这不是猜，这是大概率事情。
一般情况下，基于常识作出的判断，都可以归为事实或事实的一部分。
当楼市已经成为业界普遍的焦虑和不安，每每提及，总有一种说不清道不明的矛盾情结时，那我们就必须面对，这五个客观存在的事实。
读懂这五个事实，也就读懂了今天的楼市，找到楼市的明天在哪里。
需要说明的是，这里的楼市，专指深圳楼市。
NO1
第一个事实：
短期供大于求，消化不良
自4月初有关方面释放出第二季度即将上市的36个项目后，短短一个多月的时间，鸿帮主就先后参加了20多个项目的展开、营开、样开等等一系列的活动。
这些项目，都是正在或即将推向市场的项目。回眸一瞥，阵容浩浩荡荡。
队列涉及到福田中心、安托山，南山蛇口、赤湾、西丽，罗湖深南东、清水河、宝安新安、沙井，龙华红山、上塘，光明凤凰城、公明，龙岗坂田、平湖、龙城、宝龙，坪山等地。除了盐田、大鹏和深汕，每个片区都有了。
考虑到市场上也有一些现楼再售，综合起来估算，近期开售或即将开售的项目远超36个项目，供房总套数也远超1.9万套的预期，或已超过2万套。
结合2021年深圳全年共成交新房住宅52417套来看，近期推盘量接近全年成交量的38%。从这个角度看，显然供大于求。甚至有媒体认为，有点大水漫灌。
业界奇怪，在没有相关政策松绑疏导的情况下，就来一个大水漫灌，势必导致洪涝灾害。
反映在楼市上，就是消化不良。
NO2
第二个事实：
购买力弱化，预期信心不足
从近期开盘的多个项目情况来看，全深圳没有一个日光盘，即使是某些网红片区的网红项目，即使有着明显的价格倒挂优势，但销售都没有火爆到日光的程度。
与此相反，起码不低于80%的许多项目，即使给出了许多现场的折扣和优惠，总体销售也并不舒畅，去化率多在20%左右。甚至有项目录得仅有十多套的开盘成交记录。
这就有点出乎意料。长期以来深圳楼市都十分给力，所谓给点阳光就灿烂，而且近期媒体上的一致声音都说：楼市回暖在即！
那么，为什么楼盘既卖不出价来，也卖不好呢？
鸿帮主认为，导致这一现象的原因是多方面的，最主要的原因无非是市场购买力的弱化。简单说，消费者手头拮据，不单指现金，这里主要指的预期。
现金层面来看，深圳人银行存款没有下降的迹象，隐性的有钱人还是比较多的。但一考虑到未来的预期，显然信心不足，谁还会贷款消费呢？
要知道，买房重点不在首付，而在于贷款按揭供楼。稍有不慎，业主之后，就变身房奴和负翁。
一个弱化的经济预期，必然会伴随一个弱化的购买力。
NO3
第三个事实：
市场不断探底，底部快到了
与购买力弱化相对应的是，市场也在不断探底的过程中。
年初，鸿帮主就曾判断，2022年是楼市不断探底的一个过程，这个探底就是一个不断比最低价的过程。大家都在吆喝着，看谁的价格最便宜。
最近鸿帮主参观了多个项目，无意中发现，大家在问项目预期获批价时，销售方的表态都希望低一点好。如果低不下来，那就把精装修拿掉，变相把房价降下来。
不要不承认，降价促销，已成楼市主旋律。
许多片区的房价，已经回到了6年前的2016年。也就是说，6年多来，事实上深圳的房价并没有什么上涨。
那么，这个探底周期有多长呢？
鸿帮主给出的预判是，时间应该不会太久，大约到8月底，金九银十到来之际，底部就可以形成。
这个底部会是多少价位呢？
这个比较难判断，有的区域底部已经形成，房价降无可降，但一些区域，过去有点虚高的片区，应该还有10%左右的降幅空间。
不要怕，每一次触底的过程，都是一次上升的预备。
NO4
第四个事实：
二手房参考价短期不会上调
好几个月了，说好的上调呢？
即使五一黄金周期间，二手住宅共成交245套，环比下跌41.8%。即使距离第一次二手房参考价出台已经过去15个月，即使关于上调二手房参考价3-5%的传闻有鼻子有眼睛，但鸿帮主可以负责任地告诉大家，二手房参考价上调这事，已经黄了！
不要问我为什么，我也不知道。
鸿帮主唯一知道的是，当前几天南京推出取消二手房限制新政半日游后，深圳要在短期或者今年内上调二手房参考价的可能，几乎为零。
不过，必须指出，把二手房价按在地板上，不是为了摩擦起电，而是为了控制楼市发热。而且，而且的而且，暂时的按，是为了以后的起！是为了长期的民生和产业。
这或许就是深圳楼市进退两难、救市措施难以出台的苦衷。
至于楼市不举导致财政收入下滑的问题，这不是关键。在深圳财政收入的占比中，房地产是很小很小的一块，在全国各大城市中，排位靠后。
由是观之，“二手房参考价上调”就是一枕黄粱。
NO5
第五个事实：
望眼欲穿的买方市场要来了
一直以来，许多置业者都在望眼欲穿这一天的早日到来，鸿帮主可以高兴地告诉大家，这个日子马上就要到来了。
这个日子，就是“买方说了算”的日子。专业的说法就是：买方市场！
业内人士普遍认为，之所以深圳楼市能够走到今天高高在上、一览众山的峰巅，根本原因就在于长期以来楼市始终是一个单方面的市场：卖方说了算！
曾经在2000年初和2008年中，买方市场也曾春光乍现，但最后都被强大的卖方市场碾压得灰飞烟灭。
今天，买方市场终于要来了。最显著的特征表现在两个方面：
一是作为花钱的买方，你有着更大的溢价空间，价格尽管还不是你完全说了算，但你的花钱动作，会影响未来房价的走势。
二是作为房子的消费者，你对产品可以挑三拣四，房子怎么、户型如何、配套咋样、服务恁地，你都可以提出自己的意见。
总之，作为买方，你甚至可以决定一个房企的生死，决定一个行业的兴衰，从某种意义上讲，你拥有了更多的话语权和投票权。
从这个角度看，楼市何尝不也是春天？