时隔四个月，LPR再次迎来下调。
5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，当日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，与上个月持平；5年期以上LPR为4.45%，较上个月下调15个基点。
这是自从LPR报价形成机制改革以来，首次出现1年期LPR不降、5年期LPR下降，且5年期LPR创下最大降幅。业内人士指出，这体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。
值得关注的是，5月15日，央行、银保监会已发布通知，将首套住房商业性个人房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。因此，本月5年期LPR下调，意味着首套房贷款利率下限幅度再次下调至4.25%。
5年期LPR超预期下调
本月LPR调整属于"意料之中，预期之外"。
中国民生银行首席研究员温彬指出，在1年期LPR保持不变的情况下，5年期以上LPR超预期大幅降低，体现了银行主动让利，降低实体经济中长期融资成本，支持中长期信贷增长。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华分析称，由于国内面临复杂形势超预期，实体经济融资需求偏弱，年内稳增长与稳就业压力较大，国内有必要进一步引导金融机构合理降低实体经济融资成本，激发微观主体活力，促进投资与消费稳步恢复。
本次主要调价5年期LPR利率，且幅度超预期，周茂华认为主要有三方面原因：
一是近几个月实体经济中长期贷款需求偏弱，引导金融机构降低中长期贷款利率成本，提振实体经济融资需求；
二是近几个月国内房地产复苏不理想，5年期报价利率下降有助于降低按揭贷款成本提振刚需住房需求，促进房地产平稳运行；
三是此前央行稳增长政策靠前发力，降准、央行结存利润依法上缴、专项再贷款、优化存款利率等，为银行提供长期限、低成本资金，为银行金融机构降低中长期贷款利率成本营造良好条件。
东方金诚首席宏观分析师王青指出，继5月15日央行宣布下调首套房房贷利率下限20个基点后，5月主要针对居民房贷的5年期LPR报价也下调15个基点。这表明当前政策面对楼市的定向降息正在加码，意在遏制房地产下滑势头。此外，当前楼市低迷，房贷需求较弱，市场平衡正在向贷款方倾斜，也是促使报价行下调5年期LPR报价的一个直接原因。
LPR下调有何影响？
首套房贷款利率可降至4.25%，百万房贷每月少还款207元
这是今年年内第二次下调5年期LPR，在此前的1月20日，5年期LPR出现第一次下调5个基点至4.6%。
上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅表示：“今年年内连续对5年期LPR调整，反映了连续刺激、加力刺激的政策意图。同时，下调5年期LPR是房地产市场需求端政策组合拳的一部分。从政策层面来看，全国多个城市在近期已经降低了首套普通商品住房贷款的基准利率，包括通过差别化信贷利率的设计。”
值得关注的是，5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。
这两个政策相叠加，首套住房商业性个人住房贷款利率最低下限将在4.45%的基础上再次降低20个基点，即为4.25%。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“此前央行已经明确了‘LPR-20个基点’的房贷定价思路，此次LPR下调将进一步引导房贷利率下调。这意味着，当前全国20多个城市4.4%的低利率可能并非最底部的利率，后续房贷利率还有进一步下调的可能。”
以100万元贷款本金、30年等额本息的偿还方式的案例进行计算，叠加LPR下调15个基点和银行下调20个基点的双重因素，那么，购房者的实际房贷利率就可以变为4.25%，假设购房者的房贷利率从4.6%下调为4.25%，其月供额将从5126元变为4919元，减少了207元。
“需要说明的是，存量房贷用户的利息调整或者说已经在还贷的购房者，要等到明年元旦后才可以进行下调利息。而近期新购房的家庭，利率最低可以做到4.25%，实际过程中如何操作要看银行的行动。”严跃进如是说。
警惕新一轮房价上涨
严跃进认为，此次LPR的下调，对于宏观经济和产业经济的影响是积极重大的，对于房地产市场的影响也是重大的，主要表现在：
1、货币金融大环境的宽松，对于房地产市场来说，势必会产生积极的重要影响，对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极的作用。
2、从实际操作中，对于购房者的购房成本显然会形成积极的重要影响。此前央行已经明确了“LPR-20个基点”的房贷定价思路，此次LPR下调，也将进一步引导房贷利率下限。这也意味着，当前全国20多个城市4.4%的低利率可能并非最底部的利率，后续房贷利率还有进一步下调的可能，类似4.2%的利率也完全是有可能的。
3、此次政策对于房企的融资等也会产生重要的影响，对于房企积极申请低成本的开发贷款等有积极作用，有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。
李宇嘉认为，降息提振需求端，为解决供给端问题创造条件。降息以降低月供，这是提振购房情绪的重要工具。从4月份房地产数据看，地产销售端大幅度下行，超出预期，拖累了开发商资金链，导致拿地、开工也大幅度下降，造成房地产全链条下行，导致开发商资金链继续紧绷，市场对开发商的风险担忧加大，开发商信用风险爆发的概率还比较大。这就导致供给端的冲击继续存在，解决民企开发商信用风险的收并购，就难以进展下去。因此，需求端回暖是突破的关键，5年期LPR大幅下行，就是要让楼市需求端快速稳定下来，为解决供给端冲击（信用风险，收并购难以进展、土地市场冷却、开工不足）创造条件，避免供需相互恶化。
对于未来市场走势，李宇嘉认为，一般来讲，降息是提振资产价格、市场预期的最重要的工具。目前看，按揭进入了新一轮降息周期。“5.15”央行降低按揭基准利率后，目前已有20多个城市将首套房利率降至4.4%的底线上，相比上个月下降了1个百分点左右，200万的按揭贷款能节约1500元左右的月供。这次LPR下降，意味着最低利率进一步降至了4.25%，甚至低于历史最低利率水平。进一步改善需求端预期。
随着疫情缓解，5月份抗疫打扫战场。6月份，经济社会循环步入正轨，一揽子政策开始见效，包括疫情纾困、各地激励楼市，央行降息等等，其叠加效应将在下半年全面显现。房价和销售的底部已经开始显现，下半年将全面回升。
但同时，要注意政策叠加形成共振和滞后效应，导致新一轮房价上涨。特别是供地、开工连续数月下滑，未来若供给端上不来，而需求端已经比较热了，资金面好转，加杠杆重启，房价快速反弹，这是需要防范的。
深圳中院研究中心认为，五年期LPR下降15BP是LPR最大单次降幅。一方面是，目前经济与疫情压力下，企业资金困难，急需政府为企业解决融资问题，降低融资成本，稳定经济；另一方面，稳增长被摆在更重要位置，促进房地产合理消费成为政府的重要手段，各地不仅在限购/限贷/限售等政策层面放松，贷款利率也不断下调，上周末央行强调差别化信贷政策，首套贷款利率下限不低于LPR减20个基点，可见，贷款利率继续下调也是符合政策走向。
利率下调，将进一步推动房地产复苏，虽然目前全国各地不断松绑政策，但明显的复苏尚未到来，深圳尚未有政策出台，市场仍处于底部，利率继续下调，购房成本下降，有利于进一步增强市场信心，推动市场从谷底反弹。但交易量要恢复至正常水平，还需其他调控政策的配合。
编辑排版/郝家辉
来源：新京报，证券时报
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