上周末,盘叔又去了一趟广州创新城。

原因很简单:

这个板块,又有新盘开板房了。

是的,那个被称之为越大星的楼盘,实际名字叫做:越秀•大学•星汇城

同时,我们也想看看板块,在经过一年的线上翻滚后,这里变得怎样。

看完之后,我们对产品和板块,有了进一步的认知。

01

主要目的是看新盘,那就先从新盘说起。

越秀•大学•星汇城,是越秀在创新城的又一个新盘,前面有星汇文玺,后面还有大学城和樾府。

从这一点来看,至少证明越秀对于创新城还是很有信心的。

加上越秀的项目品质,对于购房者来说,算是有品牌效应。

在目前的几个创新城项目当中,越秀大学城星汇城比较靠近地铁四号线新造站,出站后打车也不过几分钟(如果日后不用绕路的话),也算方便。

南大干线

除此之外,项目靠近南大干线,这点就有好有坏了,自驾方便的同时,需要承受一定的交通噪音。

虽然,现在南大干线的交通影响,还看不出有多大。

再远处,还有个金光东隧道

另外,项目对面就是暨南大学,虽然开发商说会有浓厚的人文氛围,但盘叔觉得,还是项目本身配建的幼儿园以及项目旁边9年制学校(具体招生政策以官方为准)更吸引人。

配套方面,和创新城所有楼盘基本一致,板块现有的配套基本是木有的,可以期待的,反倒是项目的商业街区,称之为十字设计,类似伦敦国王十字街区。

说实话,伦敦盘叔也没去过,不知道好在哪,反正就是街区有配套、有园林,算是很用心的一个设计了。

最后,还有一点盘叔比较喜欢。

项目后端就是创新城滨江公园,虽然现在公园还没弄好,但从实际距离来看,算是家门口的了。

总的来说,这个盘在创新城的楼盘当中,配套的综合实力,算可以了。

02

产品方面,实话说,越秀•大学•星汇城做得不错。

讲几个盘叔认可的点。

第一,项目的规划做的还可以。

除了上面说的十字设计街区,占地面积约19万㎡,体量约60万㎡的基本盘上,空间和业态做的不错,之后的居住舒适度和便利度还是有的。

当然,要看日后的成品。

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第二,产品户型不错。

首推的86到125㎡三至五房,抛开户户朝南这个卖点之外,户型设计还是挺不错的。

我们着重看了样板房的设计,几个户型都做得比较极致了,空间的尺寸感把握的也还可以。

虽然,有一些小细节还是稍微有点取舍。

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有个买了星汇文玺的朋友看了之后,说产品力确实不错,早知道应该买这个,不是没有道理的。

至于价格,销售说,4.8万的吹风价。

03

项目和产品做的不错,这是需要承认的。

但越秀•大学•星汇城是否值得,适合什么买家?

盘叔个人的看法是,如果你要买,需要考虑两个问题:

第一,你对创新城板块的认可程度有多高?

毕竟,比起各大房企的渲染,国际创新城目前的城市建设界面,依旧处于初始阶段。

交通不便、村落环绕、尘土飞扬,依然是很多人来到这里最直观的感受。

相比之下,南大干线、暨南大学番禺校区、广州大学城智慧谷(也就是曾经的思科智慧城),反倒是创新城看上去最为亮丽的风景。

如果以此为参考值,如此“荒凉”现状下,国际创新城对应的价格定位和前景,就会很魔幻。

但不能否认,创新城的板块价值,是有变量的。

其一,从规划来看,国际创新城是产学研商一体化的板块。

其二,国际创新城符合广州和番禺的发展方向。

其三,国际创新城未来能加强与大湾区其他科创板块的联系。

其四,和琶洲的关联性到底会有多紧密,决定了短期性的兑现程度有多大。

所以,如果要买这,就要接受这种双面性。

此前,有媒体就下这么一个定论:

一个有热度、有政府重视,加上先天距离琶洲、金融城非常近,创新城板块未来将会承接非常多的购买力,而今年也是它的崛起之年。

说实话,盘叔并不认可。

热度并不等于厚度,一个板块的发展是否有价值,更多还是要看自身的规划以及兑现程度。

这也是大家在入手创新城之前,需要做的一个纠结题。

第二,这个项目是否符合你的基本置业需求?

交通尚可、配套一般、板块居住氛围不浓,是短期内越秀•大学•星汇城和板块势必会存在的问题。

这些不足,在你的购房维度当中排怎样的序位,决定了这个项目和板块是否适合你。

其次是价格。

同等价格,选择面是有的。

比如同在番禺的珠江铂世湾、龙湖金地天峯这些。

至于产品,盘叔觉得是没有太大的问题的。

基本就这些了。