没想到，周日下午，还能有个大新闻。
刚刚，央行发布通知：
对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；
二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
绝对的官方利好信号。
01
这次调整作用到底有多大？
举个例子，目前5年期以上LPR利率为4.6%。
按照新的政策，首套房贷的利率可在LPR4.6%的基础上再降20个基点，也就是4.4%。
对于首套买家来说，这样的利好级别已经非常大了，就差把“快来买房”四个大字写出来了。
同时，央行和银保监会主动下调针对首套房的LPR，也是非常罕见。
盘叔觉得公布的第二点内容，也很有含金量。
第二点是这么说的：
同时，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
这点的核心点有两个：
第一是全国统一的贷款利率下限基础，换句话说，首套房贷利率4.4%和二套房5.2%不能突破下限。
第二则是各城市因城施策，自主确定加点下限。
这意味着将会有更多的城市，会在房贷利率上做出更多的调整。
虽然广州此前就已经有商业银行做到了首套房贷利率4.8%，但不难判断，接下来各大银行将会围绕首套房贷利率4.4%，继续探底。
至于接下来二套房房贷利率是否会突破5.2%的下限，也是一个很大的看点。
可能性不小。
算不算利好？绝对的利好了。
再加上最近各大城市陆续出台了楼市放松政策，整个楼市的入场友好程度，已经进入到一个很高的程度。
比如东莞，就在前两天出台了一系列的调控放松政策。
而广州，也不排除会在近期推出放松政策。
购房成本和购房门槛的双重调整，对于购房者来说，都是好事。
02
如此时期，是否适合入场？
如果后面广州有关政策出来，加上今天的房贷利好，那么对于绝大多数买家来说，确实是个很好的入场时机。
毕竟，无论是从上车门槛，还是从金融层面，都足够友好。
有刚需自住和改善换房的需求，是可以考虑入场了。
但我们也聊过：
当下，楼市的尴尬点在于，房企不敢加大地产投资力度，拖累了经济增长，进而市民的消费信心不高，而行情一旦不好，开发商房子不好卖，就不敢加大房地产投资力度。
这样的恶性循环，造就的，就是大家的短期预期和长期预期不足。
换句话说，购房成本和购房门槛的调整，并不代表着购房需求会就此得到很好的释放。
在经济大幅承压下，房地产市场不明朗的情况下，盘叔发现，很多潜在的买房客，开始出现了购房信心不足的问题。
我们的购房群里，也开始有这种悲观情绪。
虽然大多数是自住，但在他们看来，一旦未来经济行情继续波动，未来房价不会有太大的发展空间，也一定会有所纠结。
没有了预期，出手的欲望就会被压抑。
另一个心态，则是觉得试错成本越来越高。
很多朋友跟我们聊天的时候，大多数会聊到这么一个观点 ：
随着住房需求的减少和住房资源的过剩，未来房子的流动性也会越来越差，如果买错了房子可能很难再卖出去，因此买房的试错成本也更高。
所以就会很纠结这个区域能不能买，这个板块发展潜力怎样，这个楼盘流动性如何……
当然，还有部分购房者的口袋，确实没钱了。
这几者叠加起来的购房心态，加上经济压力，所引起后续的一系列连锁反应，说白了：
需求不够。
所以，要么刺激原有的需求，要么让新增需求入场。
但这两者，都不容易。
正如不少行业机构所言，买家信心仍处于重建阶段，市场除信贷以外仍需要更大的利好刺激，才能进一步提振市场表现。
我们也在等待这样一个假设题：
如果后续广州一旦有进一步的调控政策放松，广州楼市的热度是否会有更大的变化？
03
最后要聊的，是一些我们此前就说过的购房建议。
但在今天出了这么大的房贷利好新闻的情况下，依然有参考性。
其一，聚焦在核心城市。
城市潜能的差异，推动市场向超级分化演变，由于人口潜能的差异，房地产市场分化亦呈现加剧态势。
说白了，人口依然是一座城市潜能的重要维度。
人口高增量的城市，基本面更扎实，而人口低增量城市，在没有足够的产业和人口支撑的情况下，房价并没有太多的价值支撑。
从这一点来看，我们依然觉得广州的发展前景是明朗的。
买入广州，并没有任何问题。
其二，尽可能的情况下，聚焦在核心区域。
当然，广州这座城市，也不能乱买。
房地产行业调控框架趋于稳定，长效机制逐步勾勒清晰，市场和需求逻辑日益成熟。
市场调整下需求回流高价值区，有效市场边界内的板块需求平稳，而边界外的板块需求退潮，导致过往饱受红利的“外溢板块”，如今反转为需求被倒抽的“被虹吸板块”。
中长期看，需求逻辑向居住属性回归，有效市场边界以就业活力区为中心，以一定通勤距离为半径分圈层外延。
所以我们会发现这两年广州楼市一个显著的变化是：
无论是买卖双方选择情况，还是更为敏感的房企拿地情况，都可以看到，回归主城、回归核心地段的趋势会更加明显。
而一些外围区域，相对来说，压力会更大一点。
如果条件容许的情况下，尽可能将房子买在主城区或者靠近主城区的地方，会更加稳妥。
当然，我们还需要考虑的一个问题是看米下锅。
并非所有的外围区域都不建议，但不管怎么说，即便外围区域，也要尽可能选择这里面的中心板块和重点发展板块。
其三，聚焦在长期主义上，做好取舍。
10年常住人口增量598万，“住进来”扎根需求旺盛；住宅商品化率仅39%，“住得好”的商品化改善空间大；50%的家庭户居住在20年楼龄以上房子，“住得新”换房需求大。
在我们过往的一些交流来看，会存在一种购房认知：
很多购房者会纯粹从板块的价值去选择置业项目,而没有从自身的置业需求出发，去做取舍。
实际上，这点会更为重要。
尤其是在当下选择面更广的情况下，建议购房者多去实地看看项目的内外部条件，并根据自身的置业需求，做相应的取舍。
毕竟，对于绝大多数买家，什么都要最优的，又要匹配购房需求，这两者兼顾的可能性，实在不大。
只不过幸运的是，现在的妥协程度，没有那么高，选择题的选项，也远比高位时期多了。
是的，不是劝大家不要买。
而要考虑的，是如何买。
对购房者来说，今年买房的主题也许是：买的对，买的稳。