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昨天央行宣布下调首套房贷利率，全网一片沸腾，我们也出了两篇文章解读。但是，后面看了一圈，发现很多人对这个政策有误解，哪怕是一些大V、财经媒体，颇一些没查清楚资料就急于发文，误人子弟。在此，对该政策的一些关键点再做一些纠正，毕竟事关房贷，还是希望大家上点心搞清楚。

首先，央行并不直接对房贷利率负责，央行调整的是政策利率、基准利率，房贷利率是商业银行决定的。具体来说，央行调整的是MLF利率以及房贷利率的下限，MLF利率影响五年期LPR利率，房贷利率是基于五年期LPR利率浮动（房贷利率=基准利率*(1±浮动比例）

此次央行下调首套房贷利率20个基点，实质上将房贷利率下限，从原本的五年期LPR下调到LPR减去20个基点，即首套房贷利率下限调整为4.4%。

其次，现有的房贷利率远远高于4.4%，根据中国人民银行的统计，2022年3月个人住房贷款加权平均利率是5.49%。根据贝壳研究院的统计，重点城市4月首套房贷利率为5.17%。所以，如果下调到下限4.4%，起码有0.7%的下降空间（中信证券）。

所以，有些媒体拿什么一百万三十年房贷计算能省多少，没有实质意义，因为央行并没有下调房贷利率，真正下调多少房贷利率是商业银行决定的。

再者，下调房贷利率并不是“终身享受”的，央行会根据房地产市场的冷热情况调整基准利率和下限，等楼市过热、房价上涨过快，往上调也很正常，相信大家都不陌生。

此次央行下调首套房贷利率的背景是，宏观经济下行压力较大，房地产市场过度萧条，估计短期内难以缓解，而且房贷利率下调可能是长期趋势，对于刚需来说是好事。