小老弟东莞接连出台楼市松绑政策，深圳人民又亢奋、焦燥了起来。5月深圳再不出新政，怕是深圳人民不答应了！
调侃完毕，回归正题：深圳要出政策吗？会出什么样的政策？
表哥研判：深圳必出，没有大招，会有小松。
距离去年9月的上峰松绑喊话已过大半年，全国多达80个城市陆续做出了响应。从三四线城市到二线城市，步伐越迈越大（苏州、东莞），一线城市的钟声也日益逼近。
摆在深圳的两难困局：一边是稳经济稳GDP、一边是高房价下的民生（直接的说，是“民怨”）；
松，已成大方向。
孰不知关于房地产的一些基本事实和底层逻辑，在高房价民怨发酵的当下，还需要一再重复：1、房地产是实体经济、是支柱产业；2、房产是资本市场的的主要抵押品和底层信用；
虽然这几年深圳房产金融化有点走火入魔，但依旧不妨碍，房地产这砖头行当作为实体经济、为GDP作出的重要贡献。（以深圳市统计局近两年数据，房地产占GDP比重约10%，金融约15%）
两害相较取其轻。庙堂决策，在意的是大局。而小我，在乎的是自己能否上车。思考不在一个维度，网络上的争吵也大都是这个原因。
再者，房地产稳健发展本来也是民生一部分。想想深圳已有多家爆雷房企，想想房地产上下游子行业400多个，涉及的企业、员工的生计，亦是民生。
再说大环境，在外围复杂的国际局势和疫情双重影响下，深圳的金融、外贸、地产，都受到一定程度的损害。1-4月的宏观数据、房企销售额等，更已是惨不忍睹。
躁动的情绪，很多人忘了深圳楼市近半年来的惨状。在208二手房指导价的压制下，二手房丧失了金融属性，最惨淡的时候月成交量不足1000套。一手新房开盘去化率这几个月也持续在低位。
深圳必出政策，以上，我想已经说的够明白了。
我的笃定基于行业逻辑和从业经验，而某些人的观点是基于自身有没有房、买不买得起房的立场。更甚者，已经不是理性讨论，而是怨念渲泄。懒得争辩了。
下一个问题：深圳会怎么松？
关于这点，我在微博上也透过不少料：针对房企的数据调研、研讨会都发过。
基于前面的分析，下一个问题便是：深圳松绑要达到怎样的目的？既然松绑势在必行，自身的“易燃易爆体质”，又该如何避免再次大涨？是逐步松绑试探还是一步到位再刹车？
这对最终定稿版本的政策起到关键作用。
新房关乎更直接的GDP贡献，那么二手就不动了吗？
该怎么松，才能激活市场，又不至于大涨？我想决策层应该做了深入思考。
职业病，表哥又做了张表，逐一分析。
（防止小白理解偏差，特别提示一下：本文分析、预测是表哥一家之言，与“小道”消息无关，我写我的见解，不代表官方最终稿，你自行掂量，某些人也别来给我扣罪名扣帽子。在我们大深圳，这点话语空间我相信还是有的。）
现行政策大致分为4类：传统四限政策、二手房参考价、房贷利率、税费
1、限购：
深户3年、非深户5年社保，门槛易升难降，尤其在一线城市，所以动的概率不高。至于离婚这个“磨人的小妖精”，2020年715政策，有关部门费尽心思堵漏洞。后续还做了些补丁，上周有个小道消息传得有板有眼，表哥认为即使出，也是照顾合理需求，且释放出来的指标有限。
所以分析下来，就是结合多孩政策，对二孩及以上的家庭再发一个购房指标概率最高。毕竟东莞等地均已执行。（深圳的潮汕人又要偷着乐了哈。）
限购松绑能带来更多的购买力，但更优质的购买力在改善和二套，而非首套。且听我接着说。
2、限贷：
限贷政策有两个关键认定标准，豪宅线750万和认房认贷标准。
750万这个豪宅线，在上一轮加码政策时，深圳房协做了大量的论证工作，虽然仍有些质疑声音，但调整可能性是极低的。
再松绑可能是按区细分，比如南山福田调高至1000万，但可能性依旧极低，上一波政策的落地效果是，二手业主直接把税费差额涨到挂牌价里。
认房又认贷的标准，郑州取消了。只要贷款还清就执行首套房贷政策。
放在深圳那可不得了，将释放海量购买力。所以谨慎的做法是，将现行过高的贷款成数略微下调，下调1成或2成。比如，无房有贷款记录的，首付由5-6成降至4-5成。家庭二套的，首付由7-8成降至5-6成。
3、限价
目前新房限价政策已经执行多年，新房均价由最早的5万多涨至6万多，看图表，一直是条平滑曲线。（稍微了解二手行情的应该明白我说的意思，）过往文章已多次表述，这是强力控盘的数据，背后是来自更高层级的KPI。
一手新房如若放开限价，将与二手房抢夺定价权，专业的讲是锚定效应。换言之，将会制造更多上涨预期。市场更难管控。
所以，限价松绑是慎之又慎的。但副作用和后遗症也很多：交付品质、拉横幅事件、土拍市场冷清等等。微调是有合理性的，从今年最新一轮土拍便可见端倪。
但，这种微调就对楼市成交量而言，功效甚微。更多是针对房企，给予了合理利润空间，促进行业健康平稳发展。
4、限售
房住不炒，住宅限售3年枷锁也已经执行数年。虽然苏州做了调整，深圳要微调也只能是3年缩短至2年。但，还有个税费政策约束，增值税要满5年才免征，对于大部分房源来说，过高的交易税费更阻碍成交。
5、二手房参考价/指导价
这个表哥在微博上说的最多，反复说。这是压制二手房市场的大招，严重截断了置换改善的购买力，现在部分一手新房滞销也是参考价的连锁反应导致。
能取消自然是天大的好事，但冷静点，别太天真了。微调才是“正确的”、严谨的。
微调的幅度，前段时间也热传，5-10%，再加点码，20%也顶天了。
6、金融降息 房贷利率
昨天的央妈发的文件相信大家都看到了，深圳如若执行，那深圳首套房利率将由4.9%调至4.7%。具体落地还看深圳的银行爸爸们，而这点地方其实并无太大裁定权。
4月初的文章已有详细分析，降准、降息都是宽松周期的例牌且重磅动作。这对楼市活跃起到重要作用。新一轮楼市宽松已至，市场躁动，你动不动？--表哥研判
7、税费
税费有很多项，核心还是增值税。豪宅线750万前面已经分析过，不再赘述。早在715政策时，我就说过这是“变相限售5年”，增值税免征5年的期限跟住宅限售3年是相互制约的。
房子满3年虽然可以交易，但是增值税一算，成本是相当高的。所以对买卖双方都构成阻碍。这压制作用仅次于参考价。微调的可能是，5年改3年。
总结：
以上，是表哥就现行的7条逐一做了可能性分析，而且是基于微松的方向。
即使都是微调，全出那也是不得了的，所以能出其中2-4条都是不错的了。到底是逐步松绑试探还是一步到位再刹车？这太考功夫了，交给时间来验证吧。
表哥认为，要激活市场成交、成交量实现突破，二手房参考价势必要调整，其次，限购政策略作松动，通过降低门槛增加新的购买力。
而限贷政策中，针对改善和二套的，适当降低门槛是可取且见效的。这部分有房的客户，有较大的置换改善需求，且资金实力强于首套。从效果而言，要激活成交，应当激活购买力强劲的这部分买家。
简而言之，二手房参考价、改善客的贷款成数，都是有效且有合理需求的、名正言顺的，出台松绑政策的概率最高。
置业建议：
刚需首套首贷的，不要犹豫，火速看房，政策调不调，你都没啥影响。（深圳首套3成是不可能再松的。）反而你的竞争对手有影响、到时候更多人跟你抢房，你又是慌慌张张上车或者犹犹豫豫错过。
改善和二套的，密切关注政策，需要卖房才能置换的，近期抓紧时间落实、谈价。蔗无两头甜，有舍才有得。
历史总是惊人的重复，政策一旦出台、市场一启动，开发商回收折扣、二手业主涨价、媒体躁动都是大概率事件。
特别提醒Again：本文分析、预测是表哥一家之言，与“小道”消息无关，我写我的见解，不代表官方最终稿，你自行掂量，某些人也别来给我扣罪名扣帽子。
楼市预测重在逻辑，逻辑对了，结果自然验证。逻辑错了，对了也是白撞。
鲁迅说了，世上本没有大师，预测的人多了就有了。
本文作者： 地产大表哥 （深圳V博MCN核心成员之一，从业视角看楼市，关注地产财经和楼市。）
表哥原创文章，谢绝一切洗稿行为。