北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
买房预算首付1000万，打算入手总价1300万房子，已婚，打算开始今年要孩子，计划孩子上学前置换自住学区或买二套占坑学区。之前在建国门工作，现借调到农展馆，未来工作大概率也是在东边，老公互联网在家办公。
看了双井片区，感觉房子有点旧了。天之骄子的三室挺满意，但有点超预算。想投资未来跑赢大盘的房子，为了后面置换。朝青和双井哪个推荐呢？朝青觉得天鹅湾三室还不错，价格能接受，楼龄新但是位置远。或者买东城保利蔷薇的两室，后面也许就不换学区了。
A：
1、跑赢大盘，那双井这预算不好买到，就金茂府和富力十号是赢了。还有首城国际是因为当年价格低，算赢了，其他的都基本拉平。四环内很少有能跑赢大盘的小区，以后也不太容易。
2、天鹅湾户型好的赢了，在朝青算是不错的，但位置远这就看自己的感觉了。
3、保利蔷薇，就是学区房，真要喜欢这地段儿就行。赢的话不太容易，学区内一个都没有，加上学区溢价可以算。但这两年还是高峰期，溢价高的时候，2025之后就是低谷期了，溢价部分是否会受到供需影响说不好。
4、期望值有点儿高了，朝阳区跑赢大盘的除了太阳宫之外，其他基本都在四环外新区，距离都不近。这我也不好说什么，看自己的通勤感受吧。一般是北部较多，望京新北苑亚运村奥园等地，都挺远的。
仅供参考。
二、
Q:
刚需，SFSD，首付200w，咬咬牙可能可以210-220w，准备买400-450w左右的房子。我们的主要目标是奔着保值增值的，工作地在公主坟，通勤是次要考虑因素，一个小时左右都可以考虑。目前初步考虑了几个地区的房子：
一是新宫附近的南庭新苑、翠海明苑小区的小两居（主要考虑两条地铁线交汇及附近新盘林立，商业完善，楼龄较新）；
二是青塔附近的华富丽苑的小两居（主要考虑未来11号线及离公司位置较近，楼龄尚可）；
三是旧宫的亦庄北岸小两居（主要考虑离亦庄较近，会有更多购买力接盘，有利于保值增值，楼龄较新）；
四是张郭庄附近的园博嘉园小两居（主要考虑地铁站较近以及丰台河西1600亿元规划，以及打通了丽泽的地铁14号线）；
五是台湖的万科城市之光东望（距离较远，考虑到台湖的区位已经被写到亦庄新城规划，以及目前产业位置较好等因素）。
由于我个人的看法可能不太全面，所以想问您几个问题，具体如下：
1、以上几个区域选择哪个区域能跟上大盘呢，如有可以跟上大盘的话选择哪个小区比较合适呢？
2、从您专业的视角来看，根据我目前的情况，有无其他更好的区域推荐？如有的话能否推荐具体小区。
A：
1、最近用sfsd这种炒房名词的又多了，看来是论坛又红火了。少看吧，没什么用，那些秘籍什么的不适合北京，反倒容易误导，投资需谨慎。
2、新宫附近是地铁交汇，但也意义不大，这种地段儿有的是。利好出尽是利空，没有其他配套持续投入的话也就这样儿了。之前看新宫是重点，现在看不太像，安置房什么的倒不少。丰台对两区交界的态度还是普通吧，没什么特殊的，很难说能发展成怎样。
华富丽苑，准备捡漏儿是吗？不太容易，单体楼，北京保值好的不多。在别人手里的时候一般，怎么能确定到你手里就能逆转呢？未来11号线，未必等得起。就算有了也无所谓，地铁在北京不算新鲜事物，别的地方也有。
亦庄北岸正常，粤派奥运盘，一直不落后，挺好的。
园博嘉园，1600亿，敢信吗？这都是卖房时候忽悠的，买房时最好别太当真。太宏观的都算了吧，规划没实现的时候都是鬼话。
东望是限竞房，政策性房产自住合适，其他的就是赌一把试试呗。赢了最好，输了就站岗，说不好的事儿。到现在我也没闹清楚循环产业园是什么，问清楚吧。
到现在看还是亦庄北岸更稳妥呗，然后翠海明苑也挺好，其他的看自己的喜好吧。但这在公主坟上班，通勤方便吗？
3、我不好推荐，看的挺多的了，还是先根据通勤选吧。房子是用来住的，远期宏观的别考虑太多，意义不大，郊区新区太多了，很难说能先利好说，还是看重眼下吧。
仅供参考。
三、
Q:
我和老公都没有北京户口，目前预算800万左右，想买西城区小西东里的房子，主要目的是既想兼学区又想兼自住。家里两个孩子，一个小学二年级目前在通州上学，一个学龄前儿童。
A：
1、西城，小西东里，小西天东里吧，德胜学区。
2、非京籍，孩子也是非京籍吧？
二年级已经在通州上学，那买了德胜的也意义不大，学区内不接收。去年德胜就公开发消息了，没学位，只能去周边学区，非京籍的大概率更是派到非京调剂校。这咨询一下西城教委吧，看怎么个派位。
而且二宝也不太可能在德胜内上学，连京籍的还安排不过来呢，未必有学位接受非京籍的。这都不太好预测，看到时候的政策吧，万一改派位规则了也不一定，但难度很大。
3、还是咨询教委吧，转学进德胜是不可能的，京籍都不收。幼升小的也不保险，大概率收不了。
仅供参考。
四、
Q:
金融街学区老师一枚，单身年轻女性。家里有闲置三里屯北老破小楼房一套，手里还有400万现金。本来想卖掉老破小之后置换枫桦豪景小两居，又受三里屯北扩消息影响，想着没准等个几年会拆迁更合适一些。这样不卖房考虑上班通勤，买入文慧园15号16号公寓等着三里屯北扩拆迁是否合适？
不好意思纠正一下章哥，三里屯北老破小卖了之后应该能够得上枫桦豪景一室一厅小户型，不卖等拆迁的话只能买入文慧园15号16公寓开间先住着。保值升值角度考虑，哪个方案更好。谢谢章哥，烦请赐教。
A：
1、那就留着三里屯呗，如果拆迁的话就肯定比现在卖房合适。不过说实话，一般来说这种消息是藏不住的，只要有了较为明确的规划，就一定会影响到现在的价格，自有消息灵通的人会提前入场布局。而如果说市场价格没有变化，那就说明至少到现在还没有成型的方案。
既然等了不少年了就再等等吧，公交场站和太古是肯定有计划的，我也听到传说是今年下半年就会有公示。但我不懂拆迁这些，还是咨询别人更准确。
2、保值来讲两边差不多，枫桦豪景的溢价更高点儿，租售比应该在1000，文慧园估计是900或不到。那从居住角度讲自然是溢价低的性价比更高，在保值方面也更稳妥些。
3、总之拆迁的事儿我说不准，这还是问别人吧。
仅供参考。
五、
Q:
我们是三口之家，目前名下无房，没有投资理财的头脑，无法做金融弄潮儿，正常的工薪阶层，无贷无租，收入稳定。希望拿出150万首付买一个小房子，相当于攒钱，等孩子大了再置换。前一段时间看了方庄的几个一居，感觉除了楼龄老其他都还不错，想咨询下您：一是现在买房是不是好的时机，二是对于地段有没有好的建议。
A：
1、好时机，谈不上多好，yi情都第三年了，不太可能还是好时机啊。时机一般都是危机刚发生不久，人们都迷茫的时候才算。再或者是大危机到了顶点，人们恐惧到没有希望的时候更算。巴菲特的话，在别人恐慌的时候贪婪，这才能捡到便宜。
这疫情还算不上大危机，现在全国也都在救市了，房产税试点也停了，央行又增发了，所以算不上多好时机，就是在行情之中吧。有需求就买，指望着房价大涨的可能性不大了，但作为对抗通胀的工具还是可以的。在这种经济现状下，北京的房子大概率比现金保值。
2、150万首付，税费包含了吗？常规要留出10万的，能买300万多些的。方庄没什么问题，挺稳妥，质量和社区氛围都好。就是塔楼多，户型不太好挑，尤其是这小户型的，尽量以方正朝南的为主吧，规避带硬伤的，比如斜角遮挡北向的等等。
其他的纯投资一般建议朝阳区，相对租金高些，升值也不落后。这个预算在东五环外能买到，常营管庄一带。
先看看吧，仅供参考。
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