央行超预期“降息”
刚刚，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
据悉，这是继今年1月20日1年期和5年期以上LPR分别下行10个和5个基点后，时隔四个月，LPR再度同时下行。
与此前多次LPR下行所不同的是，最新的LPR下行有两大特点：
一是在与之“挂钩”的中期借贷便利（MLF）利率近期维持不变的情况下下调，虽然这种情况并非首次出现，但结合4月以来人民银行在存款利率市场化改革的诸多举措看，LPR的变动与MLF利率的强相关关系正有所松动。
二是只有5年期以上品种单独下行。这与上述提及的存款利率改革有关，因为4月多家银行下调的新发生存款利率主要是针对3年期定期存款利率等；同时也被看作是5年期以上品种的“补降”，此次调整后，5年期以上品种与1年期LPR的价差从90个基点的高位压缩至75个基点。
这是时隔4个月，5年期LPR再度下调！
5月15日，央行、银保监会官宣，首套房利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点！
按此推算，按照目前5年期LPR4.45%计算，首套房贷款利率最低可去到4.25%！
100万房贷可省3万！
广州多家银行房贷利率降了
此次下调5年期以上LPR最受市场关注。相比于1年期LPR调整主要影响流动性贷款（主要是企业短期流动性贷款和个人短期消费贷款），5年期LPR下调对降低全社会融资成本的覆盖面更大。
随着此前LPR改革的推进，目前银行存量贷款和新发放贷款中，个人按揭贷款、企业中长期贷款等绝大多数都是使用5年期LPR作为贷款利率的定价基准。
按照央行规定，个人房贷借款人和贷款银行可协商选择利率重定价（通常周期最短为1年），每次利率重定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。由于今年1月20日5年期以上LPR下调一次，对于房贷利率重定价日在5月20日之前的个人来说，本年度利息支出仍以上一次5年期以上LPR调整为基准；而对于利率重定价日在5月20日之后的个人来说，今年就可“享受”到最新的5年期以上LPR下调所带来的“福利”。
据测算，按贷款金额100万、期限30年、等额本息还款计算，5年期以上LPR下调，平均每月可再减少月供近89元，需偿还的利息总额净减少3万多。
更为重要的是，对于即将购买首套刚需房的房贷申请人来说，近期的新政会让利率更低。5月15日，央行、银保监会发文，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。目前已有多个城市快速跟进，下调首套房贷利率至4.4%，随着最新的5年期以上LPR下调，不排除下一步首套房利率会在4.4%的基础上进一步下调。
值得关注的是，那么现在广州房贷利率为多少？据广州乐居调查，工商银行、建设银行、广发银行、广州银行、招商银行、广大银行等银行首套房贷利率相较半个月前降了20到40个基点。
数据统计：广州乐居 具体房贷利率发放以银行为准
其中，降幅最大的光大银行，降了40个基点。该行工作人员也表示，4.8%的利率需要领导额外审批，一般利率还是在5.0%。
至于传闻的广州有银行首套利率低至4.4%，农行工作人员表示目前四大银行暂时还未跟进；中行工作人员则表示4.4%只是下限值，实际利率还是以市场情况为准；民生银行工作人员表示目前还没有银行降到这么低；汇丰银行工作人员表示目前广州首套最低利率还是4.6%。
即使是4.6%的利率，想申请到也不简单。以汇丰银行为例，只有资质极其优秀的客户才能申请，某行的工作人员还告诉乐居君，只有像公务员或国央企之类的职工，通过汇丰审查的成功率才比较高。
值得一提的是，本次调查中汇丰银行和渣打银行均表示二套房也能做到0基点，即4.6%的利率，前提是之前的房贷已还清。
除了这两家以外，其余银行的二套房利率大多也都有所下降，目前基本在5.2%到5.4%之间。
在额度和放款时间方面，几乎所有调查的银行都表示现在额度不是问题，也不会再出现“卡审批”的情况。另外，多数银行表示目前利率还有优惠的空间，详情需要到营业厅洽谈。
多地银行已开始执行最低利率4.4%。
据悉，不少城市的银行已积极落实央行、银保监会调整的差别化住房信贷政策，执行或者即将执行4.4%的利率。据21世纪经济报道记者采访和易居研究院智库中心梳理了解，这些城市至少已有21个，涵盖一线、二线、三线，涉及银行类型包括大行、股份行、城商行、农商行。
这些城市包括：广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡（包括城商行等）、常州、阜阳（文件鼓励）、西昌、福州（有农商行宣传）。
值得注意的是，对于上述政策，地方和银行具有较大自主权，银行可结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
“从既有城市的观察来看，出现下调为4.4%利率的城市，普遍属于目前主流利率为4.6%-5.0%的城市，而主流利率为5.0及以上的城市，要一次性下降到4.4%的可能性相对小。”易居研究院智库中心研究总监严跃进总结称，目前温州、中山、盐城、沧州、成都、扬州、上海等城市主流利率都低于5.0%，后续一次性下调至4.4%的可能性也较大。
图片来源：易居研究中心
此外，据央行发布的一季度货币政策执行报告显示，3月新发放个人住房贷款加权平均利率为5.49%，远高于此前4.6%的底线。
严跃进提醒，4.4%的银行利率需要先申请后审批，能否实际获得面临一定的约束，包括客户资质、合作楼盘情况、中介资质等，“随着后续4.4%利率工作的全面推开，以及银行积极执行房贷政策，预计包括新市民、多孩家庭等群体在购房方面可以享受此类优惠利率。”
今年3月初央行、银保监会发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，提出要满足新市民合理购房信贷需求。21世纪经济报道记者采访了解到，已经有不少银行针对新市民群体购房需求推出支持措施，包括增加信贷额度、优化信贷流程等，还有多家银行推出了专属信贷贷款，利率较其他群体适度进行了下调。
“首套房商贷利率下限调整短期会积极提振需求，促进个别地方房企销售，但长期考虑当前居民加杠杆空间已经较为有限，长期仍需从提高居民收入的角度来提振有效需求。”中泰证券研究所所长戴志锋认为。
据戴志锋测算，首套房商贷利率下限调整后，对银行息差和利润的拖累有限，其中国有大行受到的拖累最为明显，主要是由于大行按揭贷款规模和占比均较高，对股份行、城农商行的影响则弱于对上市银行整体影响。
来源：中国人民银行官网、券商中国、
21世纪经济报道（李愿）、时代财经
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