银发〔2022〕115号
中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：
为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：
一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
中国人民银行
中国银行保险监督管理委员会
2022年5月15日
对此，浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林表示，下调利率下限或对房地产市场影响并不大，依然坚持房住不炒，只是给了地方更多的自主权，由于银行信贷依然是市场风险导向，所以房地产贷款利率下限下降实际上对房贷市场的利率影响非常的小。而即使地方有设定利率市场利率和房贷利率加点政策的能力，但银行的资金不是来自于地方政府，而是主要来自于央行和储户渠道，其资金本身就有一定的成本。之前银行围绕房地产按揭业务已经将利率压在一个很低的水平，他们很难继续向下压低房贷利率。
此次调整的是住房信贷的利率下限，也就是有些地方可以根据自己的情况，将银行房贷利率下限略微下调，全国范围内是下调20个基点，但各地可以选择不同的下降基点，比如一线城市房价比较高，那么利率可以高一点，如三四线城市，可以用优惠一点的房贷利率来激活市场。
对于房地产来说，当前用户按揭基本上是高于最低利率的，银行的息差已经很低，除非银行资金批发端出现利率下降，否则不会对现有房贷合同产生影响。而对于银行则存在一个比较显著的影响，那就是银行大城市的业务比小城市业务更好做。大城市房价更高，而大城市利率下限不会太低，因为要抑制房产需求，银行单笔按揭在大城市本身额度较大，且叠加了较高的利率下限，所以利率也高一点，所以银行对于大城市按揭市场的争夺将更加激烈，小城市房价单价低，单笔按揭金额小，为了鼓励房产购买，还会要求银行之间展开更加激烈的利率竞争，银行小城市信贷业务利润率会下滑。
“央妈”都说房贷降了！
据央行在5月9日发布的2022年第一季度中国货币政策执行报告显示，3月份，贷款加权平均利率为4.65％，同比下降0.45个百分点。其中，一般贷款加权平均利率为4.98％，同比下降0.32个百分点；企业贷款加权平均利率为4.36％，同比下降0.27个百分点。
而实际上，贷款市场报价利率（LPR）也确实调整过一次。今年1月份，1年期和5年期以上LPR分别下行10个和5个基点至3.7％、4.6％。
第三方研究机构数据也反映了利率下降的趋势。贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据表明，2022年4月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17％，二套利率为5.45％，分别较去年年底回落47个、46个基点。
同时，平均放款周期为29天，较去年年底缩短28天，放款速度明显加快。
部分城市房贷水平下降幅度极大。在最近半年以来，广州房贷利率经历了三次调整，大部分银行首套房贷利率执行的是5.2％-4.8％左右的利率标准；同时，这些银行的优质客户以及部分外资行最低已经降到了4.6％的基准线。
业内人士认为，房贷利率还存在进一步下降的可能。4月份最后一周全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37％，较前一周下降10个基点，叠加4月份全面降准0.25个百分点，有望推动5月份LPR报价下调。
我的没降原因在哪里
很多人可能会心存疑惑，不断看到银行房贷利率下降的消息，为何自己的房贷却如同泥塑木雕的菩萨——纹丝不动呢？
房贷利率是怎么构成的？即最近一个月相应期限的LPR+加点值。根据现行相关规定，首套房贷利率下限为LPR基准利率，二套房不得低于LPR利率加60个基点。目前LPR利率为4.6％，因此首套房4.6％、二套房5.2％，就是目前房贷利率的政策底线。
而正是因为加点值的存在，实际房贷水平要比基准利率高。加点值部分主要与政策、个人征信、还款能力等有关。LPR虽然降幅很小，今年只降了0.05％，但由于银行加点值降了不少，导致新的房贷利率确实出现了一定程度降低。
以商业贷款100万、贷款30年（等额本息还款法）为例，根据测算，相对于去年底的房贷利率水平，目前房贷族月供可以少还290元。由此看来，今年上半年房贷利率的下调，确实让购房者获得了实实在在的优惠。
当然，目前享受到房贷利率下调优惠的是新增需求人群，即新近申请房贷的购房者。而对于存量房贷而言，因为还没到调整周期，所以房贷利率虽然降了，但这部分人群却暂时享受不到利率下降的好处。
央行就此曾做出过相应规定：贷款期限在一年以上的，贷款利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不作调整。不过请放心，到了调整期会根据LPR的变动情况自动调整房贷利率。
当然，还有一点需要留意，就是由于2021年房贷额度紧张，导致部分购房者只能接受加点多的贷款，从长期来看，这是比较吃亏的，因为即便是后续房贷进一步调整，下套的只是基准利率（LPR），但加点部分却无法调整，因此享受到的优惠有限。
仍然以上述案例来说明，在LPR下调5个基点的情况下，百万房贷月供仅减少30元。