西瓜说房视频号每周四直播，紧贴楼市当下热点，依据最新数据给出买房建议。
由于直播时长有限，但是粉丝们的问题太多，西瓜姐无法当场一一解答，一般只选取讨论度高、代表性强的问题进行回答。
我们力求认真讨论每一个问题，以期给每一个购房人满意的答复！
01
Q：丽泽区域潜力如何，适合买吗？
A：首先可以肯定的是，丽泽商务区经过10年的规划和建设，现在已进入发展快车道。
尤其是从2020年开始，华为中国总部、银河证券、建信金科等大型企业总部陆续入驻丽泽，标志着丽泽发展正式进入全新阶段，未来蕴藏着巨大的增长潜力与机遇。
丽泽商务区的产业定位是新兴金融产业集聚区、北京第二金融街，也就是中国近年重点发展的“数字经济”产业承接区。
下面这张图是西瓜说房整理的北京写字楼出租率，出租率排名靠前的是CBD、望京/酒仙桥、丽泽、亚奥、中关村，上地、北清路。
从图中我们可以看到丽泽的数据在2020年有明显提升。
疫情助推市场寻迁，丽泽区域平均净有效租金约150元/平方米/月左右，不到金融街和CBD的一半，是目前北京甲级办公楼市场中性价比最高的片区。
再加上地铁14号线的打通，三者共同作用下，丽泽成为承接金融街、CBD等区域辐射需求的主要阵地。
因此，从丽泽的产业规划、目前发展现状、发展速度及未来推理逻辑来看，丽泽前景乐观，其中新房限价项目端礼著、北京瑞府，二手房西宸原著、保利百合、东瑞丽景、顺驰蓝调、金泰城丽湾，近期有购房需求的都可以重点关注。
02
Q：端礼著怎么样？保障房会影响品质吗？会不会是第二个中国玺？
A：先说结论，端礼著这个项目是非常值得期待的！这个项目目前政府指导价为11.2万/㎡，拿地楼面价才7万/㎡，利润空间比较大，所以开发商的品质提升动力足。
而周边次新房昆仑域和中国玺售价已经超过12万/㎡，端礼著妥妥的倒挂盘；且在四环内10万+项目中，端礼著是少有的没打折的项目，意味着买房人能拥有100%产权。
端礼著的户型堪称一绝，整体采用超大面宽设计，130㎡户型客厅开间4.2米；150㎡和180㎡户型采用横厅“类别墅”的设计，客厅开间分别5.8米、7米，这个开间面宽放眼全北京也是稀缺的，更何况是二环边的项目，户型使用体验上可能碾压同级别豪宅了。
另外，项目外立面采用的是铝板+玻璃幕+石材，这种外立面材质，外观漂亮，且将来不会因为时间流逝而老旧，物业定期维护，甚至下场雨就能焕然一新，品质非常高，保值增值性比较高。
项目最大的问题是配有保障房，保障房肯定会在一定程度上影响商品房的居住体验，关键是看开发商如何把这个影响降到最小。
可以看到开发商把保障房楼栋东西向、靠边排列，单独成立了一个区域。（配图更佳）
将来房子交付时会不会有围栏隔起来？ 相信端礼著会汲取“中国玺回迁房围墙”的问题，在保障房签约各个环节把控好，尽可能避免出现类似问题。
商品房+保障房，混在一个小区里，有分割成功，也有分割失败的案例。这个只有最终交付时才知道答案。
总体上，端礼著的价格很友好，是非常值得推荐的，但是新房不像二手房能看见实物，并且都是一房一价，房源也多，还要签署成堆的“补充协议”。
如果你对端礼著感兴趣，想选到合适的户型（甚至特价房源），可以私信咨询西瓜姐哦。
03
Q：回龙观的新房和二手房价格怎么样？
A：回龙观因为紧邻海淀核心产业区而成为这几年的热点区域，也是西瓜姐长期看好的区域。回龙观一直以来都是北京的头部成交片区，当之无愧的码农置业首选区域。
先来说说回龙观的二手房价格。
回龙观二手房近一年大概有10%的涨幅，这一轮（2020年起？）的涨幅是17%，已经远远跑赢北京大盘。从涨幅上看，完美地验证了我们5年来一直强调的选筹逻辑——随着利好的逐步兑现，基本面会越来越好，回龙观的价值是长期存在的。
2020年，买入回龙观地铁边上的优质小区两居室只需要500万，现在至少要小600万了。
再来说说回龙观的新房价格。
因为新房非市场化程度比较高，目前是政府指导价，近两三年的涨幅都控制在5%左右。目前回龙观片区有几个知名的新房项目，像北清云际和建发·珺和府，这两个项目受关注度比较高，都是政府指导价在6.3万元/㎡左右。这两个项目由于拿地价格差异大，品质差异也比较大，西瓜说房公众号也对这两个新房项目如何选筹专门写过一篇文章（加链接《新房大PK，哪个才是码农的最优解？》 https://mp.weixin.qq.com/s/zSJoZTCebK-HDRkq3H9UPA）感兴趣的朋友可以去回顾一下。
最后来说说首付多少钱可以上车回龙观。
新房520万能上车2居，600万能上车紧凑型三居，舒适型三居则要750万左右；首付大概需要250-300万。
二手房上车门槛有高有低，老房子、经适房都有很多选择，这样的单价会更便宜，总价300-400万也有的选。如果是优质小区的两居，价格在550-600万，紧凑型三居比较少，舒适型三居价格在700-750万。
总体上来看，回龙观片区有产业，有交通，住宅产品比较丰富，依然是刚需上车首选。
随着近几年“回天计划”落地，回龙观的建设也相应提速，不管是新房还是二手房都很有潜力，未来回龙观的房价有稳步上升的趋势。
最近疫情反复，相信很多人都或多或少的受到了影响。如果疫情影响了你的买房计划，不要急着emo了，要相信楼市具有不可忽视的周期性，只要你踏准周期，选择合适的时机入手，就可以跑赢大部分人！
有关楼市、有关买房的一切问题，欢迎咨询西瓜姐！