来源：理财周刊
根据国家统计局公布的70城二手房价格指数变化情况来看，目前全国约8成左右的城市房价面临下行压力。但部分近十年来人口持续保持净流入的城市房价却表现得较为坚挺，这给购房者提供了一个思路，即买房之前，最好要判断一下该对人口的吸引力。
房价整体面临下行压力
近日，国家统计局发布了最新一期70城二手房价格指数。根据简单算术平均计算，4月份全国70个城市二手住宅价格指数环比下滑0.3％，同比下跌1.6％。
值得注意的是，据易居研究院跟踪监测结果显示，二手住宅已经出现了连续8个月房价指数环比下跌态势，同比跌幅也持续扩大。这说明二手房市场的降温持续时间较长，且有进一步下行的压力。
不同类型的城市，所承受的压力各不相同。数据表明，4月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为0.4％、-0.3％和-0.3％。同比涨幅则为2.4％、-1.0％和-2.5％。显然，三四线城市的房价总体是最弱的，其下行压力最大。
另有数据表明，今年4月，70城中房价下跌的城市数量为56个，占比为8成，房价整体面临下行压力。
人口净流入推动房价上涨
就在多数但有些城市房价面临下行压力之时，却有少数城市房价表现非常稳健。
根据国家统计局公布的数据测算，今年4月，除北京、上海等一线城市之外，包括成都、杭州、长沙、重庆、西安等城市，二手房价同比保持增长态势。另外，厦门、青岛、天津、南京等城市房价与去年同期持平或者小幅回落。
通过观察这上述城市人口数量变化情况，常住人口均出现了明显的增长。以西安为例，截至2021年末，其常住人口达1316.30万人，较2010年的847.41万人，增长了55.33％。此外，合肥、厦门、西安、长沙等城市常住人口在同时期内增长幅度也非常明显。
而在过去很长时间里，上述城市房价表现也同样惊艳。同样以西安为例，根据易居研究院提供的数据显示，其住宅均价由2010年的6355元/平方米，涨至2021年末的17006元/平方米，整体膨胀了2.7倍。此外，南京、成都、合肥、长沙等地房价涨幅与西安相当或略高。
人口与房价之间的关系，早在几年前，著名经济学家任泽平就给出了自己的观点，那就是“房价短期看金融，中期看土地，长期看人口”。
这些城市房产更容易保值
人口下降导致房价则面临下行压力可能性增大，因此未来房价保值能力，与人口能否实现净流入有着密切的关系。
根据数据显示，2020年全国人口出生率首次跌破1％，只有0.82％。在2021年上半年，全国新出生人口同比减少了16％。根据社科院的预测，到2028年，中国人口有可能首现负增长。
与此同时，楼市的基本面已经发生变化。据任泽平团队发布的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束。
该报告同时认为，未来主要需求来自城市更新、人口流入的20％的城市圈都市群，未来70％的城市房子将出现不同程度过剩。大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，因此，须重视区域差异中的结构性潜力和风险。
在这种情况下，人口净流入的城市未来住房保值的潜力更大。除了北京、上海、广州和深圳等四个超级城市之外，包括杭州、成都、南京、苏州、重庆、天津、厦门对人口吸引力较大的城市，房价保值潜力显然要更大一些。