在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中，我们邀请到了仟佰间学区房运营总监王垒来详细解读近期的学区房市场 。
在5月的第三周，二手房市场在陆续出台的宽松政策下，市场的关注度迎来较明显的提升，成交量也有所提升。近十年来贷款利率到达了一个低点，使得购房成本的确减少了，很多购房者会觉得到了可以入手的时机。
所以在5月的第三周，二手房市场成交量有了超20%左右的增长，但即便是在这样的增长之下，和去年同期相比仍然还有一定差距。总体市场所呈现出来的特征，就是有一定程度的复苏，但因为基数较低，所以跟往年相比还是处在相对低位。
学区房市场和二手房市场的大势基本相当，细分板块会有一定不同。总体上看，上周成交量有小幅上升，接近4月份同期水平，这和之前的预测稍有偏差，之前因为2023年的入学家庭会在3、4月份完成购买，所以之后购买的都是2024、2025年入学的家庭，他们时间比较宽裕，所以成交周期会有所拉长。
之前我们判断5月份成交量可能会明显降低，但因市场受到救市政策出台的利好刺激，市场还是给予了一些积极反应，成交量和3、4月份基本接近，没有出现明显的下降。
在价格方面，目前的市场中的成交主要表现特征仍是“以价换量”为主，一些议价空间较大的房源成交较为迅速，特别是初中学区房市场中的低总价房源，只要业主报价相对理性，且具备一定的议价空间，成交还是非常容易的。相比一季度市场议价空间的确有一些缩小，当然这也跟业主的挂牌报价更为理性相关。当下南京整体的房地产市场底部，政策底部都有向上趋势，有实际需求的可以多关注。
PART. 01
在一线名校当中，琅力拉加二十九中这种双学区房市场，客户咨询量和带看量有明显增加，且幅度超过30%。近一年以来的政策调控使市场价格出现回调，也放缓了购房者的节奏，一些需求受到抑制，在整体需求并未减少仅仅延缓、且价格回归，再加上购房政策利好和成本减少的情况，有利于需求的释放，从而交易量上升。
从市场成交分析上看，一线双学区市场中，两室房源的成交占比过半，三室房源成交占比接近4成，单室成交占比较上周有了一定提升，但还处于极小阶段。目前新增需求中，500万左右的两室仍然是最多的，其次是600万左右的三房，这也和市场成交基本一致，说明这种成交结构仍会持续一段时间。
在二三线的名校当中，双学区房的市场需求增加，但交易量上升不明显。客户量上升比较明显的学区中，双汇文占比最高，其次是游小钟英和银城汇文。在需求比较集中的价格段还是450万左右的两房，因为房源供应不充裕，所以交易量还未有明显增长。
在成交占比中，三室房源的成交占比相较一季度有明显下降，两室房源和低总价单室成为当下二线双学区市场中的成交主流。其他二三线的单学区市场成交表现较稳定，交易量没有明显增长，成交以两室房源为主，需求端价格在300万-350万之间为主。
PART. 02
初中学区房市场成交量明显上升，之所以说5月第三周比第二周上升了20%以上，其实都是由初中学区房市场交易量带来的。过去一周二十九中、树人、科立华、钟英等初中学区房成交量同时上升引领市场。
从成交分析上看，二十九中、树人、汇文这些鼓楼公办学校，主力需求在350万左右的两室和300万出头的单室，三室房源成交占比非常少，这与一季度不同，从4月下半旬之后就开始回归到之前状态，三室和两室的成交占据主流。
另外科利华、钟英的单室、两室、三房占比几乎相当，和之前也有所变化。因为初中学区房的使用周期只有三年，家长一般预算不会超过400万。但每个人的情况不同，有的会考量实际居住，有的说不定还有二孩，所以一般来说选择三室的通常预算在400万左右，所以他只能选择科立华、钟英，因为400万左右在树人、汇文、二十九中买三室还比较困难。
科利华、钟英的三室房源占比还是比较高的，所以一些区域公办的头部初中，它的户型和成交是比较兼备的，而鼓楼的三强——汇文、树人、二十九中的成交依然是以单室和两室为主，而且成交量全面上升。所以预计未来一段时间内，初中学区房仍然会引领整个学区房市场的成交增量。
PART. 03
今年招生报名季的工作启动比较晚，上周南京召开了新闻发布会，公布了2022年南京义务教育阶段招生入学工作的实施意见，整个的意见主要有四个方面：3个坚持、4个继续、2个简化和8个严禁。
3个坚持：一是坚持属地化，各区会在5月18日发布各区的方案，5月27日起义务教育学校公布招生入学的相关信息，予以及时明确校区的划分；二是坚持免试入学；三是坚持一些权利的保障。
4个继续：一是继续实行公民同招；二是继续推行热点学校派位，也就是摇号；三是继续全面的均衡分班；四是继续实行双胞胎随机派位的政策。
2个简化：一是简化材料；二是 简化信息采集。
第二个比较重要的就是时间轴，因为政策更多的是给出指导意见，更多细节是在区来做解读的。所以按照义务教育阶段招生入学的时间安排，从18日开始，各区教育部门就应该去公布义务教育阶段的入学工作实施方案，但截止目前尚未公布，应该会在这两天出台，大家可以关注一下。
关于跨区就读，前日鼓楼区、六合区都做了一个重要提醒，就是跨区就读的孩子的监护人一定要在5月28、29日（周六、周日）到指定的地点进行登记，记住逾期就不再办理了，所以这个非常重要。
有较多家长会咨询说需要带哪些材料，学校六年级班主任应该已发了通知，我们再做一次提醒，比方鼓楼区可能会比较多，登记的地点是在鼓楼教育招生考试中心，也就是萨家湾46号。
需要携带的资料有南京市跨区就读的小学毕业生回户籍地登记的接洽单，这是学校提供的；第二要带着有户口本首页、孩子还有监护人登记页的户口本原件，顺便复印一份复印件，复印件需要留存；还有监护人的房屋所有权证的原件、复印件，再加上监护人、孩子父母双方的身份证原件、复印件，记住孩子不用带就带这些材料就可以了。
同日六合区发布的要求中多了一项，就是要带一张孩子近期的一寸免冠照片，比鼓楼的材料多了一项，这里也给家长做个提醒。
除此之外，玄武区的登记地是在太平门街79号，也就是玄武区教师发展中心；秦淮区也是在秦淮的教师发展中心，位于三条巷92-1号；建邺区在建邺教师发展中心，位于长虹路37号；雨花台区是在雨花教育招生考试中心，位于花神大道9号……这些信息应该老师都有发，我们在这里再次做个提醒，希望大家重视。