01、前言
从去年10月份开始到现在，已经超过半年了，各地放松调控的频率越来越高，政策力度越来越大。
在去年10月份的时候，很多专家都说政策放松以后，市场底只需要3个月就能筑底了，但结果现在何止过了3个月，都过了7个月了，楼市还没回暖。
以现在的房价来看，那些还没有买房的人，就算是淘了六个钱包，也很难凑到首付的。
过去房价涨的那么猛，小城市里面能到大城市买房的群体，基本上都已经买房了。
也就是80年到95年这批人，他们能买得起房的，在这几年陆续的把房给买了。剩下来的95年到05年的人，他们里面条件好的父母，房子已经买好了；而那些条件太不好的，六个钱包也没什么钱了。
现在不是你建议不建议的问题，而是年轻人能不能买的起的问题。
就拿南京举例，南京一套400万的房子，首付就要120万。120万是什么概念，你家里长辈就算年薪10万，去工地上干了12年，不吃不喝才能攒这么多。
现在房价超过收入太多了，大多数人是买不起房，以后房价回归到正常的房价收入比了，但是很多人依旧不会买房的。
因为房价回归收入的合理比值以后，两种费用肯定会出现或者变高。
一个是房子的持有税，也就是房地产税。
做为维护这个城市正常运转的资金主要来源，各地肯定是按照各地的日常开销。城市越好的城市，房地产税税率肯定会越高，普通人的确10年的收入就能买得起房，但是却承担不了每年都要交的房地产税。
还有一个是物业费。很多人都觉得现在物业费比较高，物业费也很难收取，觉得以后物业费甚至还会降低；但是可以很确定的说，以后房价跌不跌不知道，但是以后物业费一定会持续上涨，越来越高的。
两个根本原因就决定物业费只会增加：
一是，愿意做苦力的人减少，物业招聘的底层劳动者工资上涨。
二是，小区的老化，开支增加。
未来楼市和现在楼市的区别，是现在人们想买房，买不起；而以后是买得起，但是却不愿意买。
现在没得选，以后是有的选。
02、杭州楼市新政发布
5月17日，杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确：1、二手房限购放松：购买二手房时，落户本市未满5年的户籍家庭，不再需要2年社保；对非本市户籍家庭，原本需要4年社保或个税，更改为1年社保或个税。
2、二手房转让增值税部分“5改2”：个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。
3、购房政策向三胎家庭倾斜：符合条件的三孩家庭，在限购范围的限购套数增加1套；符合条件的三孩家庭参与摇号时，参照“无房家庭”优先摇号。
记得之前也是因为一手限售，导致未来供应量预期不足，从而引爆二手市场，导致二手房大幅度上涨。
这次反过来，在供应量不变的情况下，大幅度增加二手房的需求，结果是一样的。接下去，二手房的交易井喷，量高导致价高的行情很快就会演变。
杭州楼市的热，主要来自一二手的倒挂。
二手一热，倒挂就坚挺，一手就更难摇，失望的人就只能买入二手，二手就更热。
说实话，新政实际力度比之前大家在传的版本要大得多。力度更大、更夸张，明显全力倾向二手房市场。
现在等于是实行了差异化一二手限购。一手房限购仍是落户5年内社保要2年，但二手不用。不落户只交社保的，一手需要4年，二手只需要1年。
当然了，看似把杭州二手房的房票量扩大了几倍，提高了二手房流通，但也吸纳了无数刚满二的新房源，特别是郊区，造成短期堰塞湖。
购买量利好和挂牌量利空对冲了。
三胎的松绑项可以忽略不计，三胎家庭中的有效房票只占总房票3%不到，对新房特别是改善票几乎无影响，更像是凑篇数，普通人可忽略此条。
这是一场预期意义大于实际意义的试探性调控，保持稳中向好的预期到明年亚运会即可。
在小龙虾看来，杭州楼市的新政并不代表二手市场马上会迎来一个“量价齐升”的火热局面。
更多的，可能出现的是：循序渐进式的复苏。
理由很简单，目前愿意接手二手房的，基本是自住型需求。这恰恰也符合本次新政的主旨：支持刚性和改善住房需求。而自住需求中，经济实力一般的刚需社保幼子，基数较大。
接下来的二手房市场，极可能会出现“外围向中心传导”的现象。像东湖新城、临平、大江东等刚需板块（包括主城老破小），成交量或将率先迎来明显提升。
其次是类似艮北、祥符这种价差普通的刚改板块，也有望受青睐。
这类板块离主城近，配套又成熟，算上期房等待的时间资金等成本，实际代价差得并不多。太高，没多少人接得起；二来大多不是单一住房，也没有税费优势。
但随着老破小、郊区二手房的持续回暖，会形成一种传导效应。成功出货二手房的群体中，必然有一部分要向上进一步改善，去买一些相对高价的房子，以此类推。
而且，越是高价的房子，越和经济相关。考虑到目前经济大环境、疫情面的影响，高价次新房短时间上涨难度不小，需要时间。
这样的新政之后，接下去需要担心的是，涨价的房东会不会猛增？
从目前反馈信息看，膨胀的房东开始增多。西湖区一位中介回访了8位客户，5套“满2唯一”，其中3套进行了上调；更夸张的是，据说还有不少买家，昨天遭遇了临时加价。
房东们会不会纷纷提高报价，反而导致成交又失去活性？
市场如何演变，拭目以待。
03、房价现在到底是降没降？
关于房价现在到底是降没降，我觉得没有什么争议的，肯定是降了。
只是说现在的房价对比2020年初，还是涨了一些；但是对比去年5月到7月，真的是跌了很多了。
有的人总觉得房价比2020年高，就算没有跌，也没有多少人会买入。但实际上，在房价较高的5月到7月，肯定有人也买进去的。
大家想想，去年5月到7月，北京一个月二手房成交量都在1.5万套以上，上海的好像有2万套，三个月下来，这两个城市卖了接近10万套二手房。
就这意味至少有10万个家庭入场了，而这10万个家庭放到现在，房价上面至少人均损失100万以上，都往少说的。
如果是看二线城市，比如说是杭州、南京、武汉、成都、西安等等的，去年5月到7月之间，有多少人买了房；现在这些城市房价对比5月到7月又跌了多少，随便10万、20万肯定是有的，这个不用怀疑的。
另一方面，很多人觉得当下的房贷利率很低，但实际上以后房贷利率还会更低的。
在2019年的时候，全国四大行大额存单，三年期的很多都能到4%左右；现在2022年，大额存单的收益基本上都降到了3%左右了。
2019年年的时候，全国房贷利率差不多在5.5%到6.5%之间，现在全国房贷利率在4.4%到5.5%之间。
2019年的时候，大家考虑的GDP增速问题，是保不保6的问题；现在大家考虑的GDP增速问题，是保不保5的问题。
从高速发展，转为中高速发展。字不多，但是对大家的生活影响， 是方方面面的。
甚至于，现在很多房产中介都在给购房者推荐大城市的那些老破小，说大城市的老破小是金矿，只要买了老破小，以后就可以世世代代享受房价上涨的红利了。
但实际上大家随便看哪个城市的房价走势，看看那些没有学区加持的老破小，哪怕是位置超级牛，交通非常方便，但是房价依旧上不去。
如果说买了老破小，房价不涨的话，你买老破小的意义是什么呢？
如果说为了有个地方住，以买老破小的那个钱，存在银行里面，光利息都够付房租了。
很多人说是房租会上涨，不买房会亏，但实际上房租的涨幅才多少？和房价相比，房租十年连50%都很难涨到。
更别说，现在还有保障性租赁房这种房子的存在，以前房租就难涨，以后保障性租赁房多了以后，房租就更难涨了。
04、总结
很多小伙伴想不明白为啥要救市，实话告诉大家，因为不能放弃房地产，无法放弃房地产，房地产永远是支柱。
我们的经济发展和社会运转，高度依赖房地产和基础建设。如果房地产一蹶不振，经济发展必然停滞，社会正常运转也会受到影响。
房地产关系上下游几十个产业的生存和发展，如果房地产一蹶不振，上下游几十个行业也会跟着需求萎缩，经济很可能长期陷入负增长，这非常不利于稳增长稳就业。
国内各个城市的基础设施，都是亏本建设、亏本运营 ，全都靠房地产收回投资、补贴运营。如果房地产一蹶不振，不仅无法继续新建基础设施，就连现有的基础设施运营也会受到影响。
特别明显的例子，深圳地铁，你去看下为什么深圳地铁是全国地铁盈利的NO1。
我们以建设地铁为例，假设建设深圳地铁14号线需要投资500亿，这笔钱都是从银行贷款，建成后每年运营需要补贴3亿，如何收回建设地铁投资？如何源源不断补贴地铁运营？目前是依靠地铁建设带来的土地增值。
如果房地产一蹶不振，这种模式就不可持续，所以必须救楼市。
总结，文章结尾还是要提醒大家，虽然房地产利好正在袭来，全面救市已经开启，但2022年买房，仍需注意以下6点：
第一，今年的楼市放松肯定是主基调了。
全国几乎所有城市都出台了宽松政策，不管是三四线城市，还是一二线城市。
就连上海在经历疫情之后，楼市也会报复性回暖，深圳上调二手房指导价之后，成交量也在提升，广州今年下半年大概率也会放松；唯独北京，可能暂时不会松动，但价格依旧保持平稳。
所以，千万不要看空楼市，否则全款又变首付了。
第二，从目前的重点城市楼市调控程度来看，郑州的宽松力度是较大的，目前正是购房的好时机；
除了郑州，苏州的房贷利率也开始降低了，而且首套房公积金贷款额度也提高了，接下来苏州楼市会再度回暖，目前也是抄底的好时机。
第三，福州虽然目前取消限购已经一个多月时间了，但是热度依然起不来，不建议投资客进场。
昆明宽松力度也挺大的，但同样不适合外地人进入，秦皇岛、兰州、哈尔滨同样也是如此。
第四，当前楼市下行的惯性依然存在，虽然利好政策频出，但是老百姓还是以观望为主，不会轻易入手，一般需要2-3个月的时间过渡。
所以看准时机，买房也不要慌，因为你有充足的时间来准备。
第五，坚信国家的力量，救市的水平。过去二十年和未来二十年都会是延续宽松必涨，收紧必跌的规律，这个规律不会变。
第六，等到明年初，公布2022年GDP增速，顺利实现5.5%的增长目标的时候，楼市再次会迎来收缩。但请你不要再抱怨了，这不过是楼市的发展规律而已。
自古以来，两种人容易成功，一种是无知者无畏，很多时候机会都被这种人歪打正着了；还有一种人容易成功，就是驾轻就熟。
如果你已经对楼市周期规律了然于心，那也很容易靠买房赚到钱。