01、前言
现在物价上涨的迹象还不是很明显，今年下半年的时候，CPI很有可能就会超过3%，也就是会让大家都觉得物价上涨了的那种地步。
国内可以控制国内的原材料价格不上涨，但是控制不了国外的原材料不上涨。
1月到4月国内进口国外的那些原材料的价格，我们可以发现，在能源方面进口国外的数量没有以前多了，但是所花费的钱却大幅度的比以前多了；
而且在粮食这块，包括大豆，我们进口的数量没有以前多，但是花费的钱却比以前多了。
造成这种局面，一个是汇率的下跌，一个是国外原材料价格上涨。两种叠加起来，导致今年进口的原材料价格比往年都要高很多。
这些进口原材料价格上涨了，国内的那些价格上不上涨呢？
今年经济这个样子，但是降息却那么难，就是因为这个物价上涨的压力太大了。
如果生活用品价格再次大幅度上涨，城市里面的那些夹心层，就会更难了。
别以为这是通胀，这是滞涨。
物价涨，工资不涨。
现在救楼市，更多只是在精神层面上救楼市或者是在纸上救楼市。
说的难点听，本来这波楼市就该自生自灭，楼市已经完成了它的历史使命了。
全国的人均住房面积已经达到了40平以上了，达到了全球发达国家的标准了，以后随着全国人口的负增长，就算一套新房都没有了，人均住房面积也会被动的继续增加。
而且也不可能所有的房企都没有了，国营房企还是会在的，以前大家都嫌弃国营房企盖房子慢，没有民营房企快，但是以后人口负增长了，也不需要盖那么快了。
大部分民营房企都会退出房地产的，剩下来的基本上都是国企了。
再说的直白点，如果真的救楼市，为什么现在民营房企还是暴雷不断？为什么民营房企不去拿地？
说白了还是银行没把钱给那些民营房企，不然的话以房地产行业的发展规律，房企不拿地早晚要嗝屁的。
02、杭州新房市场两极分化加剧
虽然杭州目前尚未官宣任何调控新政，但传闻不少富阳和大江东的开发商已经收到了“差异化购房”的消息。
如果伴随着逐步放出高价房源，也比较符合杭州“一点点用药”慢慢刺激楼市的市场现状。
其次，亚运会的推迟、地铁四期传闻被砍，让杭州需要更多的市场刺激，再稳住楼市一段时间。
从目前情况来看，杭州的新房市场两极分化加剧，二手房市场面临“凉凉”的窘境，长期耗下去并不是什么好消息。
而在此时如果能释放一些高价盘，就会产生刺激市场的效应。把楼市流失的关注度，再拉回来。否则楼市接下来的行情，还要往下掉。
对开发商来说，不妨趁市场相对平静，及时为手里那些特殊房源制定“逃跑计划”。
值得注意的是，一直被称为市北东东板块的悦潮府与宁围的宁望府，被划入了宁税社区。
社区的调整一定程度上是影响着学区的，在新的萧山区学区划分中，宁安社区、金一社区、宁东社区、宁税社区全部算入了宁围街道的宁围小学。
花了比宁围楼盘多4000元/㎡的价格，读的却是一样的学校，业主自然会不满意。
实际上，这几个社区本就属于宁围街道，当初的土地也是由宁围街道提供给经开区出让。
为了方便管理，今年4月底，萧山区决定将经济开发区市北区块、桥南区块、科技城区块内的社会事务管理职能交由北干街道、宁围街道、新街街道承担。
其中，市北区块内的社会管理工作，将以金鸡路东侧的五七直河为界，东侧由宁围街道负责、西侧由北干街道负责。
简单来说，金鸡路西侧的“市北西“归属于北干街道，金鸡路西侧的“市北东“，全部归属于宁围街道，这其实也是按照当初的土地权属来决定的。
也就是说，不仅仅是拥潮府属于宁围街道，悦潮府、滨涛映月、沁桂轩等小区也都属于宁围街道，只不过他们的社区可能不同，学区也有可能不同。
据悉，萧山经济开发区正在着力准备重新划分街道社区，像拥潮府现在属于市心社区，未来会被划进新成立的开悦社区，但是在社会事务的管理方面是委托了宁安社区。
虽然在当地的答复中，拥潮府今年还可以和市心社区、市北社区一起就读市心小学，但明年并不能保证。
社区划分的不明确，一定程度上会导致新房学区的混乱（虽然新房不具有学区）。
我很好奇，目前萧山市北在售的三个楼盘，37500元/㎡的潮听映月，绿城沁桂轩，以及39500元/㎡的咏桂轩，如果与33500元/㎡的宁围享受同样的学区配套，那还会那么吃香吗？
03、逆周期调控
在2022年之前，房东是苦苦求着银行能不能再给他批一些房贷额度，让他能多贷一些款，让他能买到房价更高的房子。
而现在，国内房东求着银行，赶紧批准了他的提前还房贷申请，让他少给点房贷利息，房贷利息太高了，房东撑不住了。
2021年开始，全国房地产行业就进入了一个新的元年，民营房企开始退场，国营房企占据主流，房地产从原本的金融投资品，开始往消费品上转，过去的短期调控手段，像是限购、限售等，都将退出历史的舞台。
房价没有大涨的机会，普通人会和民营房企一样，慢慢退出这场游戏。
本轮房地产危机过后，房企或者破产、或者躺平，失去继续拿地扩张的能力，结果是土地大量流拍、新房开工面积大降、房地产成交量大幅下降。
经济增长高度依赖基建和房地产，如果想要确保经济继续高速增长，就得继续维持大规模基础建设，就得确保土地出让金规模大致不变。
本轮房地产危机，导致土地成交量大幅下降50%左右。如果想要确保土地出让金大致不变，继续维持大规模基础建设，房价和地价就必须要大涨。
如果房价和地价没有大涨，则土地出让金收入必然大降，无法继续维持大规模基础建设，我们经济必然增速大幅下降，从此进入低速增长期。
房地产是逆周期调控的工具，逆周期调控会带动房价上涨。
美元是全球性货币，美元周期决定世界经济周期，美元宽松时，世界经济繁荣；美元紧缩时，世界经济萧条。
逆周期调控，是调节本国货币周期，使本国经济自成周期，独立于美元周期，少受美元潮汐影响。
房地产是逆周期调控的工具。当美元宽松时，我们就努力让房地产处于紧缩状态；当美元紧缩时，我们就努力让房地产处于宽松状态。
逆周期调控下，我们可以人为调节房地产周期，我们的货币和经济，可以自成周期，可以少受美元周期束缚，我们也能大限度地避免被美元潮汐剪羊毛。
逆周期调控，会导致房价上涨。每次逆周期调控，都会导致深圳房价迎来新一轮上涨。
举个简单的例子：南京公开了今年第二轮集中土拍的地块，不光供应量增加，而且大幅度的增加了核心地块的地。
以前大家觉得南京主城区尤其是河西那边没地，结果这几次南京土拍，次次都拿出地来了。
这就典型的楼市热的时候，什么歪瓜裂枣都往出拿，反正也不怕卖不出去，而当楼市冷的时候，各种核心地就出来了。
这就相当于购房者去售楼部买房，售楼部在楼市热的时候，都是把垃圾房子给你卖，把好的藏起来，要是后面房价涨了，藏起来的房子也值钱了，要是房价跌了，藏起来的好房子还能抗跌一些。
现在很多人买房的时候都执着于次新房，认为次新房房价永远涨，觉得楼市里面那些卖不动的，房价下跌的房子都是老小区，老破小、次新房是不会降的，所以投资次新房是不会亏的。
但实际上大家要明白一点，当下大家看到的那些普通二手房，老小区这些房子在5年前、10年前也都是次新房，是时间让它们成了老小区。
现在买次新房，等入手以后过再个5年，再往出卖的时候，也就不是次新房了。
像武汉、成都等这种新房供应量非常大的城市，每年至少有15万套以上的新房出现，这些新房都会成为你现在投资的次新房的竞争对手。
国内房子的户型产品差不多5年就会变一次，新房的设计、质量等都会比以前的二手房好的。
04、总结
现在楼市里面，首套房宁可不买，也不能买那些有问题的房子，举几个很典型的例子：
一、老破小。
也就是那种老小区，从2018年那一波之后，全国老小区基本上都不行了，哪怕是上海的老破小，没有学区加持；哪怕是核心区的老破小，也只沦为一个收租的房子，收益率很低，连房贷利率都跑不赢。
二、有硬伤的房子。
比如说户型不好、楼层不好、小区不好等等的，也就是人力无法改变的东西。
这种有硬伤的房子，在当下楼市里面的小白越来越少的情况下，很容易遇到小区别的房子房价上涨了，就这种房子不涨。
这两种类型的房子，大家可以仔细观察的，房价上涨时候，这两种房子有可能涨都不带涨的；房价下跌的时候，这两种房子降价降的比谁都快，不降一个很狠的价格，房子根本卖不出去。
房子置换的前提，也是要能买到一个跑赢存款收益的房子，买一个连存款收益都跑不赢的房子回来，还不如不买。