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是的,一大波年轻人提前还贷了

深蓝财经

2022-05-10 19:59四川

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来源 | 深蓝财经

撰文 | 杨波

“提前还款了50万”,朋友小周最近向深蓝财经吐露,“要省44万利息,月供从4400降到1300,感觉一下子轻松了,再也不压抑了。”

小周说,此前他的房贷总共75万,每月还款4400元,贷款利率是5.6%,期限30年。

据深蓝财经了解,提前还款前,他已经还款50个月,累计还款22万元,但是房贷余额还剩70万。也就是说,本金部分总共只还了4.5万,其他的17.5万全是利息。

小周坦言,“感觉以前的利息太高了,这几年还的全是利息,简直受不了”。

小周给深蓝财经算了一笔账,如果不提前还款,他还要还款310个月,累计还款金额136万。减去贷款本金70万,利息还需要66万。

这次提前还款50万,剩余利息少了46万,月供也降到1300一个月了。虽然提前还了贷款,小周荷包里仅剩下1万多元,但这样的决定并不让他后悔。

小周解释,一是月供压力少了很多,以前工资大部分都还贷款了;二是利息节省了46万;三是之前的贷款利率太高了(5.6%),手里的钱无论投什么,都赚不够这个成本,“思来想去,还是提前还款最实在。”

这可能并非个例。在社交平台上,提前还款似乎已成为一股潮流。

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理由是,提前还贷款能节约下大笔利息,能减轻还款压力。更重要的是,股票和基金持续下跌,令他们手里的钱实在“无处安放”。数据显示,如今的理财产品,收益率普遍低至3%以下,定期存款利率比这更低,“宝宝类”活期产品收益率更是低于2%。

当稳定的投资收益不如房贷利率时,“提前还款能节省利息支出,节省利息就是赚钱了”。

举个例子,如果贷款余额50万,房贷利率5.5%,那么一年利息支出就是2.75万。如果投资收益率稳健且高于5.5%,那么大可不必提前还款,因为收益减去利息还有赚。反之,在当下背景下,稳健的收益率大多徘徊在3%左右,那么一年投资回报仅1.5万。

一顿操作下来,每年还倒亏1.25万。

这是明账,大家都会算。

提前还贷还有一个重要原因。

小周说,当时他的房子买成150万,首付75万,贷款75万。如今过去了4年多,房价几乎没涨。但是她已经付出了17.5万利息以及3.5万契税等,算上首付款的资金成本9万(75万*3%*4年),装修费20万,合计50万。就这,还没包括装修费。

在房价不涨的情况下,如果装修价值折算成15万,这套房产净价值还剩下95万(150万+15万-70万贷款余额)。但他累计支出的金额为125万(75万首付+50万支出)。

也就是说,在4年房价不涨的假设下,他买这套房子已经亏了30万(125万-95万)。只有当房价涨到195万,他才能勉强保本。算一算,这相当于房价要上涨30%。

说的直白点,如果房价不涨或者微涨,贷款买房就是亏钱。如果房价下跌,更是亏得“一塌糊涂”。

事实上,过去3年来,全国一二三四五线城市房价能够不跌的,已经算坚挺了。大多数城市房价都是下跌的。

这无疑是让贷款购房者“雪上加霜”,相当于在他们“伤口上撒盐”。

“房住不炒”已经深入人心。不仅仅是三四五线城市,一二线城市“炒房热情”都在渐渐消退甚至消失。“房住不炒”其实就是浇灭房价“上涨预期”,使得投资性购房退出市场。

有观点认为,当房价上涨速度能够大于房贷利率下,持有“房产”,购房贷款越多,越能够赚钱,越能够“抗通胀”。一旦房价上涨速度低于房贷利率,或者房价不涨,“房贷越多”亏损越大。这个时候,房贷成为现金的“黑洞”,成为“净资产”的“吞金兽”。

这时候你会发现,你辛辛苦苦每月还进银行的月供,不但没有令你“净资产增长”,反而越还款“净资产”越少。

真是应了那句话,“一辈子在为银行打工”。

因此,从投资的角度看,如果没有更高、更稳健的投资渠道,的确应该提前还款。

当然,要不要提前还贷,也不能一概而论。

有些人是公积金贷款,利率低至3.25%,这样的利息成本,或许不必提前还款。可以将多余的现金买入稳健的银行理财,收益大概率能够超过这个成本。

另外,还要考虑家庭的现金收入,以及家庭未来的现金支出因素。

如果还了大额资金,手里余钱就不多了,家里上有老下有小的,万一需要急用钱,到时候拿不出钱也不行。

当下疫情反反复复,工作可能“说丢就丢”了。到时候,手中留有一定的积蓄,还能支撑一段时间;如果提前还了款,家庭可能很快陷入现金流危机。

能让有能力的人提前还贷,一定程度上也说明,中国人的贷款利率整体蛮高的。

根据央行5月6日发布的数据,今年3月份,我国新发放个人住房贷款利率为5.42%,比年初降低了17个基点。即便如此,5.42%的平均利率,也已经远超定期存款利率(三年期2.75%)和银行低风险理财产品(4%左右)的利率。

其实非常多的人都不清楚,“等额本息还款前几年绝大部分还的是利息”。等到要卖房,或者想要提前还款的时候,才大呼坑爹(有过提前还款经历的人都有此感),原来辛辛苦苦还了几年,本金才还了一点点,其他的大头全是利息!

当然,操作提前还款也很简单。

现在绝大多数银行的APP里面,都能直接操作。只要还款满一年,大多数银行都是不收违约金的。

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看到这里,你觉得自己是否应该提前还贷呢?

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