房地产不是货币蓄水池，它本身就是创造货币的印钞机！
1
救市行动
本周的最大新闻，毫无疑问是房地产的救市行动。
上周日和本周五，央行连续两次调低了房贷利率。昨天是520，有人说这就是央行对房地产的真情表白。
其实，房地产的救市从3月就开始了，全国各大城市都在进行楼市松绑。央行这两次的下调利率，幅度很小，信号意义大于实质意义。
不仅是对地方救市行动的合法化，也是吹起了全国救市的号角。
接下来，还会有密集的松绑政策。
去年收紧了一年，今年开年怎么就突然加速放松了呢？
大部分人都认为，这是要重新拿起夜壶，继续房地产经济模式。
这话对，但也不对。
从2017年开始，中国经济一直面临下行压力，但对房地产始终是严格控制。去年下半年，经济十分不景气，各种宏观指标不好看，但国家也没有放松房地产。
国家告别房地产进行经济转型升级的决心是很大的。
但今年有一个非常大的问题。从2月份开始，我们的金融数据始终存在一个现象：国家宽货币，但企业和居民不贷款。
到了4月份，这种躺平的现象更加严重，各项贷款指标创下新低。
这是以前没有出现过的，前几年大家都还愿意贷款，贷款增速也不错，只是结构存在一定问题，钱没有大量流向该去的地方。
但今年是数量问题，连贷款都不要了，这就更要命。
所以，2月份出现这个问题，3月份各地方就开始楼市松绑；4月份更加严峻，5月央行就直接出面放松楼市。
这个时间的衔接并不是巧合，而是有内在逻辑的：
房地产才是真正的印钞机。
没有房地产以及衍生出来的贷款，货币就无法传导下去，钱都淤塞在金融机构里，无法进入实体经济，
因此，房地产救市，实际上是为了解决宽货币到宽信用的传导过程。
2
金钱的流通
通常认为，钱是通过贷款的形式流入到市场里。
这句话没毛病，但只是一句正确的废话，大家还是不懂里面的逻辑。
在现代经济体系下，一个人的负债就是另外一个人的资产。
你欠我30万，这30万是你的负债，但它是我的资产。
现在你去买房，房子价值100万，你付了30万首付，贷款70万；房企拿到这100万后，会通过支付工程款、工资等形式投入到市场。
最终流入市场的资金，不是你手里的30万自有资金，而是连同银行贷款在内的100万，市场新增了70万货币。
我借给你30万，就是宽货币；你用30万贷款100万，这就叫宽信用、信贷扩张。
如果现在你不去买房，把我借给你的30万存进银行，这么社会资金就不会增加，信贷传导链中断了。这就是宽货币没有产生宽信用，资金在银行体系里空转。
实际上，房企拿到你的100万后，可能还会加杠杆再投资，从银行再贷款100万出来使用。
所以，信贷扩张是有乘数效应的。最终你的30万，撬动了200万的货币流通。
这200万分到供应商、员工、建筑商那里，大家都拿到钱了，就会进行各种消费和投资。
经济一下子就动起来了。
无论是你的房贷，还是房企的加杠杆，都是通过把房产或土地抵押给银行，银行才给你贷款的。
从30万到200万，这新增的170万，就是房地产凭空创造的货币。
如果说房地产是货币蓄水池，那么它就应该是吸纳了你的30万本金而已。
也就是说，只有全款买房，才能说房地产是货币蓄水池。
所以在我国，房地产根本不是蓄水池，而是超大功率的印钞机。
无论是居民，还是企业，没有房产抵押，是很难贷到款的；他们贷到款后，其中一部分也是拿去投资房地产。
房地产行业，就是银行不断创造信贷的主力。
3
房地产是印钞机
这些年大家普遍有一个焦虑：自己的收入跟不上物价的涨幅。
所以，很多人买房，就是为了抗通胀，让自己的资产跟得上印钱速度。
这里首先我们要思考一个问题：财富是什么？
财富不是纸币，因为纸币本身是一张废纸，没有任何价值，纸币的唯一价值在于它的购买力。
这跟以前的金本位不同，以前纸币直接跟黄金挂钩，纸币就是黄金，所以纸币本身就是财富。再往前推，近代以前的货币都是金属货币，金币、银币、铜钱，这些货币本身就有价值。
但自从1973年布雷顿森林体系崩溃，美元与黄金脱钩，全球各国的货币不再与实物挂钩，只是一种信用而已。
换句话说，1973年以前的货币，政府不能随意印刷，受到黄金、白银等贵金属的限制；1973年以后的货币，政府可以随意印刷，没有上限。
比如2020年的美国，美联储直接规定，投放美元不设上限。
由于货币是各国印刷出来的，这个印刷能力是没有上限的，基本是想印多少就能印多少，所以信用货币天然具有贬值属性。
因此，要想做好投资，保持自己的财富不缩水，就必须知道自己国家的货币是怎么来的？
中国过去20年的货币，主要就是通过房地产来创造的。
根据央行的数据，截至2021年末，我国房地产贷款余额为52.17 万亿元，占总贷款规模的27%。
这只是狭义统计口径的数据，只统计了房企贷款和居民房贷，没有统计房产抵押、房地产上下游等广义口径。
黄奇帆在2017年的一个公开论坛里说，到2016年年底，全国新增贷款量的46%是房地产，房地产绑架了太多的金融资源。
还有央行2021年公布的《房地产贷款集中度管理制度》，对银行的房地产贷款设置了上限要求。从这些指标要求也能看出房地产信贷规模的庞大。
所以，要摆脱房地产依赖症，本质上是寻找新的信贷扩张工具，要做到这一点非常不容易，要花费较长时间。
4
货币宽松是必须的
很多人一听说印钞放水、货币宽松，就条件发射般地认为是坏事，这是在制造通货膨胀。
这种看法是很错误的。
所有国家的经济发展，都是通过信贷扩张来实现的；
所有经济增长的国家，包括微增长的欧洲，信贷扩张从没停止过；
每一个新兴国家的起步，都是以宽货币和宽信用为开端。
印钞从来不是问题，而且是必须实行的。
美国的印钞能力举世无双，但它的全球霸主地位稳如泰山；
日本的GDP停滞和货币宽松是孪生兄弟，但丝毫不影响日本的经济地位。
货币的问题，不是数量，而是结构。
货币流向的产业，是否具有可持续性和创造性，这才是根本。
世界有三大泡沫：美国股市、日本债市和中国楼市。
股市是美国经济的引擎，但美股大多是科技、互联网、零售等实体企业，即便美联储屡次大放水，美国也不需要摆脱股市依赖症；
债市是日本经济的稳定器，但日债资金大多流向了企业和居民，没有在金融机构空转，日本也不需要摆脱债市依赖症，反而成为国际避险资金的首选之一。
但中国现在亟需摆脱房地产依赖症，这是高层的一大共识。
因为房地产不可持续，产生不了实际价值，带不来科技创新。
过去20年，房地产蓬勃发展，是中国经济繁荣的一大功臣。从货币角度讲，就是房地产创造的货币，并没有全部留在房地产，而是有一部分溢出到实体经济。
但现在房地产熄火，这个溢出效应就没了，没有了新增货币，实体经济大受影响。
所以，这次救市的根本目的，不是拯救房地产，而是恢复社会的信用创造。
那么，很多人就会问了，这个既要又要，不会导致货币都聚集在房地产吗？
这就必须牵涉到一个根本措施：房价不能涨！
5
控制房价
所谓房地产的软着陆，就是随着楼市调控的放松，但房价还不涨。
能够做到这样，就意味着房地产调控成功了一大步。
在过去，房地产行业创造货币，这些货币很大一部分又回流到房地产，造成房价上涨，然后房地产继续创造货币……
如此周而复始，这是过去20年的财富密码。
如果房价不再上涨，就能在很大程度上斩断这个恶性循环。
很显然，3月以来，调控逐步放松，但全国平均房价不升反降，一二线城市基本持平。
所以，央行在5月份才推出救市政策，是观察了很久的深思熟虑，不是一些人以为的着急之举。
房地产牵涉的行业，远不止房子本身，还有房屋中介、建筑商、家电商等等几十个上百个行业。
所以，广义的房地产行业，本身就是实体经济的一部分。
现在通过楼市放松，恢复经济的信贷扩张。如果这个过程中房价不上涨，那么新增的货币就会大量流入市场，才能让实体经济拿到新增货币。
继续用上述的那个例子，你用30万首付购买100万价值的房子，实际上带来了70万的新增货币。在以往，这70万通过房企拿地和居民炒房，还是留在房子里。但现在，打消企业和居民的房产投资预期，这70万就会流到供应商、建筑商、员工工资那里。
这尽管不是当前稳经济的最佳办法，但确实是最有效的办法。
所以，国家依然在坚持“房住不炒”和“居住需求”，控制投资需求。购房者获得居住的房子，卖房者获得现金，还要这部分现金没有像以往那样大肆回流房地产，那么就会挤出到实体经济领域。
一个人的支出等于另外一个人的收入，这是个恒等式。都不买房了，这个起步就没有了。
社会总支出的降低，会导致社会总收入的降低。总收入降低以后，又会进一步导致总支出降低。
这样最终形成一个恶性循环，导致整体经济出现加速萎缩，这是任何国家都没办法接受的。
此轮房地产救市行动，只要能控制房价上涨和房产投资需求，剥离房地产的投资功能，那么就是通过房地产的信贷扩张功能来稳经济，而不是拉动经济；是权宜之计，而不是基本政策。
这是现在与2015年的根本区别。
2015年是不可能重现的，客观的经济规律不允许，主观的经济政策也不允许。
“治大国如亨小鲜”，中国经济一定必须要告别房地产依赖症，但这个过程必然是循序渐进的，中间会有反复，但大势不会变。
所以还是那句老话：刚需可以买，投资就算了。
— END—
版权所有，欢迎转载