谁能想到，在凤岭南竟有楼盘能从“难买”，熬成了“难卖”。
不但地块闲置了近十年，楼盘入市前还捂了2年，妥妥一个元老盘。
如今，更是三年没卖完，就连学区也不稳了。
那这元老盘还香吗？
开盘即卖准现房，还不香？
这个盘就是中房翡翠园的三期——中房翡翠时光，位于南宁市青秀区民族大道168号。
▲区位图
在楼市江湖中，中房翡翠时光被称为“难产的哪吒盘”。
原因就是，其在2017年底亮相，2018年6月开放售楼部，2019年11月29日开盘，足足吊了南宁人2年的胃口。
但在建楼又不含糊，当中房翡翠时光2019年底开盘时，有不少楼栋已封顶拆绿网。
▲2019年3月时楼栋就已建出地面大半（图源百度时光机）
当时可谓是，万事俱备，只等开盘。
而中房翡翠时光迟迟不开盘的原因，楼市江湖的解说版本有两个。
一是中房翡翠园的现有物业公司于2018年到期，需要换新物业公司才能申请预售，所以要等到2019年才能开盘。
二是中房翡翠时光当时遭遇限价，南宁轨道地产没有外收，又想实现溢价，只能捂盘。
而且，大唐臻观2016年9月28日由大唐地产以11400元/㎡楼面价拿下，创下当年最高楼面价。2018年6月30日，大唐臻观以均价21000元/㎡开盘入市。
▲大唐臻观实景图，摄于2019.12（图源楼盘网）
在2007年，中房翡翠园一期开盘还是6字头，中房翡翠园2期在2016年时也不过卖8字头，大唐臻观入市后，中房翡翠园2期就卖出了1.5万元/㎡的价格。
所以，中房翡翠时光想搭上DW的顺风车提高身价，也是意料之中。
不过，当时也有中房翡翠时光不拿证，却通过内部消化、单位团购等方式走量，不对外销售的说法。
但最终，中房翡翠时光2019年11月22日拿到预售证，才于11月29日以12410元/㎡起的价格正式开盘。
▲图源网络
在鲜有新盘的凤岭南，一开盘就卖准现房，还比板块均价1.8万元/㎡低了差不多6000元，中房翡翠时光此举无疑是往南宁楼市丢下了重磅炸弹。
果然，中房翡翠时光一开盘就成了当年的流量红盘，更有消息说去年7月其最后2栋楼加推当天更是劲销8000万。
去年7月刚开始打价格战，就又凭着加推新品成了热盘，看来，作为中房置业品牌升级更名为轨道地产后，在凤岭南第一个项目的中房翡翠时光，还真不简单。
不过，最近小鹅在朋友圈又刷到了中房翡翠时光的优惠海报，它开盘至今已3年，目前竟还有房源在售，该不是还一直捂着卖吧？
▲中房翡翠时光的海报
带着这个疑问，小鹅踏上了探索之旅。
大户和门槛陷入“两难”
中房翡翠时光就在售楼部在青环路和原青巷的交叉口，从地铁1号线埌东客运站C口出来就能看到中房翡翠时光的广告牌“东盟商务区最后的倔强”，一口价12468元/㎡起、送2个车位、送15年物业费、首付10万起。
▲确实“倔强”
现在的中房翡翠时光一口价12468元/㎡起，与三年前的开盘价12410元/㎡起，就相差了58元，但现在送车位、送物业费，很明显，在起步价上降了。
不得不说，中房翡翠时光已经从3年前的难买，变成现在的“难卖”了。
小鹅从埌东客运站C口沿着青环路步行约10分钟就到了中房翡翠时光售楼部，可以看到，后面已有住户入住的楼栋还有几间贴着交付红蝴蝶结的空房。
▲售楼部
置业顾问表示，项目总占地126亩，共规划有17栋11-17层的小高层，容积率2.66，预计今年年底整体交付，毛坯交付。
其中，1/2#楼预计5月份交房，3/5#楼预计今年年底交付。
▲1/2/3/5#楼对面规划有一条水系，但还没有开挖
目前主推的是5/9#楼17层高层，有89-177㎡二至五房户型，1/2/3/7/8/15/18/19栋也还有少量特惠房，1梯4户。
在11-17层的小高层中，1梯4户并不是什么大问题，那项目“难卖”的点在哪呢？
从现场拿到的户型图来看，中房翡翠时光的户型战斗力太弱了。
89㎡做3房2厅1卫，阳台开间有3.6m，但只有一个小卫生间，日常生活极为不便。
而且，南北2个小阳台空间较小，很多时候只能充当晾晒区。
▲89㎡户型图
126㎡的4房2厅2卫，相对来说，格局比较方正，客厅开间4.9m，赠送了一个4.9m长、进深1.5m的南向阳台，和一个3.5m长、进深1.2m的北向阳台，但南北双阳台之间隔着厨房，属于“假双阳台”，通风效果一般般。
▲126㎡户型图
165㎡做5房2厅2卫，客厅开间4.8m，除了主卧有主卫，其他4个卧室共用一个卫生间，而且4.8m长、进深1.8m的南向阳台很难满足5-6口人的生活需求。
▲165㎡户型图
最大的177㎡做4房2厅3卫，有2个主卧套房，还赠送了一个3.2m长、进深1.5m的主卧阳台，一个5.1m长、进深2m的南向阳台，一个3.8m长、进深1.3m的北向阳台。
▲177㎡户型图
这个户型的最大亮点就是空间大，但这么大的户型，入户门正对卫生间，私密性较差。
置业顾问还表示，中房翡翠时光的户型多达十几个，全都是大尺度空间。目前市面上，120㎡以上的户型就已有大横厅了，中房翡翠时光还是3年前流行的户型设计，通风和采光效果比较拉胯。
而且，阳台几乎只能充当晾晒区，与堪称大平层的户型尺度不符，此外，“大户人家”日常抢卫生间属实有些不符合气质。
此外，据置业顾问介绍，中房翡翠时光主要是给教职工单位团购和公司团购，要想购房，还得申请团购名额，项目一般不对外销售。
▲一般人还真不好买
产品竞争力不强，项目的去化主要进行单位团购，就已将刚需客群和一般的改善群体直接拒之门外了。这么“难买”，在如今的市场上，项目“难卖”也正常。
不过，中房翡翠时光将要在今年年底整体交付，根据中房以往的惯性“买房即交付”，清盘应该不难。
▲5#和9#已封顶
学区稳不稳？
在小鹅问及价格时，置业顾问表示，12468元/㎡起是3-5层低楼层才有的低价，10层以上的价格是1.5万/㎡左右。
在其周边，彰泰凤岭江湾均价1.55万元/㎡，装修交付；彰泰红均价2.2万元/㎡，精装交付；三祺和顺园均价1.65万元/㎡，毛坯交付；大唐臻观均价2.3万元/㎡，毛坯交付；唐樾青山均价1.4万元/㎡，精装交付。
▲中房翡翠时光周边项目的房价（图源贝壳）
这几个盘都有部分楼栋已交付，而且三祺和顺园如今是现房销售。
相对来说，中房翡翠时光均价1.5万元/㎡并不贵，与板块保持同一水平，若是低楼层，还可以享受1.25万元/㎡起的低价和其他优惠。
小鹅最后临走前，置业顾问还特意强调了中房翡翠时光的学区和地段优势，在这个地段，卖这个价格，是非常值得入手的。
一直以来，南宁市三中初中部（青秀校区）都是中房翡翠时光的主要卖点，因为两者之间只隔了一条铜鼓岭路而已。
▲2021年三中校区的学区划分图
目前，中房翡翠时光的业主可在南宁市三中初中部（青秀校区）、南宁市翡翠园学校、艾德维尔双语幼儿园、金梓艾德维儿幼儿园就读。
▲金梓艾德维儿幼儿园
不过，据小鹅了解，2016年5月底，翡翠园业主曾因网传南宁三中初中部青秀校区的地段划分可能把一路之隔的翡翠园小区排除在外，而集体表达诉求，希望能将小区划入这所学校的地段内。
▲图源新闻在线
直到7月2日，教育局公布的南宁三中初中部青秀校区招生服务地段中显示，翡翠园小区符合地段招生条件，这场风波才平息。
而且，中房翡翠时光就读南宁市三中初中部（青秀校区）还有一个原因，就是与其只隔了雷公岭北路的铜鼓岭路中学还未建成。
从领导留言板上可以得知，铜鼓岭中学预计2022年开工，计划2024年建成并投入使用。
▲三中即将可以松口气了
等到铜鼓岭中学建成，距离学最近的三祺和顺园、大唐臻观业主、中房翡翠时光、梦之岛花园等小区大概率会进行学区变动。
▲铜鼓岭小学、中学地块还未开始动工
所以，中房翡翠时光目前能够就读南宁市三中初中部（青秀校区），未来可不一定。
但是有一说一，即便中房翡翠时光未来可能会痛失名校，但地段确实是实打实的优秀。
中房翡翠时光距离地铁1号线埌东客运站不到1公里，步行也就10分钟左右。而9万㎡南宁华丰城爱琴海城市广场也在埌东客运站旁边。
▲铁学商景都在旁边
就连南宁市体育休闲公园，距离也就700m左右，青秀山也在1.6公里外而已。
这么看，中房翡翠时光的铁学商景距离都不远，基本步行就可到达。而且，就算后面换了学区，铜鼓岭中学的教育资源也不会差。
中房翡翠时光刚开盘没几天就遇上了疫情，既没因捂盘而卖高价，又没因低价迅速清盘，使得户型竞争力愈发下降。
市场本就艰难，它还主要是做教职工单位团购和公司团购，一般人买还得申请名额。
从“难买”，熬到了“难卖”的元老盘，从另一方面来看，中房翡翠园也是个有固定圈层的楼盘。
小鹅觉得，若是能接受产品的缺点，在这个地段上车准现房也是不错的，毕竟12500元/㎡是真的香。
文 | 呆头鹅
校对 | 秋叨鱼