最近的楼市可以说分外热闹，各大城市因城施政，纷纷开启救市大招，苏州、杭州、济南、武汉......
南京也从限购、限售、二胎家庭、公积金贷款额度等多方面调整放松，上周的南京楼市更是跌宕起伏，放了一个大招，南京房协发布了一则推文中提到，“自2022年5月20日起，南京本市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明，满足新市民等刚需群体合理购房需求。”
随后仅过了2小时便被紧急叫停，被称为史上最短命的政策，还没开始，就已经结束了，有知情人士称，“不排除进一步细化和完善政策的可能性，可以再等等。”
截止发稿，针对二手房的购买问题，似乎有了新说法：
图源金陵大哥大
自各项利好政策实施以来，也过了近一个月的时间，针对刚需市场的效果如何呢？
新房表现不佳
可以说，当今的楼市环境非常友好，全方位放水，鼓励自住型购房，我查了下南京几个刚需板块最近的去化量，我惊讶的发现，远郊楼盘去化情况依旧不乐观。
例如：江宁滨江板块，此前因为1折首付上过一次头条的大华锦绣前程，单价19000元/㎡左右，开盘一个多月，仅去化了1套；
新城云漾滨江，销许均价18000元/㎡，开盘一个多月，去化19套，去化率6.08%，月均单价环比下跌0.4%；
江宁禄口的中国铁建栖云府，销许均价19253元/㎡，开盘至今，去化52套，去化率18.31%；
桥北的荣锦瑞府，销许均价24300元/㎡，开盘2个月，去化54套，去化率13.5%；
滨江雅园，销许均价21000元/㎡，2020年4月首次开盘至今，去化891套，去化率57%；
值得注意的是，以上价格均为销许价，加上案场的诸多优惠，全民经纪人返现等，不少楼盘“明升暗降”，可以看出，无论是降息还是放开限购，对这些传统刚需板块影响并不大。
二手房市场回温
既然这些低总价新房去化不佳，那么预算有限的刚需都买哪了？
据相关数据显示，4月全市二手房成交量6040套（含高淳、溧水），环比小幅上涨1.6%，成交均价31851元/㎡，环比微降0.3%；4月中下旬二手房连续3周环比上涨，各项利好政策持续发力，市场筑底回升。（数据来源我爱我家研究院）
其中，4月南京二手房市场刚需比重较高，其中100-200万成交占比最高，达43.2%；其次是200-300万价格段，占比为24.1%；300万以内累计占比达73%，环比小幅增加4.1%。（数据来源我爱我家研究院）
这些成交的热门商圈，一大半均属于刚需，可见如今二手房获得了不少刚需购房者的青睐。
一方面，政策层面虽然利好不断，但比起让刚需买得起，更多的是倾斜让改善换的起，新房限购打开，二手房缩短上市年限，二胎可多买一套房等，更多的刺激改善置换，释放部分购买力；
其次，买房逻辑的变化，不论是刚需还是改善，眼下没什么比安全更重要了，楼市的期房充满着不确定性，隔三差五的维权事件，频频出没的暴雷传闻，都让每个购房者内心充斥着不安，也让观望中的购房者望而却步，对新房失去信心，二手房可以实现拎包入住，且大多数配套都很成熟，自住方便，不烂尾，我想这两点已经成为普遍刚需的共识；
最后，房价上涨预期的破灭，房住不炒的推行，使得更多的人认清现实，买房红利期已经过去，江核、河西南这样炽手可热的板块，二手房房价已经挤去泡沫，跌回正常的市场价，曾经疯狂的时代已经过去，更不要说刚需板块了，曾经的年轻人置业多少有点“赌性”在里面，未来规划XXX，眼下更加务实了下，看得到的才是真的，住起来方便才是王道，其他的都只是锦上添花。