5月15日，央行“首套房商业贷款利率较LPR利率减20个基点”的消息一出，房地产行业产生不小涟漪。楼市“强心针”接踵而至，行业略有起色，再加上央妈出马，市场后续表现不禁引人期待。
但是，也别高兴得太早。我们不妨算笔账：假如按照贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。乍一看，好像确实是省了哈？
事实上，这笔贷款光30年的利息甚至都比本金50万要高，区区2万元还值得还贷人欢呼雀跃吗？有利好新政出台固然是好事，但力度远远不够啊。
此举被解读为政府出手“救市”。2022年以来，各项“救市”操作频频，那么房地产市场到底怎么样了？
5月16日，国家统计局发布2022年1—4月份全国房地产市场数据，各项指标一起“溜滑梯”，均呈下降。
探底探底，楼市的“底”究竟在哪？怕是谁也说不清。
01
国家统计局发布的数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。
这是自1998年以来，国内房地产市场开发投资出现下降，甚至2008年全球金融危机时，房地产开发投资也依然保持坚挺（除了2020年上半年突发疫情影响）。从2019年1月-2022年4月全国房地产开发投资增速情况可以看出，2021年2月开始，楼市投资开发增速就没有增加过。
此外，房地产开发投资情况亦可从施工情况窥得一二。1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积818588万平方米，同比持平。其中，住宅施工面积577692万平方米，同比下降0.1%。房屋新开工面积39739万平方米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积28877万平方米，下降28.4%。房屋竣工面积20030万平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积14662万平方米，下降11.4%。
02
随处可见的“下降”着实让人有点触目惊心。分析原因，大致有二：
一是新房销售低迷。商品房销售面积同比下降20.9%，开发商真是开心不起来。4月全国商品住宅销售额仅7175亿元，同比去年下降49%，接近腰斩，甚至还不如2020年碧桂园一家的全年操盘销售额。销售难成为房企的第一道坎。
数据表明，1—4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。
4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。如何“促销售、去库存”，成为摆在开发商面前不可逾越的头号问题。
二是房企融资困难。房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。房企拿不到钱，自然没有资源开发新项目。大部分开发商还欠着一屁股债，现金流恐怕都很紧张。加之国内信贷政策的收紧，也让开发商纷纷寻求境外资本进行融资。
数据表明，1—4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%；定金及预收款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。
03
房地产作为国民经济的重要产业、支柱产业，亿万老百姓的生活都离不开“住”这个永恒的话题。
我们当然不希望这个行业过热过乱、肆意崩坏；但是，这不意味着我们可以容忍它任其躺平、摆烂，毕竟，日本的前车之鉴真是太痛了。
尽管情况还是不容乐观，再加上这该死的疫情反复无常，我们也还是应该怀抱希望，不是吗？