前言 .
疫情影响下近两年各行业发展均受到不同程度的影响，房地产市场表现也不容乐观。洛阳作为河南省整体经济排名仅次于郑州的强三线城市，楼市受大环境影响明显，表现不尽如人意：新房市场供需失衡，库存高企；推盘节奏放缓，集中开盘去化屡创新低；客户购买力不足，营销手段影响力弱；土拍热度进一步下探，政府托底成新常态；企业生存愈发艰难……
2017年之前洛阳以主城6区（瀍河、老城、西工、涧西、高新、洛龙）地缘性购房概念为主，后伴随楼市热度上涨与投资价值的显现，市场开始向伊滨区及周边县域蔓延，2021年大环境影响开始显现，楼市回归理性，成交快速下滑，始料不及，房地产价值回归核心区，城市边缘区域及县域市场出现快速下滑，主城区各项目开启降价促销、购房补贴等多手段抢占客户，县域流失城市投资客后纷纷躺平主力吸纳地缘客户，但市场反馈较差，整体恢复仍需时日。
因此在全国层面要“实现房地产行业的长效、良性循环”的宏观背景下，洛阳于2022年4月29日颁布了“洛18条”，目的在于建立房地产企业信用等级体系，本质上解决烂尾，缓解企业压力、释放购房需求，拯救楼市筑底现状，政策颁布后叠加五一新房市场仅迎来短暂回温，后仍低位运行。
政策颁布至今不足一月，叠加疫情反复，客户观望心态依旧，短期内市场仍低位平稳运行，但可以看到，政府不断调控，缓解供需矛盾，未来或将向好。
1
洛阳政策变化（节选）
多点散发的疫情成为2022年房地产行业最大的不确定性，对于企业来说，疫情影响下楼市下行压力更甚，房企销售回款艰难。政策层面作为真正影响全国市场的导火线，影响供应、需求、购买力的真正内因，在2022年的前5个月近百城出台相关松绑政策。洛阳在4月29日出台“洛18条”政策利好，建立房地产企业信用等级体系，提振市场信心，降低一、二手房首付比例，引导利率下调，降低购房门槛促成交。政策颁布后市场短暂回温，但疫情影响下客户购买力有限，楼市低位持续，救市长期效果反馈仍需周期。
01
楼市快速下行后，政策全方位调整利好
1.1 洛阳楼市快速下行 疫情叠加销售表现始料不及
2021年全国房地产市场结束“白银时代”，2022 年大踏步走进“青铜时代”，今年房地产市场不同于以往，房地产金融环境自去年以来持续收紧，下半年开始房企频繁暴雷，而市场端全国前4个月各项销售数据更是腰斩。
大环境影响以及城市内在发展双重因素下，洛阳在经历了房地产近五年的快速发展周期后也进入横盘停滞阶段，2021年开始城市量价表现开始下行，叠加疫情不断反复，城市经济发展受阻，楼市热度快速下降，令人始料不及。
洛阳市商品住宅成交量在2020年底达到近五年小峰值后快速回落，2021年上半年成交量仅约105万㎡，环比下降约36%，同比下降约17%，后维持低迷态势，2022年上半年已经过去三分之二，但成交量仅为2021年上半年的一半，市场持续下行。
图1：2017年-2022年1-4月洛阳市商品住宅半年度供求量价走势
数据来源：CRIC2020
1.2 多城颁布救市政策，4月底“洛18条”颁布（略）
02
首付比例下调，贷款额度增加，房贷利率4.4%
首付比例下调。贷款购买首套房，最低首付比例由30%降为20%；已拥有1套房屋并结清房贷，2套首付比例仍为20%；已拥有1套房屋未结清房贷，2套首付比例由40%降为30%，执行差别化住房信贷政策，加大个人住房贷款投放力度，促进贷款利率适当下行。
图3：新政前后首付比例对比
数据来源：政策对比
贷款额度增加。个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。
房贷利率下调。从2021年的6.3%到2022年一季度的5.1%，在4月份下滑至4.9%，随后在5月份积极相应国家政策，建行、农行、中行、工行等多家银行利率下调至4.25%，达近几年最低值，刺激客户购房，促进市场成交。
2
洛阳新房市场特征（节选）
2021年后洛阳市场快速下行，叠加疫情反复影响，楼市供需失衡严重，库存高企，特价房、分销、月供补贴、降首付、降利率等导客手段层出不穷，但在企业暴雷不断、经济收入受挫现状下，客户购房意愿减弱，观望情绪加重，政策宽松及销售让利短期难挽颓势。
01
洛阳住宅市场供需失衡，库存高企
2019年后洛阳市商品住宅供求关系出现逆转，2020年后供求差逐渐拉大，2021年市场供求比严重失衡。2020年供求差约为125万㎡，2021年供求差则上涨约至177万㎡，且成交量下滑明显，2021年月均成交量仅约18万㎡，较2020年下滑约7万㎡，而2022年1-4月份月均成交量则跌至约13万㎡。成交均价相较于前几年的快速上涨，疫情后的两年则保持波动稳定，维持在9900元/㎡左右。
住宅供求失衡，成交流速减缓，库存高企。2020年洛阳市商品住宅库存仅约为293万㎡，以六个月月均流速来算，去化周期仅11个月，整体楼市库存健康；2021年库存攀升约至427万㎡，去化周期拉长约至24个月，库存压力显现；2022年4月最新库存数据约为428万㎡，去化周期约达29个月，去化风险值得警惕。
图4：2020年1月-2022年4月洛阳商品住宅供销价走势
数据来源：CRIC2020
图5：2020年1月-2022年4月洛阳商品住宅库存及去化周期走势
数据来源：CRIC2020
02
推盘节奏放缓，集中开盘去化屡创新低（略）
03
传统营销手段普遍，月供补贴、降利率等不断创
新，效果有限（略）
04
城市核心区受影响较小，边缘区域热度低（略）
05
客户情况：
成交结构稳定，购房考量因素更注重均好性
当前成交客户区域仍以市区内地缘客户为主，县镇进城客户占比有所下滑，成交面积结构无明显变化，仍以110-130㎡刚改面积段为主。市区客户在产品需求上更加全面，在生活质量方面有着较高需求，居住是否舒适，生活是否便捷是他们较为关心的问题，楼盘品质，物业服务以及周边配套情况成为他们置业重点考虑问题。
图8：2019年-2022年4月洛阳市商品住宅分面积段成交占比情况
数据来源：CRIC2020
图9：洛阳新青年购房考虑因素占比
数据来源：客户调研
3
土地市场（节选）
全国22城“两集中”供地已陆续开启第二年的首批集中供地，洛阳在2022年也在行动上开启集中供地的节奏，但在已出让的土地成交情况来看，企业拿地意愿明显减弱，土拍政府托底成为新现状。
01
土拍规模缩减，溢价率归0
洛阳2017-2018年受城市土地供应结构调整供应较少，同时结合住宅市场供不应求的高热，土地供求于2019年达到阶段性顶峰，且2020年涉宅土地成交建面依旧达500万㎡以上，2021年在住宅市场遇冷，土地连续三年供大于求后成交快速回落，2022年1-4月涉宅用地成交建面仅约35万㎡。
图10：2017-2022.4洛阳历年涉宅土地供求量价走势
数据来源：CRIC2020
2021年企业生存环境发生巨大改变，拿地热情下滑，溢价率持续走低，2022年新成交土地均为洛阳城投托底拿地，0溢价成交，疫情拖累下短期内土地表现或难改观，土拍量或将持续走低。
图11：2017-2022.4洛阳历年涉宅土地溢价率走势
数据来源：CRIC2020
02
企业拿地意愿下降，政府托底新常态（略）
4
企业表现（节选）
2018年之前洛阳多以中浩德、增凯、中弘、银润等洛阳本土企业和建业、绿都、碧桂园、恒大等本土及全域布局的全国房企为主，本土房企依靠良好的政府关系与前期参与城改占据市场。伴随城市热度的上涨及全国性房企的布局扩张，2018年-2020年间品牌房企开始以每年新进驻4-5家增量进驻洛阳，截止目前近30家（旭辉、中梁、美的、万科、保利、金科、云星、蓝光、泽信、星联、正弘等），主城为主，部分下探县域，绿地（2020年宜阳绿地城）、融创（2020年孟津河洛宸院）、绿城（轻资产孟津绿城桃李春风）等则先进驻周边县域，品牌房企的市场挤压下洛阳本土房企开始离洛入县，纷纷布局县域市场，企业间分化愈发明显。
近两年洛阳市楼市状况逐步以县域投资客撤场—市县交界处使用分销、特价房—城市全域广泛使用分销—全面降价演变。在20年之前企业争相进驻洛阳情况下，带来土地市场热度的飞涨，但市场快速进入下行期后企业拿地意愿减弱，无新进驻企业。
01
房企首位度攀升，外来房企占比高
洛阳受城市历史文化因素，大盘城改项目分布较少，多为小地块开发，因此企业开发多为单盘或双盘小体量开发，仅建业、碧桂园等深耕企业开发项目较多，年度企业成交排名受当年热销项目的变化影响较大，但在当下安全性及产品需求上都有所提高的当下，品牌房企优势显著，成交首位度攀升，TOP10房企商品房销售额市占率在2022年1-4月成交占比更是达到约65%。
图13: 2017-2022年1-4月洛阳市房企商品房销售金额TOP10市占比变化
数据来源：CRIC2020
2017年后城市房地产的快速发展，品牌房企凭借较好的经济实力开始拿地进驻，产品与品牌优势显著，外来房企成交占比不断升高，本土房企竞争力弱，市场受到挤压，逐步下沉至县域，核心主城竞争日益激烈，但整体以外来品牌占据主导地位的形式基本不可逆。
图14: 2017-2022年1-4月洛阳市商品房销售金额TOP10企业分类
数据来源：CRIC2020
5
未来预判
政策细则不断落地，市场供需调控，可待触底回升
5月18日，中共中央政治常委、国务院总理李克强在云南主持召开座谈会，研究部署进一步稳增长、稳市场主体、保就业，会议最新的精神“各地各部门要增强紧迫感，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。”
洛阳在4月29日“洛18条”的全方位大方向政策颁布后，公积金管理中心快速响应，购房首付款、房贷利率也及时放宽，预计二季度在土地细则、金融机构资金支持等方面的细则也会不断响应落地。
短期内政策利好市场反馈仍需时日，且疫情不断反复下客户观望心态依旧，短期内市场仍低位平稳运行，但可以看到，政府在土地端、供需端调整供应节奏，缓解供求矛盾，2022年土地、商品住宅供应均下滑明显，供求比接近1。市场供需调整和政策扶持发力的双重影响下，未来长周期内或将触底回升！
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专题目录
洛阳城市市场白皮书
前言
一、洛阳政策变化
1、楼市快速下行后 政策全方位调整利好
1.1 洛阳楼市快速下行 疫情叠加销售表现始料不及
1.2 多城颁布救市政策，4月底“洛18条”颁布
2、首付比例下调，贷款额度增加，房贷利率4.4%
二、洛阳新房市场特征
1、洛阳住宅市场供需失衡，库存高企
2、开盘表现：推盘节奏放缓，集中开盘去化屡创新低
3、传统营销手段普遍，月供补贴、降利率等不断创新，效果有限
4、城市核心区受影响较小，边缘区域热度低
5、客户情况：成交结构稳定，购房考量因素更注重均好性
三、土地市场
1、土拍规模缩减，溢价率归0
2、企业拿地意愿下降，政府托底新常态
四、企业表现
1、房企首位度攀升，外来房企占比高
五、未来预判
政策细则不断落地，市场供需调控，可待触底回升
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