前两天央行宣布正式下调房贷利率下限20个基点，这意味着各大银行在办理房贷过程当中，最多可以在LPR的基础上下调20个基点。
而目前5年期LPR是4.6%，这意味着房贷利率最低可以下调到4.4%。
我们来对比一下按LPR定价以及在LPR基础上下调20个基点的房贷利息。
我们就以贷款100万，30年等额本息为例。
如果利率是按LPR定价，按照当前4.6%的LPR来计算，30年时间累计要还的利息总额是84.55万，月供是5124.44元。
如果利率在LPR的基础上下调20个基点，30年时间累计还的利息总额是80.27万，月供是5007.61万。
相当于LPR下降20个基点之后，总利息要比正常利息少5.3万块钱左右，月供少120块钱左右。
当然，这个数据并不是固定的，未来随着LPR的变动，这个利息有可能上升也有可能下降，但不管利息上涨到什么水平，房贷利率始终会在LPR的基础上下调20个基点来计算利息。
4万块钱利息对于有钱人来说可能不算什么，有可能他们一个月的收入就这么多了，但是对于广大刚需人群来说，能省一分钱就是一分，省四五万块钱说不定都够大家装修了。
所以在房贷利率下降之后，我相信有些人肯定会有买房的冲动。
现在的LPR下降20个基点，只针对新办理的按揭贷款，也就是在央行公布这个消息之后办理的按揭贷款，如果银行愿意下调20个基点，那用户房贷利率就可以按照这个规定来执行。
但是对于已经办理完按揭贷款的用户来说，不管大家按揭贷款已经还了几年，大家都只能按照之前的利率定价方式来还款。
以前办理的按揭贷款有两种定价方式。
从2021年开始，银行就开始批量将房贷定价模式转化为LPR，但在转换LPR之前，很多银行都发布了通告，让用户做出选择，当时如果用户选择固定利率这种模式，那利率就不会改变。
比如有人是在2019年办理的按揭贷款，当时房贷利率是5.39%，如果用户不愿意转化到LPR定价模式，那剩余的期限用户的贷款利率全部按照5.39%来计算，不管银行利率出现什么变化，也不管LPR出现什么变化，跟用户都没有任何关系。
从2021年开始，如果大家没有自动选择按固定利率模式来定价，那银行就会将存量客户自动转化为LPR定价模式。
转换为LPR定价模式之后，大家的房贷利率只跟两个因素有关。
银行在将存量房贷转化为LPR的时候，会按照转化日的实际利率减去2019年12月份的LPR(4.8%)得出一个差值，这个差值会一直保持不变，直到房贷还清为止。
比如某一个人是在2021年1月份统一转化为LPR定价模式，当时如果一个人的房贷利率是5.39%，对应的差值就是5.39-4.8=59个基点。
这59个基点的差值是不会变化的。
在计算出差值之后，最终的房贷利率就是LPR加上差值或者减去差值，其中LPR是实行动态利率，每个月央行会发布一次。
但是真正跟大家房贷利率有关的是重新定价日的LPR水平，至于重新定价日是什么时候，要看大家跟银行进行的约定，不过从目前各大银行实际情况来看，很多银行都将1月份作为重新定价月。
比如一个人在2022年1月1日重新定价，他参考的是2021年12月份的LPR，当时LPR是4.65%，加59个基点之后，真实的房贷利率是5.24%，这个利率在整个2022年之内都是不会改变的，哪怕目前LPR下降到4.6%，或者央行宣布下调20个基点了，但利率下跌都跟大家没有任何关系。