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房贷利率最低4.4%,全国人民苦房贷久矣!

郑州楼市

2022-05-16 09:51河南

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绷不住了!

5月15日中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》

1、对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

2、按照“因城施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

其中LPR报价2022年4月1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.6%。也就是说理论上从现在开始国内首套房最低利率4.4%。

因为二套商业房贷利率原规定是不得低于相应期限LPR加60个基点,那么二套房贷款最低利率仍然为5.2%(即4.6%+60个基点)。

房贷利率正式进入4.4%时代!

1、对于未购房的购房者实实在在的好事情,毕竟房贷降了;

2、很可惜!全部是增量房贷!与存量无关!
对于去年买房,特别是河南、广州等很多城市,很多购房者站在6.37%利率山顶,心口又开一枪,不要太难受!如果去年再站到房价的高岗上,想DIE的心都有!满脑子都是唢呐声!

此刻,满屏都一种画风。碗外边的,挥挥手快进碗里来!碗里的看都不看一眼!

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事实上这次房贷利率的调整,比预计的要早,力度也比较大。

进入2022年4月之后,全国房贷利率本身就下跌非常迅速!不到一个月多个城市房贷利率断崖式下跌。

比如河南郑州2022年3月-2022年4月一个月时间房贷利率已经从最高6.125%跌到最低4.6%。

无他!形势太过严峻!

5 月13 日央行公布4 月货币金融数据。人民币贷款新增6454 亿元,同比少增8231 亿元;社融新增9102 亿元,同比少增9468 亿元,社融存量同比增速10.2%,前值10.6%;M2 增速10.5%,前值9.7%。

4月的新增社融远远低于预期以及去年同期水平!无论是居民贷款、还是消费类、还是经营类贷款收缩都非常严重!

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消费不用多说,3月的社零都是负的!3月社会消费品零售总额34233亿元,同比下降3.5%。疫情反复冲击,线下很难有消费场景去支撑消费,加上消费意愿持续走低,社零下滑只是一个开始!

经营贷款、对公长贷就不多说了,现在的大环境大家都能感同身受!

重点看看住房贷款!

我们只用看一个指标,就能知道当下房地产市场形势有多严峻!即全国典型房企2022年4月VS 2021年4月销售同比变化情况!

碧桂园跌55%、万科跌39%、融创跌74%、保利跌44%、中海跌17%、绿城跌31%、世茂跌74%、华润跌76%、招商跌44%。

龙湖跌60%、新城跌48%、金地跌66%、旭辉跌51%、金茂跌64%、中南跌76%、阳光城跌80%、富力跌64%、荣盛跌73%。

全国TOP级房企这样恐怖的同比销售跌幅,你就能感受到现在整个大盘跌有多恐怖!

毕竟就算是煎饼摊一天少一半客户,也扛不住!少了这么多人买房,更别说住房贷款了!

4月整个中国房地产市场萎缩太严重!5月13日央行刚刚公布4月货币金融数据,5月15日就开始急忙调整房贷利率!

但是形势还是比较严峻的!

1、信心低迷、难以扭转!


2、预期很差,很多人选择推迟购房!


3、经济、收入问题,未来的不确定性叠加疫情的不确定性,很多人也不敢购房!

所以利率的降低对购房意愿的促使或许并没有想象中那么大!毕竟大部分人差的不是几十个基点的利率,而是首付,而是稳定能还30年房贷的收入!

从这个角度来看,利率很有可能跟着LPR再次降低!

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以上的以上并不是重点,碗外边的你还可以看,还可以考虑、观望!更现实的是已经在碗里边的有苦难言!

毕竟相当一部分购房者5.6%以上的利率生生扛着、6.125%、6.37%的更不在少数!

房贷几乎是绝大多数家庭的最重要支出!

站在2022年:

1、法拍房数量快速增加;

2、疫情原因,整个社会生产效率大幅度降低,收入下滑常态化;


3、裁员普遍,失业率增加

但房贷支出每个月一分都不会少,而且晚一天都不行!

目前很多城市、很多银行都有延期还房贷的政策,但是:

1、申请条件相对苛刻;


2、大多与征信相挂钩;

3、一般为6个月,到期后一次性还清;

事实上还款压力并没有实质性减少,套用最热的话“我不是这个月缺钱,我是每个月都缺钱”!

每个人心中都有一个灵魂之问:每个月房贷能不能少一点?
如果你最近两年购房,且利率5.6%(相对较高)以上,想降低房贷有四种方法!

① 对敲

简单来说是亲属间的买卖,通过交易的形式,重新洗了一遍房贷,但缺点是因为本质是买卖,相关的交易税费、摩擦成本不便宜,算算帐可能还划不来。

② 商转公
顾名思义商业贷款转成公积金贷款,但往往有很多的限制:

1、额度问题,往往公积金贷款额度比较低,差额部分需要提前还清;

2、公积金限制;各地情况不同,很多省市只能省直公积金才可以商转公,那么市值公积金就欲哭无泪;

3、其他限制;比如郑州,如果你是购买的二手房,需要商转公,必须走全监管的二手房才能商转公。举个简单例子,比如你2018年买的二手房,2022年准备商转公,当时买房时如果没有全监管是没法商转公的。

③ 转经营贷
经营贷顾名思义用作经营的贷款,是银行针对中小企业主或个体工商户推出的贷款产品。

经营贷是国家的信贷红利,意图用更低的利率,更低的资金负担让企业更好的经营。因为当下的经济环境和政策扶持,经营贷利率非常低,最低不到3%,比公积金利率还低!

而因为银行抵押偏好上更倾向于房产,于是有了房产 → 营业执照 → 低利率这条路径。套利空间就是这样产生的!

经营贷的简易操作流程一般是这样的:

① 需要房屋无抵押,如果是按揭房,需要先结清;② 办理抵押、办理经营贷;③ 审批后打入对应公司账户;④ 一般是使用期间只还利息,到期一次性还本金;

但经营贷有非常大的问题:

1、按照规定,经营贷只能用于企业经营,禁止居民将资金流入股市、楼市,严格来说也是犯法的。如果你确实没有经营,其实是游走在灰色地带的,伴随着政策变动,有断贷、抽贷风险;

2、因为政策变动、负债、征信变化,下一个贷款周期无法保证你一定还能批到贷款。对应的房贷之所以是普通人最为优质的贷款,一是时间足够长,二是足够稳定,基本没有抽贷一说;

3、办理时需要结清房屋以前的银行贷款,往往需要借钱或者垫资,加上中介的服务费+某些银行的手续费,这也是一笔不小的费用,而且每个贷款周期都需要付一次!

一定程度上,经营贷之所以流行起来与购房互相勾连,与房贷利率过高有很大关系!

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最后重点说第四种方法-转按揭。

简单理解就是先结清上一家银行的贷款,然后去另一家银行重新走一遍流程,以当下更低的房贷利率重新贷款,等于重新享受了新政策!

转按揭是对于当下已购房、且房贷利率比较高的购房者最合适的解决方案!
这里插一句啊,每次吐槽房贷利率过高的时候,就有人说风凉话“有没有契约精神啊?当时明明白白签的合同不是?银行又没逼你?”

我也不知道这些人,37°的嘴是怎么说出这么冷的话的,但这里有几点必须杠一下:

1、中国的房贷利率在全世界范围内都很高;

2、一定程度上中国的房贷也不是市场经济,大多数购房者没有选择权;


3、现在转按揭就不存在这个问题,我们上一家的买卖结清,说bye bye,下一家我们从新开始,你好、我好、大家好!

但是!这个时候你会发现一个关键问题!为什么我们身边没有听,没有见过转按揭?

因为这涉及到银行业的潜规则,共同利益!

你想啊,如果你是6.125%、6.37%的房贷,按照当下LPR每年调整变化,而加点30年不变的情况,你的加点是30年不会变的!说白了你30年都要比别人多掏钱!

那么你就是银行碗中的鱼、嘴中的肥肉,眼里的招财猫!人民群众眼中的大冤种!

而转按揭就是银行之间已有存量业务的互挖墙角,挖来挖去伤害的是银行业的整体利益,除非是有家银行,业务缺的无比严重,才愿意犯这个忌讳。

目前我知道的就只有 1、重庆的中德住房储蓄银行 ;2、湖北的地方商业银行进行的有转按揭业务!

这里有几点不吐不快:

1、完全合法、合理、又有大量需求的转按揭,是被什么样的潜规则牵绊着不能推向市场?


2、又是谁趴在购房者身上咬着迟迟不肯松口?

3、正常的住房商业贷款,凭什么不能换一家银行?

4、这利益链条上又是谁吃盆满钵满?

我查了查中国几大银行的业绩:

2021年中国建设银行公司实现营业收入8242.46亿元,同比增长9.05%,净利润3025.13亿元,同比增长11.61%。

2021年农业银行营业收入7199亿元,同比增长9.4%;净利润2419亿元,同比增长11.8%。

2021年中国银行集团实现营业收入6055.59亿元,同比增长7.08%。实现归属于母公司股东的净利润2166亿元,同比增长12.28%。

2021年招商银行实现营业收入3312.53亿元,同比增长14.04%;实现归母净利润1199.22亿元,同比增长23.20%。

2021年邮储银行实现营业收入3187.62亿元,同比增长11.38%;净利润765.32亿元,同比增长18.99%;

2021年交通银行集团实现营业收入2693.90亿元,同比增长9.42%;实现净利润(归属于母公司股东)875.81亿元,同比增长11.89%。

2021年兴业银行实现营业收入2212.36亿元,同比增长8.91%;实现归属于母公司股东的净利润826.80亿元,同比增长24.10%。

2021年中信银行实现营业收入2045.57亿元,同比增长5.05%;实现归属于本行股东的净利润556.41亿元,同比增长13.60%。

2021年平安银行实现营业收入1693.83亿元,同比增长10.3%;实现归属于银行股东净利润363.36亿元,同比增长25.6%

全国人民苦房贷久矣!

我们也没想回到2008年存量房贷利率打折,我们也不需要银行给我们房贷利率补贴,我们也不想像香港一样1.5%的房贷利率!我们只需要恢复正常的市场秩序!让我们可以自由选择银行!让我们可以转按揭!

当下特殊的经济环境,负担、压力最重的从来都是已经背着沉甸甸房贷艰难前行的购房者!一次市场秩序的恢复、一次转按揭省下来的钱不仅能让家庭纾困,也能有更多的钱去消费。每个家庭一个月少几百几千的房贷,在整个经济体中就能爆发很大的能量!

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