那么大家想想成都、武汉、南京、杭州，这些城市，他们的生活成本要多少？
是的，大城市的确好，但是你能留下来吗？