海珠有多火？相信不少人都能感觉得到。
从去年开始，海珠可谓逆市上涨，一手住宅成交为2526套，成交增幅位居全市第二，同比增加约69%。
房价方面，2021年海珠一手成交价为70616元/㎡，同比上涨20.4%。
量价齐涨之下，关心海珠的购房者已经越来越多，今天就带大家来看看两个海珠的新盘。
新到什么程度呢？现场还是一片工地。一个叫方圆滨江壹号，一个叫保利阅江台。
01.
首先来说一下方圆滨江壹号，项目位于客村板块，从客村地铁站B出口，大概步行2-3分钟即可到达该项目。
客村站有3号线、8号线，去珠江新城、、琶洲、体育西等中心板块十分便捷。在不堵车的前提下，自驾到珠江新城或琶洲大约10-15分钟左右。
四通八达的交通条件，基本上无可挑剔。
客村商圈更加不用说了，有丽影广场、珠影星光城等商业配套，吃喝玩乐基本都是步行即达。
相比而言，教育配套就稍逊一点，项目门口就是新田幼儿园，100米处有市一级新港中路小学，孩子上学比较便捷但不算优质。
而相比教育配套，可能业主会更在意小区的纯粹性，这也是方圆滨江壹号的最大的硬伤。
属于新市头村的旧改项目，共规划7栋住宅，其中两栋为34层融资住宅，1栋39层复建融资住宅，3栋39层复建住宅，1栋38层政府安置住宅。
换言之，这是一个回迁房与商品房混住的小区。要知道，中高端人群居住讲究圈层，不少人会介意这一点。
不过，根据我们现场踩盘以及航拍来看，方圆滨江壹号景观资源确实不错。
两栋融资住宅，直面小蛮腰广州塔，高层还可以看到江景和珠江新城夜景，这样的景观资源非常难得。
户型方面，有93㎡三房、104㎡三房、107㎡三房、132㎡四房。
户型设计中规中矩，最大特点是132㎡户型四开间看广州塔，有6.4米宽阳台以及主卧270°景观飘窗，景观视觉拉满。
价格也比较飘忽，去年吹风价8万，今年限价有所放松，吹风价去到10万+。
02.
另一个新盘保利阅江台地块更小，只能说是蚊型地，建面仅为2.6万㎡。
超小的占地面积意味着项目有一定局限性，项目仅规划一栋30层住宅，也就是俗称的单体楼。
根据规划，项目绿化率要求30%，未来可能会以空中花园的形式呈现。
保利阅江台从位置上更靠近珠江，与珠江新城之间仅隔了一条广州大桥，地段几乎可以说是躺赢。
不过，相比方圆滨江壹号，保利阅江台周边商业配套比较缺乏，要么去客村商圈，要么去珠江新城商圈，而教育也一直是滨江东的死结，没有优质小学教育。
当然，如果你逛商场只去太古汇、K11，孩子读书只读私立学校的话，配套可以直接忽略。
项目景观视觉
产品方面，项目5-18层为低区，2梯5户，户型为120-143㎡四至五房；20-30层，2梯2户，户型为220㎡大平层。
户型方面，最大特点是配置了超宽阳台，但只有3个户型能看江和广州塔，其他户型的长阳台只能作为拓宽通风采光面之用。
其中一个220㎡户型配置L型景观阳台，可谓是将景观最大化。但主卧或许是出于舒适度和私密性的考虑，放在南向而不是放在景观面，好不好见仁见智。
虽然有2梯5户和2梯2户之分，从设计图来看高区与低区是共用2台电梯，并非一般意义上的专梯专户。
03.
无论是客村板块，还是滨江东板块，近几年新房一直十分稀缺。
住习惯这里的地缘客，将会是这个项目的主要受众，而一些其他板块或外区的买家，可能兴趣会有所减弱。
综合来说，两个盘优缺点都比较明显。
方圆·滨江壹号，配套方面无可挑剔，户型门槛也相对友好，但回迁房与商品房混住的确是不少的硬伤。
保利阅江台景观资源更好，一桥珠江新城，这两点已经能吸引不少高净值人群。但单体楼，大平层不是专梯专户比较尴尬。
值得一提的是，两个项目体量都比较小，最近海珠楼市又比较火热，基本上是不愁卖的，毕竟这两个板块缺货太久了，积累了一定的需求量。
从板块价值而言，两者由于长期缺少一手住宅的炒作，没什么热点。未来两个新盘卖完，估计两个板块会回归平静，不会像对岸的珠江新城一样持续高热度。