今年如果不买房，是否会像2015年那样，错过一轮房价上涨的顺风车？如果今年买了房，又是否会面临房价下跌的风险呢？学区房价格大跳水，最强限拆令、房地产税落地、二手房停贷，各大房企纷纷暴雷，2022年的房地产市场，还能出现更加重磅的刺激方案吗？这将会是全国楼市六连跌之后的起死回生，还是高房价即将终结的先头预兆呢？
2022年房企的刺激手段可谓是一环接一环。据中指研究院不完全统计，全国已经超过60个城市用降低首付比例、下调房贷利率，提高公积金贷款额度等一系列手段，从多个方面进行对房地产松绑的鼓励。这些鼓励政策如同一剂剂强心针，给“看多派”群体带来了很大程度上的信心支持，原因很简单，买房的门槛一步步降低，就会有更多的人可以购房，从而使需求量放大。从这个角度来分析，那房价上涨似乎也成为了顺理成章。但在这里我不得不给大家提个醒，思考房产问题最好不要用常规的思维，否则很容易掉进陷阱里。假如一个交易市场，光靠调控就能解决所有问题，那漂亮国也不可能因为疯狂印钞票，让自己一步步走向低谷了。
2014年的房产市场可谓奄奄一息。全国房价下跌，成交量预冷，整体楼市的库存周期也达到了历史最高峰。如果你那时喊着买房能致富，估计人家会劝你去看看脑子。但令人不解的是，仅仅过去了2年，从2016年开始，整个房产市场就进入了火箭加速的模式里，价格与成交量双双起飞，不仅降低了整个楼市的库存周期，还迎来了各个城市的房价大涨。因此大家一定要搞清楚一个问题，究竟是什么最关键的因素，推动了2016年至今的房价大涨。而这种因素，在2022年还会继续奏效吗？
很多人可能不知道，在2016年全国房价疯狂上涨之前，其实已经出台了一系列的铺垫。从2014年开始的“930新政”，再到2015年的330、903。一系列的宏观手段，实现了降息降准、降低首付比例的途径，将整个楼市从2014年的冰点期，一下子拉到了2016年的爆发期。不过这些调控力度还只是其中的一部分，真正重量级的一个措施，在2015年登上了舞台。它就是你肯定听说过，但又不怎么了解的——棚改货币化。
2015年6月，国务院颁布关于进一步做好城镇棚户区，和城乡危房改造及配套基础设施建设的有关工作意见，将拆迁补偿的模式由实物安置，转向了货币安置。通俗一点说就是，以前的拆迁户房子被拆以后，得到的是统一的安置房。但从“棚改货币化”执行后，他们可以选择得到一笔拆迁补偿费用，然后拿着这些补偿，去市场上自由买房。那这个力度究竟有多大呢？棚改货币的安置比例从2014年的9%，一路飙升到了2017年的60%。再通俗一点讲就是，“棚改货币化”的执行，相当于给了房地产市场一大群手握现金的买家。而一个交易市场的买房力量突然变强之后，大概就会发生价格上涨的情况，再配合当时降息、降准、降首付的方案。这就是从2016年开始，多数房价飙升的真正原因。那么2022年呢？视频开始我们就说过，全国已经有超过60个城市从降低首付比例、下调房贷利率，提高公积金贷款额度等多个方面，进行购房鼓励。那今年会重演6年前房价上涨的大周期吗？
我们来举个例子，一套价值300万的房子，你首付30%，也就是90万，等额本息30年贷款210万。按照降息型的主流贷款利率5.8%计算，每个月的还款金额是12300元。30年一共要偿还210万本金和233万的利息。而通过2022年的降低首付比例和房贷利率政策，300万的房子你可以首付20%，也就是60万，等额本息30年贷款240万。按照降利率是5.6%来计算，则每个月的还款金额是13700元。30年后一共要还240万的本金和256万的利息。210万加233万等于443万，240万加256万等于506万，发现问题了吗？虽然首付比例和贷款利率都降低了，但是由于总贷款额度的上升，你的月供还款金额反而是增加的。所以我必须提醒大家的是，你必须要思考清楚，这种降首付和降房贷的策略，是否值得你为此去买房。
除此之外，还有更重要的一点。不管是股市、楼市，其本质都有一个底层逻辑，那就是上涨的资产，一定是靠后来的玩家，愿意出更高的价格接盘，这个游戏才能够继续玩下去。所以现在你必须要思考一个问题，如果想让你的房子未来能够涨价，并且可以卖出，你所在的城市有足够充裕的群体来接牌吗？和大家说一组数据吧。调查报告显示，我国主流购房者的年龄是30到35岁，也就是说当前买房的主力军，是1987到1992年出生的这批人，而1987年恰好是过去40年里，最后一个新出生人口高峰的年份。1987年全国出生了2529万人，从那之后，每年的新出生人口就开始逐年减少，而2020年新出生人口，则只有1200万。我们再反推一下刚才说过的2016年，那一年正是1987年出生的那批人需要成家的年龄，因此也是对房产需求量巅峰的一年。但现在已经是2022年了，适龄购房群体正在逐渐减少，所以你不得不考虑，未来楼市接盘的人，到底够不够了！不过每一个传统玩法的终结，势会带来全新的格局和风口。未来房产走向如何，让我们拭目以待！