2022年5月20日,中国央行公布了5月份的“LPR利率”:1年期LPR保持不变,5年期的LPR利率从“4.6%降到了4.45%”。

我们都知道:1年期的LPR利率一般是企业经营贷款利率,而5年期的LPR利率特指“居民房贷利率”。

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可以说,央行这一次针对5年期的LPR利率暴降15个基点,从4月份的4.6%降到了4.45%,说明中国金融主管部门开始从“打压楼市”转向“全力救市”,这个态度已经“昭然若揭”。

那么这一次暴降“5年期的LPR”有什么重大影响?

我们认为这一次暴降5年期的LPR,不仅对“新买房人”利好,同时对“已经贷款买过房的人”也是重大利好。

比如说已经贷款买过房的人,如果在贷款的时候“选择浮动利率”选项,那么到了2023年的1月份,其房贷利率将会降低15个基点

而如果已经贷款买房的人,选择的是“固定利率”,那么本次降息就跟他关系不大了。

其实最大的利好主要来自于“新买房人”。

如果你现在计划买房,或者已经买房还没有办理贷款,恭喜你,你将获得接近历史最低水平的“房贷利率”。

根据5月15日,央行出台的“房贷利率新政”:

第一,首套住房贷款的房贷下限=LPR利率 — 0.2%

原来根据4月份的LPR利率是4.6%,所以首套房贷款的最低利率可以做到4.4%。

而且在5月15日央行公布房贷利率新政以后,超过20个城市立刻将首套房贷款利率下调到了4.4%。

这20个城市包括:苏州、广州、深圳、天津、青岛、重庆、无锡、济南等城市,首套房利率全部都是按照下限4.4%执行。

那么本次央行再次下调5年期的LPR利率之后,如果现在买房,首套房房贷利率的下限就从4.4%下降到了4.25%

也就是说:从5月20日开始买房,首套房房贷利率最低可以做到4.25%,这已经非常接近中国房贷利率的最低水平。

对于北京来说,经过本次LPR下调以后,首套房房贷利率将从5.15%下调到5%,二套房利率将从5.65%下调到5.5%

如果从基准利率上看,5月份经过央行这一番操作,中国的房贷利率水平下降了至少35个基点。

首套房房贷利率已经逼近4.2%,几乎接近历史最低水平了。

中国的贷款利率中枢从目前来看,还将会不断下行,最终可能将会接近欧美国家的2%-3%的利率水平。

第二,如果说首套房贷利率已经下降了35个基点,那么对于二套房贷利率来说,也就是降低了15个基点

经过本次LPR下调以后,中国二套房房贷利率的下限=LPR利率+0.6%

也就是说,中国二套房的房贷利率会从原来的5.2%下降到5.05%,但是依然比首套房的4.25%高出80个基点

由此可见,首套房的“资格”太值得珍惜了。

那么我们需要关心的是,经过央行这一次操作以后,可以说关于房贷利率水平的调整应该已经“告一段落了”。

那么,中国房地产的“救市”政策是不是到此为止了呢?

如果你也这么想,你就太单纯了。

央行本次救市,只是整个决策层救市的“第一步”,先从宏观上把房贷利率降下来,第二步就是如何让更多人享受这个“优惠利率”。

因此我们判断接下来的“救市政策”很快就会朝着两个方向出手:

第一,房地产主管部门将很快出台“认房不认贷”的政策,只要贷款还清,还可以按照“首套房利率”来贷款和首付。

这个政策应该掌握在住建部的手里。

目前中国住建部还没有出手,原因在于住建部的一把手还没有到位,预计将会在5月底,这个“认房不认贷”的政策就会亮相。

第二,公积金贷款政策有望调整。

2015年救市的时候,曾经允许异地公积金贷款,本质上就是大幅度降息,目前全国公积金贷款的利率仅有3.25%

如果允许异地公积金贷款,那么相当于全国房贷利率再次下降。

此外公积金的贷款额度也有望提高,比如目前北京二套房公积金贷款上限仅有60万,首套房也只有90-120万。

下一步针对公积金的贷款也会随之调整。

综上所述,我们认为央行本次连续“降息”,而且主要针对房贷利率的“连环降”,意思已经非常明确:必须全力救楼市

2021年针对楼市的“连续打压”,是导致2022年经济全面下行的关键原因,中国房地产作为中国经济的“支柱产业”,必须要稳。

如果连房地产都不稳,后面包括上下游、银行、企业贷款、居民消费等一系列预期都将大幅下滑。

目前中国金融主管部门已经意识到了这个问题,5月份的连续政策出台,就是针对之前政策的“重大纠偏”。