来源：同花顺财经
近期楼市刺激频繁出台，重磅利好落地，不过政策往往是一系列组合拳。对于购房者来说，何时购房仍是一个有待考虑的问题。
5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7％，与上月持平；5年期以上LPR为4.45％，较上月的4.6％大幅下调15个基点。
时隔5天，央行再度降息，这次是调降LPR，结合之前定向下调首套房房贷利率下限20个基点，连续降息意图明显，为了稳住楼市。
连续调降下，这意味着目前如果是购买首套房，可以享受最低利率4.25％。
5年期LPR报价下调15BP的结果在一定程度上超出部分市场参与者预期，这体现了政策高层继续加码稳增长的决心！
值得注意的是，此次五年期LPR降15BP也是自2019年LPR定价机制改革以来最大单次降幅。
东方金诚首席宏观分析师王青认为5月20日LPR报价下调基于两方面原因，一方面，当前降低企业和居民贷款利率的迫切性进一步增强；另一方面，近期市场利率明显下行，加之监管层正在推动银行存款成本较快下降，更多报价行有动力下调LPR报价。
同时，王青还指出，不排除6月出台政策性降息或定向降息（类似5月15日央行宣布下调首套房房贷利率下限20个基点）的可能。
5年期LPR报价下调15BP的结果体现了政策高层继续加码稳增长的决心。
信贷乏力缺乏信心
从今年的金融数据来看，居民部门新增信贷确有增长乏力的现象。
观察目前的房地产市场，一个明显的特征是商业银行的房贷利率定价较高。在“房住不炒”、“因城施策”的政策下，各地商业银行从年初开始陆续下调房贷利率。
近期，央行与银保监会也出台了关于房地产市场差别化的信贷政策，打开了首套房利率的下限。本次下调5年期LPR的操作亦是在帮助商业银行进一步打开房贷利率下行的空间，我们认为这对房地产市场销量的回暖会产生积极影响。
从今年1-4月的金融数据来看，尽管4月因部分实体经济活动处于暂停状态对信用扩张产生了拖累，但整体来看，信贷增量几乎与去年持平。
结构上，企业部门的新增贷款量远超近几年同期水平，经验上，后续信贷结构改善的概率较大。但是，在地产销售依然未明显回暖的情况下，居民部门新增信贷确有增长乏力的现象。
从1-4月的新增规模来看，居民部门的新增信贷明显同比少增，考虑季节性也低于近几年的平均水平。根据高频数据来看，房地产需求侧依然需要政策支持。
4月30大中城市商品房日均成交面积同比下降53.8％，相比3月降幅扩大了6.5个百分点。4月份，百城住宅价格指数同比增长1.51％，较前值下降0.21个百分点，创2015年9月以来新低。
为什么1年期LPR维持不变？稳增长的重心重回稳地产
1年期的LPR报价维持不变，这除了代表目前企业的融资成本已经处于阶段性低点外，还表达了政策的态度：稳增长的重心重回稳地产。
预计后续在“房住不炒”、“因城施策”的框架下，支持房地产市场合理需求的政策会继续出台。
另外，根据存款利率市场化机制，1年期LPR报价下调有进一步降低商业银行存款利率水平的作用，央行本次未引导1年期LPR下调，亦或体现了央行对于下一步政策操作的谨慎。
我们来看看上次房地产周期中，政策调控后的走向。
2014年“930”地产放松：“去库存”压力下刺激房地产
2014年中国经济再度面临下行压力，稳增长诉求凸显。2014年GDP同比增速7.3％，相比2013年大幅下滑0.6个百分点。经济增速换挡，中国经济进入新常态。
2014年的调控分为两个阶段，第一阶段限购全面放开，但市场反应平淡；第二阶段以“930”新政为起点，中央祭出重拳开启全面刺激。
第一阶段：限购密集放开，市场反应平淡。2014年上半年仍有部分热点城市继续收紧调控，2014年下半年地方才意识到高库存的严重性，密集放开限购，同时辅以各类救市措施。2014年6月呼和浩特是第一个正式发文全面放开限购的城市，此后限购取消呈“多米诺骨牌效应”，截至9月底仅有北上广深和三亚五个城市未取消。除放开限购外，各地还出台了房贷优惠、公积金异地使用、落户放宽等其他优惠政策，非一线城市的紧急救市全面展开。
调控第二阶段：“930”新政重启全国性宽松大幕。市场对限购取消反应平淡，房地产销售和库存累积有进一步恶化的风险，2014年9月30日央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（“930”新政），提出二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”；商贷首套房最低首付比例30％，利率下限为基准利率0.7倍；支持房企在银行间市场进行债务融资，开展REITs试点等。“930”新政是重要的调控转折点，标志着在稳增长和去库存的压力下，强有力的全国性刺激重回历史舞台。
“930”新政和降息后，货币宽松的红利首先涌向供需比低的一线城市，一线城市房市率先复苏。一线城市转好也带动全国商品房销售触底回升。但二三线城市销售仍未改善，库存继续累积，2015年3月二三线城市商品房销售面积同比增速继续下滑至-9.6％、-2.2％低位。
2015年“330”到2016年“217”，是政策宽松力度最强的一段时期，其中调控又以金融政策为绝对主力。在强有力的救市政策下，一直低迷的非热点二三线城市也开始回暖。遗憾的是，救市政策违背初衷地助长了热点一二线城市的“泡沫”。2016年以来，一线城市和热点二线城市（如南京、合肥、苏州等）房价暴涨、地王频出，房地产市场局部出现“泡沫”倾向。