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连续降息 楼市刺激频繁出台!高层有决心 但市场没信心?

金融界

2022-05-20 18:59北京

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来源:同花顺财经

近期楼市刺激频繁出台,重磅利好落地,不过政策往往是一系列组合拳。对于购房者来说,何时购房仍是一个有待考虑的问题。

5月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年5月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,与上月持平;5年期以上LPR为4.45%,较上月的4.6%大幅下调15个基点。

时隔5天,央行再度降息,这次是调降LPR,结合之前定向下调首套房房贷利率下限20个基点,连续降息意图明显,为了稳住楼市。

连续调降下,这意味着目前如果是购买首套房,可以享受最低利率4.25%。

5年期LPR报价下调15BP的结果在一定程度上超出部分市场参与者预期,这体现了政策高层继续加码稳增长的决心!

值得注意的是,此次五年期LPR降15BP也是自2019年LPR定价机制改革以来最大单次降幅。

东方金诚首席宏观分析师王青认为5月20日LPR报价下调基于两方面原因,一方面,当前降低企业和居民贷款利率的迫切性进一步增强;另一方面,近期市场利率明显下行,加之监管层正在推动银行存款成本较快下降,更多报价行有动力下调LPR报价。

同时,王青还指出,不排除6月出台政策性降息或定向降息(类似5月15日央行宣布下调首套房房贷利率下限20个基点)的可能。

5年期LPR报价下调15BP的结果体现了政策高层继续加码稳增长的决心。

信贷乏力缺乏信心

从今年的金融数据来看,居民部门新增信贷确有增长乏力的现象。

观察目前的房地产市场,一个明显的特征是商业银行的房贷利率定价较高。在“房住不炒”、“因城施策”的政策下,各地商业银行从年初开始陆续下调房贷利率。

近期,央行与银保监会也出台了关于房地产市场差别化的信贷政策,打开了首套房利率的下限。本次下调5年期LPR的操作亦是在帮助商业银行进一步打开房贷利率下行的空间,我们认为这对房地产市场销量的回暖会产生积极影响。

从今年1-4月的金融数据来看,尽管4月因部分实体经济活动处于暂停状态对信用扩张产生了拖累,但整体来看,信贷增量几乎与去年持平。

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结构上,企业部门的新增贷款量远超近几年同期水平,经验上,后续信贷结构改善的概率较大。但是,在地产销售依然未明显回暖的情况下,居民部门新增信贷确有增长乏力的现象。

从1-4月的新增规模来看,居民部门的新增信贷明显同比少增,考虑季节性也低于近几年的平均水平。根据高频数据来看,房地产需求侧依然需要政策支持。

4月30大中城市商品房日均成交面积同比下降53.8%,相比3月降幅扩大了6.5个百分点。4月份,百城住宅价格指数同比增长1.51%,较前值下降0.21个百分点,创2015年9月以来新低。

为什么1年期LPR维持不变?稳增长的重心重回稳地产

1年期的LPR报价维持不变,这除了代表目前企业的融资成本已经处于阶段性低点外,还表达了政策的态度:稳增长的重心重回稳地产。

预计后续在“房住不炒”、“因城施策”的框架下,支持房地产市场合理需求的政策会继续出台。

另外,根据存款利率市场化机制,1年期LPR报价下调有进一步降低商业银行存款利率水平的作用,央行本次未引导1年期LPR下调,亦或体现了央行对于下一步政策操作的谨慎。

我们来看看上次房地产周期中,政策调控后的走向。

2014年“930”地产放松:“去库存”压力下刺激房地产

2014年中国经济再度面临下行压力,稳增长诉求凸显。2014年GDP同比增速7.3%,相比2013年大幅下滑0.6个百分点。经济增速换挡,中国经济进入新常态。

2014年的调控分为两个阶段,第一阶段限购全面放开,但市场反应平淡;第二阶段以“930”新政为起点,中央祭出重拳开启全面刺激。

第一阶段:限购密集放开,市场反应平淡。2014年上半年仍有部分热点城市继续收紧调控,2014年下半年地方才意识到高库存的严重性,密集放开限购,同时辅以各类救市措施。2014年6月呼和浩特是第一个正式发文全面放开限购的城市,此后限购取消呈“多米诺骨牌效应”,截至9月底仅有北上广深和三亚五个城市未取消。除放开限购外,各地还出台了房贷优惠、公积金异地使用、落户放宽等其他优惠政策,非一线城市的紧急救市全面展开。

调控第二阶段:“930”新政重启全国性宽松大幕。市场对限购取消反应平淡,房地产销售和库存累积有进一步恶化的风险,2014年9月30日央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(“930”新政),提出二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”;商贷首套房最低首付比例30%,利率下限为基准利率0.7倍;支持房企在银行间市场进行债务融资,开展REITs试点等。“930”新政是重要的调控转折点,标志着在稳增长和去库存的压力下,强有力的全国性刺激重回历史舞台。

“930”新政和降息后,货币宽松的红利首先涌向供需比低的一线城市,一线城市房市率先复苏。一线城市转好也带动全国商品房销售触底回升。但二三线城市销售仍未改善,库存继续累积,2015年3月二三线城市商品房销售面积同比增速继续下滑至-9.6%、-2.2%低位。

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2015年“330”到2016年“217”,是政策宽松力度最强的一段时期,其中调控又以金融政策为绝对主力。在强有力的救市政策下,一直低迷的非热点二三线城市也开始回暖。遗憾的是,救市政策违背初衷地助长了热点一二线城市的“泡沫”。2016年以来,一线城市和热点二线城市(如南京、合肥、苏州等)房价暴涨、地王频出,房地产市场局部出现“泡沫”倾向。

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