近日，在深圳市政府门户网站--深圳政府在线网站出现一则留言，内容如下；
看到这份留言，鹏城楼哥认为，这则留言，反映了很多深圳购房者的心声，慢慢分析：
真正懂深圳楼市的人知道一个道理
深圳楼市的基础逻辑：短期看政策，中期看人口，长期看金融。
自从2021年深圳出台指导价以来，深圳楼市一路下行，最近半年平均月二手成交量基本上都维持在2000套左右甚至不到2000套。
原因很简单，208指导价政策对深圳楼市来说打击是致命的，不光是心态，最主要的还是首付变高了，买房门槛也是直接提高了不少，早推个五六年、七八年，深圳买房还有很多方法可以实现两成首付、一成首付甚至0首付就可以买房。
后面三价合一，直到208指导价政策，深圳购房的门槛也是越来越高，深圳的房价也是一路螺旋式的上升。
为什么这么多政策的限制，这么多次调控，深圳的房价还是能够一路上涨，主要原因还是因为
深圳城市发展的各种红利，不管是深圳先行示范区，还是深圳GDP高速增长的一路凯歌，或者是深圳经济社会、民生、基建的快速发展，归根结底还是来源于深圳对于人才的招揽和引进，给这座城市注入的源源不断的新鲜血液和大量的高素质人才；
高素质人才的背后是高收入，高收入的背后是高的购买力，再结合深圳可开发土地的稀缺性，深圳楼市一直以来的供小于求的供应量，深圳房价也能持续不断的上涨，虽然每次大的房地产调控的政策出台，都能给深圳火热的楼市泼上几卡车冰冷的水，但是这些都只是起到了在短期遏制深圳房价快速上涨、阶段性降低深圳楼市热度的作用。
长期来说，只要深圳的社会经济基本面保持不变，深圳的人口（人才）持续输入，深圳的土地长期稀缺，那么从供需关系的角度，深圳的楼市永远都是供小于求的。
再来看一个数据：
深圳人均银行净存款为-4.18万元。
这个数据是怎么算出来的呢？
据统计公报显示，年末深圳住户存款余额为2.08万亿，住户贷款余额为2.82万亿。如果用住户贷款除以住户存款，计算出的深圳居民杠杆率为136%。更科学的居民杠杆率计算方式是：“住户贷款+公积金贷款”÷当年GDP，这样可以算出深圳的居民杠杆率为：73.5%。深圳净存款为-7394亿元。这意味着，深圳人均银行净存款为-4.18万元。
一直以来，深圳都是一个金融属性很强的城市，高杠杆，高负债，都知道深圳人喜欢搞钱，但本质上是深圳人敢于投资，敢于用手中少量的资金撬动大的资产，撬动大的项目。
这也使得深圳早年那些胆子大的、利用杠杆投资的，利用杠杆买房的，很大一批人尝到了深圳城市发展红利下的房产增值的甜头。
也正因如此
才造就了独一无二的深圳楼市：
深圳买房人是全国最懂房地产投资的一群人！
深圳楼市也是全国楼市的风向标！
深圳地产人也是全国最专业的地产人！
再回到当前的深圳楼市
去年
大学区政策，让深圳很多学区房遭遇了大地震
208二手房指导价政策，让深圳二手房市场交易量降到历史之最
再看看今年
深圳信贷政策逐渐宽松；目前深圳住宅首套利率普遍为4.9%，二套为5.2%。目前银行放款周期为1个月左右。
五一假期，深圳三个项目开盘；
其中南山鸿荣源尚璟公馆，首批推售441套住宅，均价约8.9万/㎡，共入围551批客户，5月1日线上选房，去化接近70%，60㎡户型悉数售罄。
龙岗的合正方州泓园推出289套住宅，5月2日开盘，据项目发出的信息，当天销空了7成。
5月13日，龙华鸿荣源和亦府开盘，入围283人，成交226套，去化率80%
这个成绩放在现在来看，去化率较可观。从案场反馈的看房到访、认筹人数等侧面来看，市场信心正在逐步恢复。
虽然深圳二手房四月份的真实数据没有看到，但是据相关消息推算，保守估计应该在3000+套。
最近一个月，全国各地，比如长沙、苏州、南京，或者珠三角的佛山、东莞、中山、惠州，全部都出台相关的限购、限贷政策。
而市场也是迅速给出了强力的反馈！
例如：五一前夕，中山出台放开限购的相关政策，五一中山楼市成交量猛涨。多个楼盘都创下了开盘后的成交纪录。
于是，关于深圳出新政的各种流言四起：
相信很多人都看到过这则假消息；消息是假，但楼哥认为，深圳出台政策是今年之内迟早的事，不管是指导价调整，还是限购限贷政策，我们不信谣，不传谣。但同时我们也要做好，政策后，深圳楼市疯狂反扑的准备。
最后说一句吧：
你可能永远都不能预测什么时候是最低点，但是你可以把控好那个相对低点！
如果你资金到位、名额到位，你是刚需，这时候，可以择机入市了，但是不要盲目，一定要清楚明白自己想要买的是什么样的房子。
以上内容，纯属个人观点，原创作品。
我不是什么大V，我就是一个十年的楼市观察者。