预售资金监管在房地产市场发展进程中一直以来都备受关注。作为“防止楼盘烂尾、保障购房权益”的有效机制，资金的有效管控有效保障预售房屋后续的建设完善，但与此同时，房源交易回款无法支配，开发企业资金活力被约束的质疑也一直存在。
如何实现维护购房市民权益和释放企业资金活力间的有效平衡？日前，惠州市住房和城乡建设局发布《关于实施商品房预售资金监管额度管理的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》），公示了最新版本预售资金监管施策设想，拟通过精细核算、分类管控，以及引入银行保函等措施，有序激发市场活力，推动市场的平稳健康发展。
压实预售资金监管额度，确保楼盘安全交付
“去年印发的《惠州市商品房预售资金监督管理办法》是基础，当前的新措施也是对既有办法的深化和细化调整。”市住建局相关负责人介绍，调整过后的措施将更加聚焦于功能性，明确保障项目竣工交付的基础，对资金实施更灵活的分类管理。
南方日报、南方+记者注意到，对比既有的办法规定，该《通知》对于商品房预售资金监管额度的内涵进行了明确的界定。指出该资金额度为监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度。同时明确了该额度的计算标准。
在具体的计算环节，该标准指出，监管额度为3300元/平方米×项目建筑面积（含地下室等需同步交付工程建筑面积）×120%。对于交付标准为精装修的商品房项目则需相应增加，该增加监管额度为1000元/平方米×项目预售面积×120%。
“监管账户内的资金都按照既有办法规定比例留存，预售至规划验收前留存总销售金额的10%，规划验收至竣工验收前留存8%，竣工验收至首次登记前留存5%，资金的拨付项则集中于项目必要的建筑材料、设备和监理设计等工程建设费。”上述负责人介绍，与项目的建设进度相关联，监管额度随拨付金额也相应核减。
值得注意的是，尽管该计算标准得到细化完善，但为压实项目交付目标，该通知还提出，对于项目建造成本高，监管额度不足以保障项目完工的，监管部门可适当上调监管额度。
拓宽资金使用范畴，灵活使用监管额度外资金
新措施一旦落实，项目预售资金监管账户资金的可使用范围将在一定程度上实现拓宽。
《通知》指出，项目在完成外立面施工且脚手架拆除后，监管账户内资金超出后续工程所占监管额度比例的，可申请拨付该项目预售前房地产开发企业未支付及已支付的工程建设费用、法定税费，有效缩短了企业资金的使用期限。
如何进一步释放资金活力？在强化监管额度资金管控，深化“保交楼、保交付”任务目标基础上，监管账户内的监管额度外资金使用将逐步得到优化灵活。
该《通知》介绍，在监管账户内的累计进账资金达到监管额度后，房地产开发企业可以申请将超出监管额度的资金用于项目预售前已支付的工程建设费，占地范围分摊的土地购置费，预售前已支付的税费、行政事业性收费，开发企业代缴的住宅专项维修资金，项目开发建设的开发贷款本息，以及项目营销费用等支出。
值得注意的是，通知对于企业提交上述用途费用计划也提出了相应的要求，房地产开发企业应提交将资金优先用于同一施工许可证对应的其他非预售项目建设的用款计划，进一步压实整个项目工程的建设完善。
搭建银行保函机制，用活预售资金
在压实监管额度资金和满足各阶段资金留存比例的前提下，预售资金监管账户仍有结余资金的企业资金活力还将进一步得到释放。根据《通知》内容，在惠的房地产开发企业未来还可通过使用银行保函替换预售资金，更有效地发挥资金的市场效力。
“商品房预售的资金均需存入监管账户，在很多时候，实际资金都是远远超过后续工程所需费用的，在压实必要的监管额度后，引入银行保函机制，银行为开发企业及项目做担保代替资金，能够切实让资金灵活用起来。”一位长期研究惠州楼市的相关分析人士介绍，这将有效地为企业资金“松绑”，推动市场资金的活力。
具体到实施环节，《通知》要求保函须为法律法规规定的独立、不可撤销、见索即付性保函，保函出具银行在保函期限内承担不可撤销的连带责任，不能以任何理由对抗索赔请求。
在保函内容的约定上，通知要求必须包含保函编号、出具日期、房地产开发企业信息、项目信息、《监管协议》编号、监管银行、监管账号、担保金额、保函期限、赔付约定、连带责任等信息内容。由房地产开发企业与保函银行自行协商。
与此同时，能够进行承保的银行机构范畴也将有效明确。要求仅限于在惠州市行政区域内设立营业机构的国有控股商业银行、全国性股份制商业银行，城市商业银行、农村商业银行。若由外地银行出具则须在惠州市同银行成功转开后办理保函业务后，由转开银行作为保函的承兑银行。
在备受关注的保函赔付权责方面，该《通知》指出，在保函有效期内，监管项目企业存在拖欠监管项目建设费用；出现质量、违约或者侵权等问题，未支付相应的经济赔偿；项目逾期交付；买卖双方解约未退回预购款，以及其他影响监管项目建设的严重违法违规情形的情况，监管部门可向监管银行发出索赔通知，银行收到通知后于1个工作日内通知保函银行见索即付。保函银行于3个工作日内将索赔资金存入监管银行的监管账户，确保项目的正常有序建设落实。
【记者】张峰
【图片】王昌辉
【通讯员】罗杰
【作者】 张峰；王昌辉
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端