文丨西部菌
最近重庆楼市有点火。
一是，据国家统计局5月17日公布的70城房价数据显示，4月重庆新房价格环比上涨1.4%，领涨全国；二手房价格环比上涨1.3%，涨幅全国第二。
二是，一则来自中国房地产报的消息称，“政府正制定调控政策”，领涨全国楼市的重庆或将迎来新调整。
一时间，重庆楼市大有山雨欲来之势。
关注西部城事的朋友应该都清楚，我们不太直接分析城市的房价。但最近，有关重庆楼市的话题实在是太火，我们忍不住简单聊几句。
01
有关重庆楼市限购，西部菌想纠正的一个说法是——重庆楼市调控太松。
的确，相比目前“限价、限贷、限户籍”已经成为主要一二线城市楼市调控的标配，重庆楼市调控对于“三无人员”的限制，似乎一直显得不那么“显山露水”。
目前，在重庆“无户籍、无企业、无工作”的人员也照样能够买房，但前提是不能贷款。当然，还有一个容易被忽视的条件，即每年还得缴纳不低于总房款0.5%的房产税。
这个政策虽然看起来对于外来购房者的限制没那么强，但实际上杀伤力不容低估。首先，不能贷款，则大大抬高了“炒房”门槛，把相当一部分投机客挡在门外。
其次，房产税并非一次性征收，而是逐年缴纳，这也进一步增加了持有成本。
另外，重庆还有所谓的“豪宅税”。以2021年为例，单价在22106元/㎡及以上的房屋，都需要缴纳房产税。这也在很大程度上限制了重庆房价的“冒头”。
再综合必须取证满2年才能入市交易，重庆楼市调控的实际威力其实一点都不弱。认为重庆调控比较松的看法，其实是站不住脚的。
应该说，房产税作为调控房价“重磅武器”的作用，在重庆的试点得到了较好的体现。最近，又传出房产税将在更多城市试点的消息，这本身就是对于其作用的一种肯定。
02
从绝对单价看，重庆当前的房价水平确实不算高。
GDP十强城市中，有三个城市来自中西部——重庆、成都、武汉。
截至目前，它们的商品房均价都未超过2万，也是十强城市中仅有的三个均价低于2万的城市。这里面恐怕不是偶然。
当然，这其中，重庆的均价确实是最低的。
一边是中西部唯一直辖市，且有成渝双圈国家战略加持，一边却是房价被形容为“低于东部三四线城市”，这种反差的确是客观存在的。包括一些重庆朋友可能也显得焦虑，觉得重庆房价配不上重庆这座城市。
因此，在全国房价均价已经突破一万的大背景下，重庆房价的上升空间，确实是存在的。甚至从不少重庆网友流露的情绪来看，面对调控传言，不少网友并不希望调控浇灭重庆房价上升的势头。
当然，大家也知道，一座城市的房价表现，影响的因素太多了。这不是单纯以城市的战略地位来决定的。
比如，用流行的话来说——房价短期看政策，中期看经济，长期看人口。
首先看政策，前面说过，重庆作为全国目前仅有的两个房地产税试点城市，这本就为房价的上涨套上了“紧箍咒”。
而除了直接的调控政策，重庆过去很多年的土地供应一直居全国前列甚至是全国第一，加之公租房供应也处于全国第一方阵，这些都大大影响到了重庆房价的基本面。
再来看经济，过去几年，重庆经济和产业有过高速发展的阶段，但目前也在经历产业的转型，可以说经济上的潜力仍待进一步释放。
当然，多重国家战略利好的加持，这是非常明显的加分项。
从人口来看，重庆本身的常住人口超过3000万，这是楼市托底的重要力量。且刚刚公布的“七普”数据显示，过去十年，重庆常住人口超过300万，基本上与四川持平，这一表现也非常突出。
应该说，重庆的人口发展趋势是被看好的。
但是，也要看到：一，重庆的老龄化居全国前列，甚至65岁以上人口的占比，在全国仅次于辽宁。
二，增加的人口中，很大一部分属于回流人口。它在多大程度上影响到楼市的基本面需要客观看待。
因此，西部菌的结论是，长期看好重庆楼市的走向，但寄望于突飞猛进，比如，从均价1万多跳涨到2万多，本身不符合现实，政策也不允许。
另外，要指出的是，部分嫌重庆房价太温和的朋友，可能也忽略了一点，那就是重庆这几年的房价基本上还是按照全国大盘的速度在上升。
03
那么，最近重庆房价的这一波“热度”，尤其是拿下全国新房涨幅第一的“桂冠”，到底原因何在？难道真是在大涨前夜？
其实，直接原因并不复杂。
比如，大家都看到的，上个月重庆首批集中供地，平均溢价率超40%，最高溢价率达129.98%，多宗地楼面价折合近1.5万元/平方米。
这一现象自然影响到了开发商以及二手房卖家的预期。
部分新房项目封盘、取消折扣，二手房挂牌量陡降，都是直接体现。
再比如，在全国主要城市进一步升级调控后，热钱的流向发生改变，重庆目前调控举措所留下的缝隙，自然为部分热钱提供了机会。
此外，今年3月传出的“三无”四川人到重庆买房不交房产税的消息，也应该在一定程度上增加了重庆楼市的活跃度。
因此，总体上看，重庆楼市的这波热度，阶段性的特征还是比较明显。当然，不排除区域之间的房价分化情况会加剧。
但是，过热必然招致“敲打”，这是近一两年的规律，已经没有例外。传言中的限购政策，不管具体如何，“有动作”应该是大概率。
04
最后，西部菌想提醒两点。
一，重庆过去这些年在房地产调控、土地改革等方面所承担的诸多任务，都极具“试验田”色彩。换言之，它的房价走向，并不仅仅是重庆自己的事。
二，重庆，包括成都、武汉、西安等中西部城市在内，房价竞争力，宜居成本，永远重要。
流入人口虽然带动了房价，但别忘了，当房价上涨到一定程度，人口的流入也可能受到影响。中西部每座城市都需要做好平衡术。