作者：子非鱼
湖南省，在调控楼市上，一向很积极，而且总是以省为单位，进行顶层设计。
比如去年湖南就发布了文件，针对全省所有城市的非住宅物业，开启了去库存模式。
最新，湖南省自然资源厅与湖南省住建厅联合发布了一份新文件，《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》。
这文件的目的，正如文件的名称所指，优化用地。
文件提出，对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内；
对非住宅商品房去化周期超过36个月的县市区，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。
这两招，本身没有什么新鲜的，毕竟这是住建部早就发布的规定。不过，在现阶段，在各种放松调控政策满天飞之际，湖南省郑重其事地再提一次，意义还是有所不同。
当下各种救市政策，主要瞄准的是如何快速卖掉房子，比如放开限购，鼓励购房，二孩以上家庭可多一张房票，降息……
这些动作，都是从需求端出发。
然而，现在的市场是，无论怎么刺激需求，市场都不怎么买涨。4月份的全国销量，住房贷款，都在下降。
逻辑很简单，大家口袋里都没钱了，而各地方还是想着如何让大家掏钱买房，却不想着让大家的钱袋子鼓起来。
口袋空空，用空气买房吗？
湖南最新发布的政策，是从供应端缩减供应，以缓解当下不断增加的库存量，不断拉大的去化周期。
在之前的文章中，本号已经说过，东北地区，贵州、广西等地，都是如今商品房库存的重灾区，其实湖南的各城市库存也一样不含糊。
制图：城市财经；数据：克而瑞湖南区域
从上图可以看到，按照住建部的划分标准，只有长沙和岳阳在12个月去化周期安全范围内，其余城市都超过12个月安全警戒线。
其中湘潭的去化周期达到惊人的30.12个月，衡阳去化周期也在两年以上。
至于非住宅物业，各城市的库存没有一个不严重过剩，哪怕省会长沙。
以长沙来说，湖南中原数据披露，截至今年4月底，长沙的公寓库存量持续突破历史最高水平，超过476万平方米，去化周期增加至46.8个月，约4年。
省会长沙已然如此，其他普通地级市，可想而知。
所以，从去年开始，湖南就开启了去库存模式，尤其是对非住宅物业。然而，效果似乎不咋地。
最近每日经济新闻披露，长沙的公寓已经组团开始降价，有的公寓价格甚至降到了4000元/平方米。从去年9月份至今，长沙的公寓价格一直在下降，本号几天前就专门分析过。
去年湖南省发布的去库存大招，是从供需两端出发。一方面缩减供应，包括土地供应；另一方面，以降税、降成本乃至转换公寓属性的方式，来提升大众的购买需求。
然而，长沙公寓的现状告诉我们，这些去库存措施，败北了。
市场环境如斯，住宅都卖不出去，公寓就更卖不出去了。这是去库存落空的关键。
那么，现在湖南发布通知，要优化各城市的土地供应，会有效果吗？
本号认为，对于降低库存量还是有点效果，高库存高去化周期的城市，一旦停止供地，供应端便缩减，需求端虽然很弱，但是还有一定的需求。
这样下来，供应不增加，存量在慢慢消化，库存量自然而来就会有所下降。如果长期这样下去，高企的库存和去化周期，会逐渐回归正常。
当然，按照目前的销售速度来看，需要维持的时间不会太短，这就考验着各城市的耐力了，毕竟停止供地，损失的是地方政府的土地财政。
而对于当下中国绝大多数城市来说，土地财政是各城市财政运转的关键力量。全国方面，根据国家统计局的数据显示，土地财政依赖度增长到了46%。
重点城市中，温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州的土地财政依赖度均在100%以上，长沙88%。
重点城市依然如此，其他产业和经济更单薄的普通三四线城市，对于土地财政的依赖度那就更高了。
湖南的这些地级市，扛得住吗？