01、前言
央行、银保监会15日发布通知提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，利率下限允许进一步下调，这使得商业银行贷款的空间更大，有助于后续更好地促进实际贷款利率下调。
他认为，此次政策客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好条件。
按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。
当下背着高额房贷的人还是很多的，而且很多人都还关注着楼市，这应该还是房贷话题首次冲上了热搜榜的首位，真是不容易。
现在国内背着房贷的人那么多，稳就业，的确是最重要的事情了。如果就业没有保住，那么这么多人背着房贷，后果还是蛮严重的。
现在楼市里面最亏的人，应该就是去年在房贷利率达到了6%以上买房的人，他们这些人的房贷利率搞不好和房价一样，都是在历史高点的时候买入了。
有可能成为了高位的接盘侠，一直站在山顶上了。
02、杭州买房不用急
杭州房价是一跌再跌，去年没把杭州二手房卖出去的人，现在基本上都被套牢了。
尤其是在去年杭州房价高位的时候买入的人，简直是妥妥的冤大头了。
去年7月份左右的时候，就是杭州房价高位的时候，也是杭州房贷利率较高的时候。当时杭州的房贷利率都在6%以上了，光这个房贷利率，就足以让购房者多花几十万了，而且房价又比现在高的多，购房者亏的钱就更多了。
今年杭州老破小房价跌的比那些次新房还要明显的多，像是5月10日拍卖的那套西湖区邮电新村的学区房，评估价405万，起拍价300万，折合单价6.03万，结果连个买的人都没，直接流拍。
要知道在2020年11月的时候，同样的楼层，拍卖成交单价达到了7.82万。
另外一个杭州上城区采荷小区的一套老破小，虽然卖出去了，但是成交价比评估价足足少了100万，评估价是380万而结果成交是280万，也是比较惨了。
在我看来，杭州买房不用急，房价之前涨了那么多，肯定还有回调空间的。
过去我们说未来楼市是一个28法则，也就是只有2成的房子能赚钱，8成的房子都会亏钱，但从现在的这个情况来看，28法则都有些高估了楼市的情况。
我们现在房价的水分真的太高了，所以遇到一点点调控房价就成这样了。未来楼市，有可能是19法则甚至比19法则更残酷，1成不到的房子能赚钱，9成的房子都会亏钱。
现在很多房产专家说国内房价下跌，是调控把房价搞下跌的。而实际上国内房价下跌，只暴露了一个问题，那就是国内房价和国内的收入水平真的不符合、不匹配。
如果现在按照国外的房地产市场来管理的话，那就是不要限购、不要限售，然后房地产税税率为1%起征，也没有免征额，也别说这个高，国外的房地产税就是这样的。
那么大家想想，如果我们国内真的按照这1%来征税，有多少人会交不起税而卖房？
那么这些人为什么交不起税、为什么要卖房，核心原因还不就是我们的房价太虚高了，收入根本不匹配房价，所以只要按照市场化的原则来管理楼市，房价就直接歇菜了。
现在楼市调控看着是在打压楼市，但实际上是保护了楼市，因为如果按照市场化的房价，那么房价就不可能涨到这一步去。
土地市场方面来看，卖地真的卖不动了，新房销售面积已经要见顶了，可以说是就在这两年，新房的成交面积必然到底，新房成交面积到顶就意味着卖地的顶峰也就出现了，这会彻底改变楼市的格局。
因为当新房都卖不出去，土地怎么还能卖出去呢？
如果土地卖的少了，而还要保持原来那么高的收入，那不就只有一个涨价的方式，但是大家看现在的情况，新房房价不断的下跌，哪能涨的起来。
换句话来说，我们看到的限跌令同样和当年的限涨令是一样的，都没太能管住楼市。那些开发商依旧是在各种花式的变相降价。
以前楼市火热的时候，你买新房，开发商要求你必须要买车位或者买仓库，更过分的有甚至要加茶水费，这些钱都不加入在网签价的，所以就算让你加钱买了，房价也不显示上涨；现在开发商同样用这种方式来降价，送你车位、送你仓库甚至给你补贴，变相的降房价。
要知道，地卖不动了，很多东西就都要出来了。
这一年，可以清晰的看到房地产行业基本上一直往下走的，所以这个时候如果不出手拉一把房地产，也的确不太行。
只是这次拉房地产肯定和以前是不同的，那些呼吁再来一次棚改去库存的炒房客，也是想太多了。房地产行业，现在的情况和过去是完全不同的两种情况。
第一，现在的杠杆率，也不是那个时候能比的。
在2015年去杠杆的时候，杠杆率仅为37%左右；而等到了去年，杠杆率已经达到了62%。这五年的时间里，增加了那么多的杠杆。
未来还怎么加杠杆？已经加到头了。
第二，人口出生率也承受不住再来一次涨价去库存了。
这还更别说上面多次要缩减贫富差距了，这个时候再来棚改去库存，你想想贫富差距会拉的有多大。
上一轮棚改去库存已经用事实证明了，光把通过棚改去库存拉房价，对大家的收入增加是一点用都没有。
在过去的20年里面，2000年到2015年之间房价虽然在涨，但是大家的收入多少也都增加了。但是在2015年之后，大家的收入几乎都是停滞不涨了。
这里面就已经出现问题了，只是大家当时都沉浸在了房价上涨的幻觉当中了。
为什么我们现在承受不了和国外一样的房地产税，就是因为我们的收入没有随着房价上涨而增加。
如果我们收入和房价一样增加的话，我们为什么交不起房地产税？那么现在又来一次涨价去库存，不就等于把房价泡沫又一次的吹大了，所以才不能这么搞。
从去年2021年上半年的房价高点，一些城市的二手房房价下跌的空间高的能达到50%，低的也应该有10%到20%之间，新房能少一些，但是二手房房价你真的很难说准，买房的时候一定要谨慎。
如果一线城市房价没有泡沫，那么为什么一线城市的人也交不起房地产税？交不起税是不是说明房价和收入不匹配，房价是不是炒出来的？
未来对救房企的政策肯定还会有，我相信未来国内房企，超过80%应该都是国企，房地产行业还会一直存在，只是说性质变了。
就像绿地，把自己从房地产行业转为了建筑行业一样。过去房企是卖新房为主，未来房企大部分会以维修二手房、租赁房等业务为主了。
靠着房价上涨赚钱的时代结束了，或者说对于大部分非专业人士来说，这个机会结束了。对于那些职业炒房客来说，也许还有剩余的十年，普通人基本是没戏了。
买房要把握两个原则，非限价新房不买，非好楼层、好户型新房不买。把这两个原则把握好，以后应该还有翻盘的机会。
03、现在楼市的金融环境已经比2020年宽松的多了
从目前江苏救楼市的情况来看，不管是南京还是苏州，救楼市的效果都远远的低于了预期。
感觉江苏楼市，现在有点青黄不接的样子。
第一代出去打拼的老江苏人，也就是60后、70后，他们大都给已经给子女买好了房子，所以子女也不缺房子；二代这些江苏80后、90后，如果家里有家底的，也没有什么购房需求了。
再加上感觉现在江苏那边整体的氛围还是求保持一个低的下限，也是大家都不愿意承担风险，现在楼市的情况还不明朗。
虽然救楼市，但是房价不涨，就像一辆不停的踩油门往前开，但是四个轮胎没了，油门加的再大，汽车也是原地踏步。
关于现在楼市是热还是冷，大家只要看看楼市的调控政策就知道了。如果楼市真的很热的话，那么还需要连房贷利率都打折了吗？
就拿全国号称热的成都楼市来举例，成都楼市从去年4月份到今年4月份的新房成交量，我们可以清晰的看到，今年成都的4月新房成交量对比去年的成交量，连一半都达不到的。
成都可是二线城市里面号称热的时候都成这样了，想想其他的二线城市是怎么样的？
再看一线城市里面，上海楼市停摆了就不说了，深圳楼市半死不活的就算了，广州是一线城市的吊车尾，还是看北京楼市的成交量。
大家看北京楼市去年到今年的成交量，也很明显的看到今年北京楼市完全是不如去年的，去年每个月的成交量都同比吊打今年的同期的成交量。
一句话，韭菜没那么多了，去年收割了那么多人，今年韭菜还没长起来。
另一方面，现在楼市的金融环境已经比2020年的时候，还要宽松的多了。
2020年那会，全国那些城市至少限购、限贷之类的，比现在严的多，而且房贷利率也比较现在高。
目前楼市里面限购明显放松，限贷就别说了，除了少数城市以外，大部分城市限贷都已经开了，而且房贷利率现在是特别低了。那个时候全国房贷率基本上都在5%以上，个别的还在6%以上了。
当下的楼市宽松程度，虽然说达不到2015年的时候，但是的确比2020要松了。
结果现在房价还没起色，这只能说明当下的购房者比2020年时期要少，所以在环境这么宽松的情况下，也没能把楼市的热度恢复到2020年。
楼市能不能起来，不在于那些没房的人买不买房，而是在于那些已经有房的人，他们入不入场，只有他们接盘，楼市才能真的热起来。
04、总结
以前房价翻倍涨的时候，调控都没来的这么快，现在房价才跌这么点，这个调控就来的这么快。
虽然我也不希望这个房价大跌，但是看到这么轻松的就把那些炒房客给放过了，心里还是有些不爽。
这就感觉像是一个江洋大盗，之前坏事做尽，你为了抓了，各种苦练绝技，结果你好不容易把他抓住了，就要他给灭了；结果这个时候跳出来一个超级高手，说你不能灭他，他现在已经放下屠刀立地成佛了，你要给他一个改过自新的机会；你灭了他，他临死前也会给你来一口，让你也痛不欲生，所以你就给他一个机会，就算了。
然后就很憋屈，凭什么他之前可以那么坏，现在他说一句改过了，就什么都算了，你就要原谅他，然后你现在还要继续灭了他，就会被很多人说你这个人没有同情心，不顾大局等等的。
现在楼市调控就是这样，之前涨了那么多没人说什么，现在才跌这么一点，各种专家都跳出来说人家都这样了你还想怎么样。
你只要说个不字，好像就是这一切都是你造成的一样。
楼市到了迷茫的时候，小龙虾的个人倾向依旧是买定离手，不后悔就行。
未来钱肯定是越来越难赚了，所以肯定会有很多诞生很多新型的骗术，来忽悠大家的钱。
希望大家以后能更谨慎一些，尤其是一些金额比较大的投资，多问一些身边的人，然后再做决定，不要脑子一热就做决定了。
包括买房也是，去年年初很多房产大V都带着自己粉丝，去买了武汉、郑州、西安等地的郊区盘，然后这些郊区盘现在都降价降的很猛，不光是武汉郊区，还是郑州郊区，还是西安郊区，去年买了都是站岗了。
而且当时那些房产大V的粉丝买的也都是边角料，看着说是团购，其实去买的价格比自己去买的价格还要贵。像这种郊区房再便宜，一套房也要几十万了，钱都不容易，大家还是谨慎一些吧。
跟着人家投资失败，你屁点办法都没有。
举个很简单的例子，如果跟着房产专家买房亏钱了，购房者有办法的话，那么那些环京的房产专家就不会这么潇洒了，当年燕郊房价3万的时候，他们还呼吁大家冲进去买，说是燕郊房价能涨到5万一平，结果呢？