近两年房地产行情出现下行现象，各种房地产跳水、大跌的观点层出不穷，买房的朋友纠结，有房的朋友焦虑，那么当下房地产市场到底是什么状况？、楼市真的已经塌了吗？
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本期我们围绕宏观背景、市场背景、房价分析和购房建议四个方面与您具体探讨！
作为我们普通老百姓之所以纠结于当下房地产，更多的是考虑房产的金融属性，集结了一代、两代人多年的努力，要求其实很简单：第一，住的舒适，第二，保值增值！那么我们就要了解房地产市场的现状，以助于判断未来的趋势！
首先，政策主导替换房地产在经济中的作用，这是毋庸置疑的，房地产在前二三十年的作用巨大，但是当下已经掣肘到了经济发展，并且带来了很大经济风险，改革势在必行，又鉴于房地产的特殊属性，动一发而牵全身，所以需要用一段的时间来调整航向，尽可能的降低因调整而产生的阵痛，而当下已经开始！
宏观来讲，当下房地产面临五大背景，深度的财经解读我们不做赘述，只聊房地产：
第一、城镇化进程基本完成
虽然我们赋予了房地产很多含义，但是它仍然是商品，是商品就讲究供求，城镇化的完成标志着农村人口向城镇转移的临近尾声，留守在村里的大多都已是老年人，随着农村进城人口的不断降低，城镇中的底层房源将逐步丧失主力购买群体，比如：非核心老破小、城市边缘配套未知的新房等；
第二、人口增长降低
人口老龄化加快，出生率却在降低，人口基数的两端同时在向人口下降靠近，直接带来的影响就是购房群体的整体基数下降，当下没有那么尖锐是因为还有80后、90后、部分00后这个大基数的购房群体在支撑，十年后以零零后、一零后的主力购房群体显然支撑不了目前的房地产市场，更何况还有上两辈人的房产遗留！二十、三十年后，以现在的趋势判断将会人口暴跌，届时会有更大面积空置房无人居住，那么当下房地产市场的缩小是必然，一边转型经济结构一边去库存！
第三、经济、产业结构调整，全国统一大市场
改革开放以来我国经济迅速发展，得益于外部的资金与技术涌入，内部的体制改革与人口红利，而房地产市场做出不可磨灭的贡献，但是房子不能无限的规划、负债更不能没有节制，当下随着科技发展产业结构的变化、、内外部环境的变化、、国民年龄结构的变化等，特别是人口红利的逐步消失，我们需要布局下一个周期的经济循环，对外更加开放，对内更加活跃，由原有北上广深的城市资源集中，转变为多个开放互通的经济圈融合，那么房地产中的大量资金就要安全的引流到资本市场、实业建设中来，以经济圈、经济带为基准，打造城市多强辐射周边，消除省市壁垒，建立全国统一大市场，推动共同富裕！
第四、边缘城市人口向核心城市靠拢
结合经济结构的调整，城市多强的出现，与农村迁徙城镇的原因大致相同，小县城就变成了从前的农村，核心城市就变成了从前的城镇，边缘城市的资源、配套、机会等，都与核心城市无法相提并论，但第一梯队城市的内卷、压力、快节奏的生活，又让很多人望而却步，随着政策主导的经济、产业结构的调整，各经济圈、经济带的大力建设与发展，会给我们提供更多更优的机会与选择，加之新一代的年轻人与老一辈的成长环境有所不同，年轻人在努力奋进的同时更愿意留出一部分或更多的私人空间，人口流出的方向会发生改变，新一线、二线城市会成为更优选择；类似鹤岗的空城现象会随着年青一代逐步成为主力劳动力而越来越多；
第五、房子不仅仅是房子的意识形态
房子从最初的有地方遮风挡雨，到住的舒服便利，再到不止是住还要有附加属性，比如资源、机会、学区、身份、地位等，这个过程中自然会出现奇货可居的现象，让房子具备了理财属性，因为总有人在向上接盘！只要我们还在为追求更好的配套、更好的学区、更好的资源与机会而买房时，事实上我们无形中就成了拔高房价的推动者，房子的附加属性越高，需求就越大，价格就越高！也正是这个附加属性带来了当下的风险，随着人口基数的逐步下降与迁徙，底层接盘者越来越少，自下而上的需求基数逐步下降、供求失衡，流通性变差，自然就没了价值！届时，核心城市核心地段的房子还是原来的房子，其他的房子就会逐步沦为消费品的命运！我们农村的房子为什么没有人接盘？仅从房子住的性质来讲，就真的不好吗？当然不是，是附加属性太低了！
说了五个比较突出的宏观背景，基本论断长期来看：很大一部分房子会大跌！这也是舆论的主流，那么当下是不是大跌的开始呢？我们再来说五个当下的市场背景：
第一、 房住不炒
参考上文提到房子的附加属性，在房住不炒的指导思想下出台的一系列政策就不难理解了，主旨在于一边降低一直以来投资房产便可躺赢的信心，一边控制高负债购房的门槛，留下中间一部分有住的需求，又不会过高负债的群体继续上车！一方面降低了房产的理财属性，一方面降低了高负债群体的断供风险！那又为什么一会限市，一会救市呢？道理很简单，就像调整刻度一样，一定是往前进一进，再往后退一退，反复多次以后最终对准目标！更何况涉及到方方面面的楼市呢？这需要时间！
第二、 土地财政
以目前的经济结构，大部分城市都依赖于土地财政，在失去土地财政后并没有能力支撑，更甚者除了土地财政没有其他资金来源，当下土地财政已经是可预见性的不可持续，城市的财政转型迫在眉睫，这需要给招商引资、建厂兴业、经济融合留出时间！
第三、房地产库存与负债
当下已规划但还未完成的城市建设还需要继续进行，部分库存还需要继续去化，部分土地还需要继续转让，这是一个收尾工作，也是下一个周期的布局缓冲，如果当下所有房产库存都大幅下跌或停滞销售，直接带来的就是大量房企破产，资金流失，银行放出的是资金，收回的是不良资产，会出现什么后果呢？显而易见，所以要给去库存、去负债留出时间！
第四、 个人房产关联的经济风险
如果当下房价大跌，你的房子会不会跌呢？父母的房子会不会跌呢？所有有房的人都不希望自己的房子跌，很多没买房的朋友希望继续跌，以便于入手，但从签署购房合同的那一刻起，就会反过来怒怼希望房价跌的人，转而希望房价涨！希望房价跌的永远是那一部分不断流动的购房群体，而且跌也只能买之前跌，买后不能跌，父母房子不能跌，哥哥姐姐的房子不能跌，自己的房子更不能跌！这就是现实！如果真的大跌了，那么房价跌的每一分钱都是我们的首付，贷款的本金与利息不会少一分钱，跌幅超过30%的话，你还会不会继续还贷呢？断供潮一旦出现，会出现什么后果呢？所以当下无论是国家还是大多数百姓都不愿意更不能让房价大跌！
第五、 部分房产大幅下跌的市场背景
近期部分城市部分区域房价跳水，加之一些人的过分渲染，大量输出焦虑，在此简单总结，供您辨析必然与偶然性跌幅原因：
1、疫情的持续影响了一部分人的收入，购买力下降；
2、疫情的持续引发大量务工人员、租住人员的净流出，需求量下降；
3、疫情的持续引发一部分人现金流短缺，抛售变现，低价、急售供应量上升；
4、疫情影响或城市定义的调整导致终止或未实现原有区域规划，区域房产价值陡降；
5、环境、政策、舆论等导向因素打击了信心，需求量下降；
6、部分区域盲目乐观开发，本身库存较大，供求关系早已失衡，在此阶点崩盘；
7、部分区域购房主力群体为改善、投资群体，信心不足，大量离场，在此阶点崩盘；
8、部分区域盲目乐观定价，本已骑虎难下，在此阶点崩盘；
经过上述内容的讲解，相信你已经对当下的房地产市场有所判断，
短期来看，房价上下浮动，甚至小部分大跌属于正常范畴，但不会大规模、大范围的持续性下跌，一方面人口基数还在、需求还在，另一方面房地产目前负债过高，还没有降到安全线以下，我们不愿意也不能重蹈小日子过的不错的日本人的覆辙！
长期来看，核心城市的核心区域会稳步增长，核心城市的边缘区域和非核心城市的核心区域要看供求情况，平衡状态下会出现房价金额在涨，房产价值在跌的现象，通俗的讲，就是涨的金额没有跑赢通胀！这种情况会持续较长时间！非核心城市的非核心区域会持续下跌，直至有价无市。
总体来讲，当下房地产市场的现状：去热度、去泡沫、去库存、去负债，保证安全的情况下推动经济转型，不会、更不能大规模、大范围的持续性下跌！以当下的特征总结一个词就是：横盘期！至于横盘期什么时候开始进入大跌期呢？这要回归商品本质：看供求！客观导向：人口基数快速下降！主观导向：针对于房产持有成本的房产税全面落地！这两项标志便是房地产大跌的开始！
那么针对于当下购房有什么建议呢？
1、老破小尽可能不要碰；
2、没有完整规划的城市边缘项目尽可能不要碰；
3、开发商资金实力较弱的期房尽可能不要碰；
4、非住宅商品房尽可能不要碰；
5、法拍房尽可能不要碰；
6、非正规确权手续尽可能不要碰；
7、若购房不急迫，可适情持续关注核心区域的核心项目，也许有惊喜；
8、非收入稳定的群体贷款买房，尽可能多留出还款空间，断贷等于房财两空，还有可能背上负债；
最后，房地产市场当下的窘境不仅是自身问题，当下的疫情持续与国际局势对经济的影响扩大了当下房地产的动荡，本身的必然性与外部局势的偶然性，加速了历史遗留问题的显现！相信随着国家各项战略的稳步落地，房地产软着陆终将完美完成！
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