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房价领涨全国!重庆,靴子即将落地?

君悦的生活

2022-05-12 15:59四川

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文丨西部菌

最近重庆楼市有点火。

一是,据国家统计局5月17日公布的70城房价数据显示,4月重庆新房价格环比上涨1.4%,领涨全国;二手房价格环比上涨1.3%,涨幅全国第二。

二是,一则来自中国房地产报的消息称,“政府正制定调控政策”,领涨全国楼市的重庆或将迎来新调整。

一时间,重庆楼市大有山雨欲来之势。

关注西部城事的朋友应该都清楚,我们不太直接分析城市的房价。但最近,有关重庆楼市的话题实在是太火,我们忍不住简单聊几句。

01

有关重庆楼市限购,西部菌想纠正的一个说法是——重庆楼市调控太松。

的确,相比目前“限价、限贷、限户籍”已经成为主要一二线城市楼市调控的标配,重庆楼市调控对于“三无人员”的限制,似乎一直显得不那么“显山露水”。

目前,在重庆“无户籍、无企业、无工作”的人员也照样能够买房,但前提是不能贷款。当然,还有一个容易被忽视的条件,即每年还得缴纳不低于总房款0.5%的房产税。

这个政策虽然看起来对于外来购房者的限制没那么强,但实际上杀伤力不容低估。首先,不能贷款,则大大抬高了“炒房”门槛,把相当一部分投机客挡在门外。

其次,房产税并非一次性征收,而是逐年缴纳,这也进一步增加了持有成本。

另外,重庆还有所谓的“豪宅税”。以2021年为例,单价在22106元/㎡及以上的房屋,都需要缴纳房产税。这也在很大程度上限制了重庆房价的“冒头”。

再综合必须取证满2年才能入市交易,重庆楼市调控的实际威力其实一点都不弱。认为重庆调控比较松的看法,其实是站不住脚的。

应该说,房产税作为调控房价“重磅武器”的作用,在重庆的试点得到了较好的体现。最近,又传出房产税将在更多城市试点的消息,这本身就是对于其作用的一种肯定。

02

从绝对单价看,重庆当前的房价水平确实不算高。

GDP十强城市中,有三个城市来自中西部——重庆、成都、武汉。

截至目前,它们的商品房均价都未超过2万,也是十强城市中仅有的三个均价低于2万的城市。这里面恐怕不是偶然。

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当然,这其中,重庆的均价确实是最低的。

一边是中西部唯一直辖市,且有成渝双圈国家战略加持,一边却是房价被形容为“低于东部三四线城市”,这种反差的确是客观存在的。包括一些重庆朋友可能也显得焦虑,觉得重庆房价配不上重庆这座城市。

因此,在全国房价均价已经突破一万的大背景下,重庆房价的上升空间,确实是存在的。甚至从不少重庆网友流露的情绪来看,面对调控传言,不少网友并不希望调控浇灭重庆房价上升的势头。

当然,大家也知道,一座城市的房价表现,影响的因素太多了。这不是单纯以城市的战略地位来决定的。

比如,用流行的话来说——房价短期看政策,中期看经济,长期看人口。

首先看政策,前面说过,重庆作为全国目前仅有的两个房地产税试点城市,这本就为房价的上涨套上了“紧箍咒”。

而除了直接的调控政策,重庆过去很多年的土地供应一直居全国前列甚至是全国第一,加之公租房供应也处于全国第一方阵,这些都大大影响到了重庆房价的基本面。

再来看经济,过去几年,重庆经济和产业有过高速发展的阶段,但目前也在经历产业的转型,可以说经济上的潜力仍待进一步释放。

当然,多重国家战略利好的加持,这是非常明显的加分项。

从人口来看,重庆本身的常住人口超过3000万,这是楼市托底的重要力量。且刚刚公布的“七普”数据显示,过去十年,重庆常住人口超过300万,基本上与四川持平,这一表现也非常突出。

应该说,重庆的人口发展趋势是被看好的。

但是,也要看到:一,重庆的老龄化居全国前列,甚至65岁以上人口的占比,在全国仅次于辽宁。

二,增加的人口中,很大一部分属于回流人口。它在多大程度上影响到楼市的基本面需要客观看待。

因此,西部菌的结论是,长期看好重庆楼市的走向,但寄望于突飞猛进,比如,从均价1万多跳涨到2万多,本身不符合现实,政策也不允许。

另外,要指出的是,部分嫌重庆房价太温和的朋友,可能也忽略了一点,那就是重庆这几年的房价基本上还是按照全国大盘的速度在上升。

03

那么,最近重庆房价的这一波“热度”,尤其是拿下全国新房涨幅第一的“桂冠”,到底原因何在?难道真是在大涨前夜?

其实,直接原因并不复杂。

比如,大家都看到的,上个月重庆首批集中供地,平均溢价率超40%,最高溢价率达129.98%,多宗地楼面价折合近1.5万元/平方米。

这一现象自然影响到了开发商以及二手房卖家的预期。

部分新房项目封盘、取消折扣,二手房挂牌量陡降,都是直接体现。

再比如,在全国主要城市进一步升级调控后,热钱的流向发生改变,重庆目前调控举措所留下的缝隙,自然为部分热钱提供了机会。

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此外,今年3月传出的“三无”四川人到重庆买房不交房产税的消息,也应该在一定程度上增加了重庆楼市的活跃度。

因此,总体上看,重庆楼市的这波热度,阶段性的特征还是比较明显。当然,不排除区域之间的房价分化情况会加剧。

但是,过热必然招致“敲打”,这是近一两年的规律,已经没有例外。传言中的限购政策,不管具体如何,“有动作”应该是大概率。

04

最后,西部菌想提醒两点。

一,重庆过去这些年在房地产调控、土地改革等方面所承担的诸多任务,都极具“试验田”色彩。换言之,它的房价走向,并不仅仅是重庆自己的事。

二,重庆,包括成都、武汉、西安等中西部城市在内,房价竞争力,宜居成本,永远重要。

流入人口虽然带动了房价,但别忘了,当房价上涨到一定程度,人口的流入也可能受到影响。中西部每座城市都需要做好平衡术。

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