5.14新政后，一边有楼盘涨价，一边有楼盘推出首付分期抢客。
其中，招商保利依城大观、奥园翡翠澜湾等多盘上调价格。
同时，保利时区、保利紫云等推首付分期抢客，是个例还是东莞楼市环境使然？今天楼市君深度分析分析。
01
多盘上调价格
首付分期重现
5月14日新政出台后，东莞楼市呈现不一样营销方式，不同楼盘采取了不一样的策略迎接新政到来。
楼市君不完全统计，其中喊出涨价的楼盘有4个，分别是碧桂园|莞佳云麓半山、招商保利依城大观、奥园翡翠澜湾、壹品松湖等。
图源自朋友圈
其中宣称涨价幅度最多的是位于谢岗的招商保利依城大观，从2022年5月16日开始，商铺上涨4%，洋房上涨3%。
而位于东坑的壹品松湖，从5月15日起取消特价政策。
不到一个月，东莞释放两轮松绑政策，对新房市场的信心有明显的促进作用。
但是，楼市君发现部分宣称涨价的楼盘，更多的是收回前期释放的部分折扣，这个折扣释放可以结合营销需要，伸缩自由。
该现象体现出的是当下东莞楼市的供需分化，能宣称涨价的项目毕竟是少数，更多的项目还是保持原有营销策略。
新政后，推出首付分期的楼盘有3个，例如，虎门的保利时区推出首付0.5成，免息分期两年的政策，保利紫云也推出首付分期，以及阳光粤港·栖凤台推出18万起，其余首付免息的政策。
如此看来，两轮的政策松绑，让房企推出首付分期，积极抢客。
首付分期重现，更多表现为楼盘乘着松绑政策得东风，抓紧推货，抢占有限的购房群体。
从保利在售楼盘中，除了保利时区和保利紫云有推首付分期，其余楼盘暂无对外宣称可首付分期。
那么，保利作为东莞在(待）售项目最多的房企，它的营销动作成为市场分化的风向标。
02
东莞最大地主
政策松绑，保利抓紧出货
目前保利在东莞在（待）售的楼盘达17个，目前去化压力较大是保利招商锦上、保利·越秀·金茂松湖云禧、保利堂悦等。
楼市君盘点了保利近半年获预售证的住宅盘，分别是保利·越秀·金茂松湖云禧、保利紫云、保利堂悦。
发现，位于寮步的保利·越秀·金茂松湖云禧自3月22日获预售证以来，时隔50多天，3号楼80套房源均可售状态。
莞E认购截图
4月14日获预售证的4号楼，80套房源也还是可售状态。
此前该盘推出最低折扣9折的优惠，并且额外送装修。
桥头镇的保利紫云，4月15日5号、6号和7号楼获预售证，时隔一个月多，7号楼仅1套202不可售，其余均是可售；6号楼均是可售，5号楼201和204是不可售，其余均是可售。
莞E认购截图
首批三栋住宅楼的备案均价约2.1万/平（精装），属于桥头镇在售新房价格的天花板。
清溪镇的保利堂悦，去年12月9日，1号和2号楼获预售证，其中1号楼有31套已售（认购），2号楼有44套已售（认购）；另外4月29日获预售证7号楼，均是在售。
莞E认购截图
从1号和2号楼去化数据可知，有256套房源获预售证，时隔近半年的时间，仅卖了75套，去化率约29%。
注：数据来自莞E认购，网签数据有滞后性。
从上述三盘的库存数据可知，保利在新政出台后，推出首付分期，也是为了抓住政策窗口期尽快降低库存。
03
被高地价裹挟
抓紧抢客是关键
近年来，保利在东莞市场大举拿地，在售或待售项目较多；在去化压力面前，它的妥协，也是代表市场的一种缩影。
从保利2021年拿的7宗地块来看，其中清溪地块（保利堂悦）和桥头地块（保利紫云）已入市。
例如，保利堂悦是清溪镇在售新房备案价的天花板，同一板块内面临的去化压力较大。
高地价，一般伴随着高房价；普通购房者在一个板块内选择楼盘时，首要考虑的是价格因素，正如业内人士所说，目前最好用的营销工具就是降价促销。
楼市君认为，出现高价盘去化压力大的原因有三个：
一是房企拿地时期，东莞楼市是处于一个预期较好的环境，不管是房企信心，还是购房者信心，均是有不错的期待。
经过前期高压政策的调控，市场已进入新的平静状态，自然会使得拿地时候的预期，与当下市场环境的尴尬形成鲜明对比。
二是东莞两轮楼市松绑后，市场的回暖需要一个消化的过程，不可能一蹴而就。
购买力的释放不止需要政策的呵护，还要考虑到购房者实际的支付能力，而推出首付分期可以解决部分购房者短期首付资金不足的情况。
三是房企产品定位与板块需求是否匹配，例如刚需板块的楼盘，不做小户型三房；进而导致总价高，与同一板块的楼盘失去竞争力。
品牌房企高价拿地进入一个新板块，需要提高品牌溢价的同时，还要考虑到楼盘的客群情况。
所以，在竞争激烈的市场环境下，抓住精准有效的购房者才是王道。
首付分期已归来，正常的首套首付比例是否也会迎来降低呢？