自从1998年我国进行住房商品化改革之后，我国房地产行业的发展就进入了快车道。在过去的20多年里，我国建设了大量的商品房住宅，我国城镇化率也从1998年的33.35%发展到了2021年的64%。如今我国的商品房库存量已经足够多了，根据相关数据显示，截止到2021年我国前100城的商品房库存量已经达到了5.7亿平方米，库存量基本已经和2014年的最高点相持平。更重要的是除了新房以外，我国二手房的库存量也已经超标，根据央行发布的数据显示，我国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96.86%，其中有2套住房的家庭占到31%，拥有两套以上住房的占到了10.5%，户均达到了1.5套。
另外根据国家统计局发布的数据显示，我国城镇居民的人均住房面积已经达到40平方米，超过很多发达国家人均住房面积33平方米的住房水平。另外我国除了商品房以外，还存在大量的小产权房、安置房、共有产权房等各种形式的住宅，如果把所有的住房计算在内，我国目前的住房可以供30亿人居住。因此在2018年西南财经大学统计数据显示，在2017年我国商品房空置率达到21.4%是非常有可能的。
我们知道任何一个商品如果处在供大于求的局面，那么出现分化是必然的局面，特别是房子，受城市、区域和品质的影响较大。品质好的房子仍然供不应求，流动性好，还有一定的升值空间。而品质差的房子可能流动性越来越差，将会无人问津，最后只能砸在自己手里。所以对于购房者在买房选房子的时候，即使是刚需也要重视房子的品质和它的流动性。否则一旦你急用钱或者想置换房子的时候，想卖掉房子解决资金问题的时候就困难了。一些业内人士认为，未来有4类房子的贬值速度最快，如果持有这些房产最好尽快抛售，否则未来再想卖掉就困难了。那么到底是哪几类房子呢？下面就和大家具体了解一下。
第一：城市的远郊房
在2010年以前，很多人都热衷于购买远郊房，因为价格相对便宜，而且环境比较优美，交通也不拥堵。而且这些购买远郊房的人很多都赚到了，因为随着城市的不断扩张，很多原来的“远郊房”都变成了城市的中心地带，房子也随之大幅度升值。
但如今远郊房还能买吗？笔者认为最好不要购买，原因主要有以下几点：首先现在我国的城镇化率已经达到了64%，已经和国际上一些发达国家的70%已经相差不远，所以未来我国的大部分城市都不会再大范围扩张。因此这就造成现在的远郊房可能永远都是远郊房，基本没有了太大的升值空间（除非是一些超一线城市）。
其次远郊房的周边配套比较贫乏，基本不会有大型的商业圈、医院和名校。而且这些区域未来的发展潜力也非常有限，未来这些区域再怎么发展可能也赶不上市区。因此生活在这里的老人就医，孩子上学都比较麻烦，就是平时一家人想逛个街也要开车跑很远的距离。
最后就是现在远郊房上下班通勤时间非常长，特别是不靠地铁的远郊房，开车上下班路上的通勤时间就需要3～4个小时。住在远郊房里，上下班长期来回奔波，会感到非常地疲惫。我的朋友就是这样，之前为了省钱买了一套远郊房，住进去以后才发现上下班的通勤时间非常长。早上9点上班，他每天6点就要起来，匆匆忙忙吃个早餐，7点之前就要出发，才能保证自己不迟到，晚上6点下班，可能接近9点才能下班，如果公司要求加班，可能半夜才能到家。所以我的这位朋友每天除了上班就是在上下班的路上，根本没有生活品质可言。因此他在自己的房子里住了半年，最后实在受不了，又搬回了市区租房住。
综上所述现在城市的远郊房不仅没有升值空间，居住还十分地不便，因此未来贬值的速度很快。
第二：房龄高、品质差、物业服务水平低的高层住宅
我们知道任何商品都是有使用年限的，房子也是一样，只不过周期可能更长一些。很多高层小区的房子随着时间的推移居住品质也会越来越差，例如小区的各种配套设施开始出现老化，电梯也开始出现老化，绿化也慢慢被破坏等等。特别是一些本来品质就差的高层住宅，如果再遇上服务水平低的物业，房子老化的速度非常快，可能过个十几年小区就变得破破烂烂。
而且高层老化后没有拆迁价值，可能以后房子被拆迁了也得不到多少赔偿。另外这些高层住宅如果不拆迁，就只能旧改，但这些品质差的高层小区旧改同样困难，不仅费用高，难度也非常的高。
第三：资源不断收缩三四线城市的房子
目前一些资源不断收缩的三四线城市，资源面临枯竭，失去了支柱产业，未来人口也会不断流失，这些因素都是制约房价上涨的“硬伤”。更重要的是如果这些城市再远离都市圈、城市群，不能接到到大城市的辐射传导，反而优质资源和人口不断被大城市吸走。另外这些城市的住房空置率相比一些大城市更高，普遍在30%左右，所以未来多余的房子很难卖掉。
另外我们前文说过，我国城镇化率已经达到了64%的较高水平，未来城镇化速度必然会放缓，所以不会再有大量人口从农村向城市转移，所以这些城市的房价没有太多需求的支撑。另外这些城市的房价受到一些投资炒房者的影响，房价严重虚高，与这些城市老百姓的收入相脱节，很多刚需仍然买不起房。所以今后10年，这些三四线城市的楼市没有了经济和人口的支撑，房价大概率会不断下跌，而且房子的流动性也会越来越差，导致这些城市的房子卖不出去，甚至租都租不出去。
第四：商业地产
商业地产一般包括商铺、商住公寓、写字楼等等。这类房子一般功能比较单一，只能用于商用，不能改作他用，也不能迁入户口，子女也不能享受学区房政策。另外购买这些房子的贷款时间不能超过10年，利率也比普通住宅更高，首付也不能低于总房款的50%，交易税费是评估总价的20%～30%，所以购买这类房子基本没有太大的升值空间。
最重要的是现在实体生意大不如从前，一方面受网店冲击，很多人的购物习惯发生转变（特别是消费的主力军年轻人），很多商业活动被迫转移到线上，实体店的生意越来越难做。另一方面这两年受疫情冲击，很多实体店的生意更加艰难，倒闭转让的商铺也越来越多，商铺往外出租的难度也越来越大，租金也是逐年下降。
公寓虽然因为比较便宜，所以受到一些年轻女白领的欢迎，但公寓的房型基本上都做不到南北通透。另外因为有商用性质，所以居住人员比较复杂，居住场所私密性也比较差，安全隐患比较多。
综上所述，以上四类房产未来基本没有太大的升值空间，而且贬值的概率很大。最重要的是还可能成为“烫手山芋”，卖不出去，成为一个家庭的负资产。因此遇到这类房产，需要谨慎入手，最好远远避开，如果已经入手，最好还是尽快抛售，如果卖晚了很可能会砸在自己手里。