撰文：青龙 美编：田青 校对：紫藤
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买房前，小甜甜。买房后，牛夫人!
有人说，艺术源于生活。
以前对这句话体会不深，现在再回头看星爷的电影，总是能更直观的理解，喜剧的背后其实是悲剧。
比如，被埋没多年的电影大话西游，因为剧情和思想太过于超前，成为星爷电影中最具争议的作品之一。
其中，众多台词成为脍炙人口的段子。
最经典的，莫过于牛魔王纳妾的一场戏。
当时，牛魔王背着铁扇公主宣布妹妹和至尊宝的婚事，同时宣布自己亦将纳妾，新娘便是他从沙漠中救回的紫霞。
但是铁扇公主突然赶到，牛魔王大惊失色，以为事情要败露。谁知道铁扇公主不是来找牛魔王的事儿，而是来与死猴子重续前缘。
并且演出了大话西游最经典的一幕：“以前陪我看月亮的时候，叫人家小甜甜!现在新人胜旧人，叫人家牛夫人！”
如今，这部电影中的一幕，在现实生活中上演，成为过河拆桥的经典比喻。
只是这一次，受伤的人，却无关乎情爱，而是源于房贷。
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房贷利率突降至4.25%起
5月15日，央行在周末扔下了一个重磅炸弹。
原文如下：
翻译一下：
1、别猜了，房贷利率我给你划个范围，在LPR利率4.45%的基础上下浮20个基点，4.25%起步。
2、首套房刚需、刚改人群是小甜甜，利率下浮不少，快来买房啊。
3、之前高利率买房的是牛夫人，这次分蛋糕没你们什么事儿，别跟着流哈喇子了。
4、各个城市根据自己情况来制定利率政策，但是最低不能低于4.25%。
5天后，央行又开始了新一轮的刺激，5年期LPR利率下调至4.45%！
消息一出，房地产板块集体躁动，多个房企开盘即刻开启强力反弹的走势，多支股票涨停。
我们都知道，资本市场对政策是最为敏感的，上一次的涨停潮，还是国常会上明确提出，支持刚需和改善群体的居住需求，自此吹响了针对房地产板块利好政策出台的号角。
可以说，过去几个月之间，对于房地产而言，已经没有了利空政策，一律全是利好。
但是，为房贷利率一直不温不火并没有太大的动作。为何这次突然对房贷利率大幅调整，原因也不外乎两点。
1、数据显示，4月份居民信贷：不乐观。过于敏感，没有解读，没办法解读，自己看吧。
2、5月16日，统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示：不乐观。同样，因为过于敏感，无法解读，自己看。
但是，我们都十分清楚，这是在连续推出利好刺激政策的前提下，房地产行业交出的答卷。
显然这不符合，稳房价、稳地产、稳预期的三稳政策，房地产依然没缓过劲来。
因此，拉动首套房刚需入市买房，稳定房地产向好的基本面是必然。
可以预见的是，如果政策面持续宽松后市场依然反应平淡，还会有更加重磅的政策连续出台。
这基本都已经是板上钉钉的事儿了，未来什么20%首付重回江湖，可能也就是时间问题。
但我更关心的是，以前买过房的人怎么办？
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过去几年买房的都被套死！
为什么我说，之前买过房的成了不受人待见的牛夫人，而手握首套房名额的刚需、改善群体成为捧在手上的小甜甜？
因为，利差实在是太过惊人了。
首先，我们要理解，这次利率降幅之快、利率降幅之大，即便放在房贷出台后的历史长河中，也是名列前茅了。
远了不说，2008年由于全球金融危机，国内出台了一系列刺激经济的政策，除了4万亿放水之外，房贷利率也达到了历史上最低点。
虽然说，当时的5年期房贷利率仍然维持较高位，但当时的银行政策是允许最多下浮30%，也就是可以按照基准利率打7折。
也正是在这样的利好措施刺激下，房价开始触底回升，楼市也渐渐走出了一根大阳线。同时，房贷利率跟随市场行情逐渐走高，在两年后逐步回升到4.8%左右。
其次，就是2011年银行开始紧缩房地产银根。全国范围房地产进入下降通道，多地开始打折促销，这轮地产寒冬持续了数年之久。
4年后，降低首付、契税补贴等政策陆续出台托底楼市，房贷利率开始进入下行通道。
同时伴随着涨价去库存、货币化安置等一系列手段纷纷上马，房地产进入疯牛状态。
而本轮房贷利率调整的过程，让很多人猝不及防。
以郑州为例，去年部分时间内执行的主流利率是6.125%到6.37%。
年内利率从二手房市场开始松动，降低为5.88%，之后新房市场跟进，5.88%成为比较平稳的利率，有很大一部分人，都是在这时上车买房的。
但是从2022年开始，房贷利率开始猛降，一路从5.88%直到今天的4.25%。
也就是说，从2017年开始到2022年间，绝大多数的买房人都被套死在5.88%到6.37%的高位上！
如果按照同样贷款100万，等额本息30年来计算：
- 6.37%利率月供为：6235元
- 4.25%利率月供为：4919元
什么概念，如果你是去年买的房子，以6.37%的利率贷款100万，每月要多还约1316元！
一年下来，就要多支出约15792元。这对任何一个家庭来说，都不是一笔小钱。它足以支撑一个正常家庭水、电、暖气、物业费以及部分其他开销。
而且，还有一点，也是最可悲的。
2017年到2021年间，是郑州人口增速比较快的年份。这些来自地市的人群收入不高，但都想在郑州安家落户，同时也是上有老、下有小的社会中坚力量。
他们也是首套，他们也是刚需，他们也是应该被保护的人群。
只因为早买了几年房子，就要被区别对待，并且背负着如此巨大的利差和高额房贷顶着疫情的围剿四处讨生活？！
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给点希望
如今，人们之所以不敢消费的重要原因是：
因为戴口罩的因素导致收入随时被清零的危机感，与房贷每月不能断供之间的矛盾。
从过去来说，4.25%的利率确实够低了，但也不是最低，未来利率是不是还会降低，也是未知数。
换句话说，你也有可能在利率这件事儿上站岗。
因此，房贷利率这件事儿上，没有局外人。
如何提振大家的信心，不外乎以下几点：
1、进行转按揭
允许2017年之前，高利率的房奴进行转按揭操作。
出于保护首套刚需的考虑，哪怕不按照现在4.25%或者4.45%的低利率，执行4.6%的基准利率也行啊。
这样既可以直接减轻房奴房贷压力，又可以释放消费力，每月多出几百到千元不等，完全可以多买件衣服，多下次馆子，多给孩子买点书籍、玩具，增加消费的欲望。
而且，据可靠消息，目前郑州某银行已经允许内部职工进行转按揭操作。
2、LPR利率调整及时跟上
如果上面方案不行，那么LPR利率调整后，房奴的房贷调整能不能及时跟上？
虽然五年期LPR调整到4.45%，但按照百万房贷，30年等额本息计算，与之前相比每月仅少还约89元左右，对于在疫情和经济下行压力中挣扎的房奴，只是杯水车薪。
即便如此，也不是立即调整，如果你选择的是每年1月1调整还要多等大半年。
3、给房子停工的房奴暂缓月供
如今，郑州楼市中有不少买房人，站在利率最高的山岗上一套就是30年。月月还着高额的房贷，所买的房子却停工数月到数年，交付遥遥无期。
这些人的生活可以说因为一套房子已经完全崩溃。从民生角度出发，给这些房子停工的业主，在房子未复工前，房贷给予暂缓，房子开工再开始还贷也是合情合理。
要知道，2017年到2022年间，很多买房人也是首套刚需。
他们如果有错，最大的错误可能就是几年前，想在城里有个家！
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