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央行不对称降息,中央层面释放房地产利好,现在是最佳购房时机吗

照理拍案

2022-05-23 16:06辽宁

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短短一年之内,我国房地产市场遭遇到了冰火两重天的变化,我记得在去年这个时候正好也是在四五月间,那个时候全国各地房地产市场是异常火爆。

原因很简单,一方面2021年疫情对我国经济的影响相对还是比较小的,对于大多数中国城市而言我们已经远离疫情大半年了,虽然海外疫情比较乱套,但是我国经济是蓬勃发展的。

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而且由于海外疫情的巨大影响,拜登上台之后推行了大印钞大放水的政策,所以美国的通货膨胀从那个时候开始慢慢就苗头显现了,所以很多人担心全球经济是一体的。

美国通货膨胀起来之后,一定会把通货膨胀向全球疏导的,所以2021年上半年的时候,我们担心由于全球性的通货膨胀将到来,那么作为普通老百姓我们怎么才能让自己的资产保值增值,让自己资产增值的速度跑过通货膨胀。

很多人都说很简单,在中国恐怕唯一一条的道路就是买房,所以2021年上半年我国房地产市场那真是火爆,很多地方的新房价格、二手房价格屡创新高,甚至逼得各级地方政府,连续出台了上百条的调控政策,就是为了把这过热的房地产给压下来。

但是我们也清楚,中国老百姓买房有个特点就是买涨不买跌,当房地产进入到上升通道之时,大家唯恐把自己落下,今天9000能买明天可能就得掏1万了,所以哪怕房价在不断上涨,也一定要抢上这趟车,所以当房地产过热之时,还非得地方政府拿出各种各样的措施才能把这个火压下来。

然而从去年下半年开始形势为之一变,全国各地的房地产市场慢慢由过热进入到了过冷量价齐跌,甚至到今天我们完全可以用冰河期来形容,房地产惨到什么状态?刚刚过去的五一假期,很多城市的售楼处是门可罗雀的。

以往我们经常说房地产市场是金三银四,然而今年金三银四是一点成色都没有,以至于我们马上就看到政策来了个180度的大转向,很多地方政府的房地产调控政策从抑制过热转变成鼓励买房了。

而且就在前两天,央行释放出了一个极为重要的信号,那就是从中央层面上讲我们也要出手拯救房地产市场了,前两天央行出台政策对刚需首套购房者的利率下限做出了调整,各商业银行在发放住房贷款的时候利率下限可以调整到LPR利率再减20个基点。

今天5年期以上的LPR利率是4.6%,减20个基点就是4.4%,也就是说今天再去买房的话,很有可能获得4.4%这样的低利率。为什么我们说利率还是很低的,因为也就在一年之前,很多商业银行的按揭贷款报价是LPR利率再上涨50个基点、80个基点甚至100个基点,也就是说一年之前你买房利率可能是5.5%以上,而今天你再买房利率可能4.4%就行。

一年时间有可能就下调了一个百分点,那么这个月供至少每个月可以少还几百,月供多的人少还一两千两三千那都是很有可能的,更关键的是大家发现没有这也是一次不对称的下调。

其实早在去年年底和今年年初,央行就两次下调了LPR利率,那个时候我们还跟大家分析说这两次下调是不对称的下调,5年期以内的LPR利率下调的多,5年期以上的LPR利率下调的少,为什么会这样?

因为众所周知住房按揭贷款主要参照的是5年期以上的LPR利率,央行在此前2次调息之时,主要考虑的是市场流动性过差,市面上资金存量太少,要有序引导资金向实体经济靠拢所以要调低LPR利率,但那个时候央行还是担心全国房地产市场过于火热,所以央行明确表示那两次调低LPR利率不是冲着房地产的,完全是冲着实体经济的。

可这一次完全不同了,这一次央行干脆就没有调整LPR利率,而是直接说按揭贷款,可以在现行LPR利率的基础上下调20个基点,也就是说这一次调息完完全全就是冲着房地产去的就是为了减少购房者的利息负担促进大家买房。

短短几个月之内两次不对称的LPR利率调整完全可以显现出中央层面对于今天房地产的态度,就像以往我们跟大家分析的那样,房地产过热房价快速上涨,一年之内涨个20%、30%这肯定不好。但反过来讲房地产进入到冰河期之后,房地产量价齐跌,开发商打9折打8折,打骨折都卖不掉,整个城市的二手房地产市场进入冷冻期,这样一个过冷的状态显然也不好。

因为一方面房地产其实也是实体经济,房地产勾连的上下游产业,建筑施工、材料商、装修甚至家电是非常广泛的,房子不好卖了接连着承接商收不着钱,材料商收不着钱,甚至装修公司没有活,家电企业货不好卖,所以房地产过热是很可怕的。

房地产过冷也很可怕,尤其是现在有多少城市是土地财政,面包都不好卖了,那么面粉以后如何能批发得出去,此前一段时间我们看到的是各级地方政府遮遮掩掩的推出各种各样的救市措施。而现在信号已经很明确了,中央层面已经从利息角度直接出台简直就是救市的政策了,那么对于我们普通购房者而言现在是不是一个购房的好时机呢?

咱们刚才讲了,大部分购房者实际上不够理性,大家对于房地产市场一向是追涨杀跌的,最近半年以来房地产市场已经进入到下行通道了,所以很多人现在也是犹豫。

一方面觉得有没有可能房价还会再降,另一方面也担心现在这样一个低房价的窗口期如果过去了,房价来个U型反弹甚至V型反弹直接再涨回去怎么办,我不就捡不到低房价的便宜了吗?

首先从整个经济面分析,三四月份以来的疫情对我国经济的打击还是挺严重的,毕竟很多城市有了非常多的本土疫情之后经济被按下了暂停键,所以4月份的经济数据出来之后我们会发现消费一片低迷。

汽车市场的销售近乎于腰斩,其他的手机也好大型家电也好,甚至餐饮、旅游、住宿等等行业消费都是大幅度倒退的,消费不振导致很多人的收入锐减,所以今天对于很多普通人而言倒不是我有没有钱能买房的问题,而是我现在挣的钱够不够还月供的问题。

一旦我失业了或者收入大幅锐减之后,我还不起月供,这个房子有没有可能被银行收走的问题,而另一方面我们还得明白一个问题,那就是经过20年高歌猛进的发展之后,我国的房地产市场变数已经出现了,这个变数实际上就是人口问题。

房子终究是要人来住的,房子终究是要人来买的,在过往的20年一方面每年我国出生人口大概在1500万到2200万之间,每年有大量的新生接盘侠。另一方面我国城市化在不断地进展,从改革开放之初的8亿农民2亿城里人,到今天我国城市化率已经接近70%了,所以过往20年几乎各个城市的房产都有大量的需求,因此我们这个价格会不断的上涨。

可是未来10年城市化率已经这么高了,乡村已经基本看不到50岁以下的年轻人了,还有多少人要从农村进入到城市中?而另一方面就是最近这两年我们出生人口是大幅降低的,虽然去年我们开放了三孩政策,但是很有可能2021年我们连1000万人都出生不了。

要知道大概也就是5年之前一年我们还能出生个一千五六百万人口,短短几年之间,们就少出生了500万人,这是500万个家庭500万次需求,所以从基本面上来看我们未来对房地产的需求恐怕不会像20年前那么火爆了。

反过来讲,从政策面上看我觉得今天央行的降息恐怕也只是一个开始,因为比照前几轮房地产调控,实际上各级地方政府和中央政府还有非常多的武器可以用来救市。

比如说今天我们只是下调了贷款利息,实际上我们还有可能下调首付比例,今天大部分城市执行的首付比例是三成,100万的房子你得花30万才能买,可是在前几轮房产调控中有很多城市曾经执行过两成房贷首付,100万的房子花20万买就可以了。

大家不要小看这一成首付,这决定了相当一部分人目前手里有没有足够的首付资金,首付成数如果调下来了就会使得很多兜里不太富裕的人突然拥有了购房的能力,而且现在的利息只是下调20个基点,也就大概相当于LPR利率打个95折。

大家记得吧10多年前的那一轮房地产调控我们最低推出过7折利率,我们在基准利率的基础上打个7折,这样优惠的价格大概就是百分之三点几,让购房者来买房这个降幅才是非常巨大的,也是非常具有诱惑力的,而且各级地方政府手中还有一个武器那就是解除限售和限购。

今天有很多购买力实际上是被束缚住的,一方面你要买房子得有购房资格,一个家庭大概在一个城市只能买一套或者两套 ,另一方面如果你想改善,如果想换房,你刚买到两年三年之内的房子你想卖也很难,因为还有各种各样的限售政策。

而在以往房地产调控之时,如果真的感觉到市场已经足够低迷了,那么很有可能很多政府会把各种各样的限售限购统统打开,你买房的时候没有任何的约束,你卖房的时候也没有任何的阻碍,当然还有各种各样的税收优惠。

比如说今天有的城市的契税是3%,有的城市的契税是4%,这个契税有没有可能降下来?以往大家知道吗,不光税是可以降下来的甚至有的地方政府为了刺激房地产市场还推出过各种各样的购房补贴,你在我这个城市买房子可以一平米给你降200元、降300元、降500元,就是为了刺激房市再度火热起来。

所以很显然目前央行的降息只是新一轮房地产调控的开始,这只是明确释放了一个信号,那就是我们还是希望房地产能够有序发展起来的,长时间的冰冻对于各方而言都不是一个好事。那么在整个经济受疫情影响处于下行通道之时,很显然央行就降20个基点的利息它短时间内形不成强刺激,没法使得各地的房地产市场迅速再度火爆起来。

所以我们倒是有理由相信各种其他的政策,各种以往都拿出来过的武器,在未来几个月很有可能再度拿出来,也许对于刚需购房者而言,是可以再持币观望一段时间的,等到各种各样的优惠政策统统都摆出来之后,才是购房的最佳时机吧!

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