深圳市场，出现了几个非常重要的变化。
在团长看来，深圳楼市需要一个“拐点”，也迎来一个“拐点”。
变化一：时隔1年深圳二手房成交量首超新房
从最近两年深圳一二手住宅成交走势中，我们不难发现一个趋势：二手房成交才是反映深圳楼市冷暖的一个直观数据。
深圳二手房成交走势的每一个拐点，都精准对应了楼市调控政策的发布。
如19年末豪宅税新政，导致20年上半年的市场火爆；
随后715新政没收一大批房票，二手房成交急转直下；
21年初208参考价新政之后，二手房成交持续低迷，不断创历史新低。
反观新房成交走势，只是在一个区间震荡没什么规律可言。这是由于新房推盘量受限，成交数据受到“网红盘”入市时间的影响。
今年5月，深圳二手房成交迎来一个重要变化。
根据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交数据显示，5月2日到5月15日，深圳新房住宅成交782套，二手住宅成交837套，这是时隔1年，深圳二手房住宅成交量首次超过新房成交。
从3月份开始，到4月、5月，深圳二手房成交持续向好，释放了深圳楼市回暖的信号，当然也与全国各地提振楼市信心的大环境密切相关。
二手房成交不断上扬，两条线时隔一年再次相交，是否意味着“拐点”的到来？
深圳楼市需要一个政策的拐点，一个预期的拐点，让市场慢慢恢复到健康的水平，在失去流动性的市场中，买房人和卖房人都难过；
深圳楼市也迎来一个市场的拐点，一个一二手房成交的拐点，从历史经验来看，这是否预示着深圳楼市即将发布新的政策，市场即将回暖的表现呢？
变化二：南山福田击败龙岗排第一！
在过去的一年中，是深圳二手房市场的至暗时刻，但是仍有一些小区可以卖得很好。
如桂芳园、龙珠花园、丽湖花园、旭飞华达园等。
这些小区在深圳楼市寒冬屹立不倒的秘密有两点：
1、二手房挂牌价基本等于或接近官方参考价
2、热销TOP10基本都位于深圳东部罗湖、龙岗的刚需盘
但是在近期，市场发生一个重要变化，那就是有南山、福田的小区杀出重围，击败了霸榜多月的桂芳园，如下图所示：
关于侨香村和大冲新城花园，团长改日再详细分析，今天只说一下这两个小区的共同点：
1、香蜜湖和科技园，地段绝对核心，配套无瑕疵，产品面积段丰富，楼龄新
2、侨香村和大冲新城花园，无指导价，可按成交价贷款，且挂牌价有下调
这说明即使深圳没有释放政策利好，一部分经济实力强的买家，已经开始做出“买入”的决策。
而那些位于核心地段的优质产品，因为市场流动性问题而降价出售的二手住宅，就是他们眼中最好的猎物。
变化三：深圳土拍溢价率和限价放松
这个不算特别新的变化，其实对未来市场的影响最为重要。
深圳第一次土拍，8宗地块全都触及价格上限，平均溢价率达15%，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，13城今年首轮集中土拍整体平均溢价率为4.61%。
这说明房企对深圳市场前景依旧看好，或者说“最看好”也不为过。
深圳第一次土拍，商品房限价相比去年整体上涨3%-10%，土拍规则适度松绑以保障房企适度利润空间的同时，也释放新房限价即将上涨的信号。
既然新房上涨3%-10%是合理区间，那么二手房参考价是否也应该做出相应的调整？
在8宗地块的竞价中，最抢手的地块位于龙华红山，意向房企更是达到了十余家，而且在8宗地块中，龙华红山地块也是地段最好最核心的一个。
这说明不仅仅是购房者，对于房企来说，核心资产能够带来更丰厚的利润和更强的安全感。
总结：
深圳楼市已经迎来市场的拐点，但仍需要更加积极的政策帮助市场恢复健康状态。
市场上对核心地段优质产品的需求，已经超过了刚需买房的需求，这种趋势将带动整个市场的回暖。
深圳核心资产仍值得看好，值得买入，在楼市新政发布之前，就是深圳楼市的黄金买点。