近日，广州市规划和自然资源局发布了《广州市珠江沿岸高质量发展规划（草案）》征求意见公告。
规划显示，珠江沿岸高质量发展工作涉及珠江航道长约100公里，主要聚焦中心城区段75公里，包括西航道17公里、后航道28公里、前航道30公里。
拓展南沙段15公里、增城段10公里，涉及越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城九个行政区。
广州依水而生，一条珠江贯穿东西，此次规划的公布，更加坚定了珠江在城市发展中的地位。
我们不妨从几个维度来剖析，珠江规划中有哪些亮点。
珠江两岸，造就了珠江新城、琶洲等板块的崛起，更有金融城、鱼珠、白鹅潭等陆续在发展的道路上。
从规划草案中，有一点是比较清晰的，涉及规划的板块主要聚焦中心城区段75公里。
我们不妨在这75公里中寻找一些潜力板块。
在西航道17公里中，主要以罗冲围、白鹅潭为主，属于广州西部。
一直以来，广州西部容易被人忽略。一方面，东进南拓的发展方向太过深入民心，广州西容易被遗忘。
另一方面，近十年来，广州西部除了有广钢新城崛起，并没有太多拿得出手的板块，与东部的天河、黄埔百花齐发有天渊之别。
图片拍摄：地产少年
而罗冲围、白鹅潭给人的印象也不算很好，前者是货运物流聚集地，后者欠缺规划落地执行能力。
此次作为珠江沿岸高质量发展规划重要一环，罗冲围与白鹅潭在珠江高质量发展的“大帽子”下，再一次迎来发展的契机。
在30公里的前航道中，金融城、鱼珠将是发展的重中之重，这其中有三个重要因素：
首先，是位于前航道的珠江新城、琶洲已经成型，没有太多空间发展，而长洲岛又是生态保护片区，剩下的只有金融城、鱼珠。
黄埔临港商务区（拍摄：地产少年）
其次，金融城、鱼珠与珠江新城可以连片融合发展，形成1+1+1＞3的经济效应，这个地理优势决定了金融城、鱼珠的下限不会低到哪里去。
再者，金融城与鱼珠都是各区区域的重点发展板块，在投资和招商力度方面不会有太大的问题，金融城十四五规划总投资超1800亿元，鱼珠则超1380亿元。
基本上，我们熟知的西航道和前航道，这几个板块情况大概就是这样的情况。潜力几乎都有，但发展力度和速度会有一定的差异。
相比之下，后航道可谓复杂得多，为什么这样说呢？
其一，在海珠的版图中，后航道的规划与此前有所变化，以前统称为海珠创新湾，但在十四五规划中，这个概念已经不再存在。
珠江后航道的位置变为由海珠新活力文商旅融合圈、中大国际创新生态谷组成，这是在规划上的转变。
拍摄：地产少年
其二，沿着后航道的板块，除了太古仓片区，其他位于后航道的海珠片区都处于发展的初级阶段。
例如广纸暂时只有住宅功能，其他商务功能规划还没起步；石溪、沥滘片区还处于城市更新当中，还需要时间去发展。
其三，同样属于后航道的南浦岛、洛溪岛一直比较低调，虽然2019年有出过洛溪岛详细规划，但并没有太明显的进展。
后来者国际创新城则风头正盛，高等学府落地，加上不错的珠江资源，有大学城2.0之称。
虽然珠江后航道的情况比较复杂，但在海珠与番禺之间选，相信不少心目中都已经有答案了。
珠江后航道，这片未被过度开发的土地，对于海珠甚至广州来说，犹如一块璞玉，拥有得天独厚的土地、江景、生态资源。
珠江高质量发展规划的出现，能将海珠后航道过于碎片化的发展捏合在一起，将稀缺的中心区发展空间更加合理化。
但这里有一个比较明显的不确定性——旧改，海珠后航道的发展十分依赖旧改的推进速度，而最近一年，旧改有放慢脚步的趋势。
分析完板块，不妨再来看一下产业板块，这也是珠江高质量规划的重点之一。
虽然广州一直围绕珠江发展，前航道也步入饱和。但实际能形成产业聚集的板块，只有珠江新城的总部经济、琶洲的互联网数字经济以及会展经济。
因此，此次规划在产业上有了明确的划分。
位于白云的黄金围、罗冲围将打造数字应用和人工智能，重点企业必然是华为广州研发中心。可以预期，在产业带动和集聚效应下，新兴产业集群将在⼴州西岸加速形成。
白鹅潭则以总部经济、医药健康为主，从目前情况来看，医药港已经逐渐成型，相关产业基本没有问题。
但在总部经济方面，依然没有重磅企业引进，这是目前白鹅潭比较尴尬的一点。
海珠后航道与中大国际创新生态谷匹配，打造科技创新产业组团，目标还是比较明确的，至于落地速度如何，要取决于旧改推进的情况。
金融城方面，数字金融的产业定位完美匹配，而且已经是肉眼可见兑现，不少银行、金融、保险相关企业与机构相继进驻。
可以说是这么多个发展中的板块，产业含金量和确定性最高的板块，没有之一。
鱼珠、黄埔港聚焦金融贸易、国际航运，基本上结合了自身的发展条件。金融可以承接隔壁金融城的产业外溢，航运则有黄埔港的先天优势。
但对比黄埔临港经济区十四五规划，重点发展之一的数字经济产业，在珠江规划中没有凸显出来，这里需要打一个问号。
其实，不难看出珠江发展规划，相当于一部完整的买房指南。
广州最值钱的珠江资源，基本上就是中心城区段的75公里，在这个大前提下，买珠江新城、琶洲、金融城这黄金三角基本不会错。
而其他板块可以分不同情况来选：
预算紧张的选价格洼地，放眼珠江三个航道，西航道的罗冲围、黄金围是比较实惠的板块，可是缺少一手新盘，二手也没有特别好的小区。
购房者可以关注另一个价格不算太高的板块——黄埔港，像南海神庙地铁站周边项目，价格4万+/㎡就不算很高。
价格较低，地段也不算太好，属于黄埔港的边角料，总归是一分钱一分货。
还有一个比较推荐的板块就是番禺的国际创新城，同样是4万+的水平，有高等学府资源，又有规划支撑，潜力不错。
如果是改善型买家，可选的不算很多，只有白鹅潭和海珠后航道。
白鹅潭的广钢新盘，最近7万+开盘，连正经沙盘都没有，但热度还不错。广船也是选择之一，但价格较高，大平层户型，对买家资金要求比较高。
海珠后航道基本都是中海的项目，价格、户型各有差异化，能满足不同需求的改善客。。
另外，沥滘旧改项目也即将推出，体量比黄埔新城还要大，据了解户型门槛不高，吹风价7.5-8万/㎡，将是后航道的搅局者。
从长远来看，各板块都有一定的潜力，珠江沿岸板块基本上不会太差。综合而言，金融城、海珠后航道、鱼珠更具想象力。
还是那句老话，怎么选要结合自身需求。