01、前言
今天，有个炒房被套的朋友问我：这次救房地产，能救活吗？
我说，凡事都有两个或者两个以上的结果。有可能救得活蹦乱跳，也有可能救不过来。
他又问我，如果救不过来，会发生什么？
我说，我只能推测，如果救不过来，全方位的房产税大概率就会扑面而来。
他说，我可不可以这样理解：救过来了，有房的人高兴。救不过来，没房的人高兴。
我也不知道。
今年楼市这一波救市潮，估计要搞到10月、11月才能消停了，而且一定要想办法让房企把新房给卖出去，不然的话今年这个美元债就有可能还不上了。
大家看今年美元债的偿还高峰期，主要是集中在了4月、6月、7月，以及10月、11月，4月份的时候，房企还能靠着砸锅卖铁，凑钱把4月份的那波美元债给还了；
而且就那，还有一些房企没还了的美元债，那么想想如果新房再卖不出去，6月、7月到期的美元债该拿什么还？
现在都不是房子滞销的问题，而是欠了那么多钱，要拿什么钱给人家还的问题。
这一轮楼市这么难救，还有有一个原因，有可能是当下那些95后们实在太穷了。
大家可以观察一下，国内那些家境比较好的95后们，还强一些，他们名下没有多少网贷，但是一些小地方的95后，或者是一些大城市里面没什么钱的95后，他们没钱，但是他们热爱消费，导致了欠了大量的网贷。
这些网贷总额也不会太高，一个人大概就是5万到50万之间的样子，但是对于他们的收入来说，欠个20万以上的网贷，基本上买房的可能性就很低了。
我们都不说网贷对征信的影响，就光说20万的网贷，按照18%的年利率来计算，一年的网贷利息就达到了3万6，那这个年轻人他还要交房租，还有日常的生活开销呢，大家算算一年下来，这个年轻人根本攒不下来钱的。
现在那么多城市都在放松调控政策，这一轮下来，限购、限售在二线城市里面都逐渐将会取消。
这对于那些普通的二线城市，或者是普通的地级市来说，尤其是一些房价比较高的地级市来说，是一个比较大的利空了。
想想苏州、南京、青岛、成都、西安、长沙、合肥、郑州、杭州、宁波、武汉等等的城市，都没有限购，100万到150万，可以在长沙买了，150万到250万，可以在西安、成都、郑州等城市买了，250万以上可以在青岛、杭州、南京、苏州、宁波等城市买了。
这种情况下，像是东莞、佛山、徐州、绍兴、嘉兴等等的普通地级市，谁还会在那买。
举个简单的例子，东莞一套房下来250多万，人家为什么不到成都买？嘉兴一套房200万，人家为什么不到西安买？
这轮那些重点的二线城市限购一取消，必然会有下面的城市到这些城市里面去买房。
接着等楼市回暖，开发商债务处理的差不多了，房地产税一出，这些重点二线城市多半在首批，刚好形成一个闭环。
02、杭州楼市面对的压力
杭州楼市如今所面对，是来自经济大环境的压力，是全国各地的共性问题。
买房数据，近30天，杭州降价卖的房子10483套，约占主力在售房源的1/7。敢于涨价的只有746套。涨价和降价的比值，是1比14。
光是昨天1天，降价房源886套，涨价房源67套，敢涨价的只是个零头罢了。
会造成这一变化，要么就是涨价房源变多了，要么就是降价房源变少了。毕竟那时候，大家都坚信只要金融政策放宽，小阳春就一定会来。
但随着时间的推移，行情不见明显反弹，反倒是涨跌比急速缩小，从1:3，逐渐变成1:7，甚至1:10。
这批房源，很多都还在试探性挂牌，未必是真心想卖。甚至有不少房源，挂牌只不过是投资客为了立一个高价的标杆而已，方便造势。
这批房东们预期都比较高，不怕卖不出去，就怕卖低了。所以这类房源才敢涨价。
另一类敢涨价的房子，则是核心板块的改善大户型。
因为这批改善新房摇号确很难，想要置换并不容易。现在舍得把改善板块大户型拿出来卖得二手房东也确实少。
偏偏这类房子的买家是相对有购买力的。
要知道，物以稀为贵，房东才敢涨价。
五一长假时候，我也看了一眼数据，当时的涨跌比还有1:13。这才过了不到一周的时间，又进一步滑落到1:14了。
而现在，杭州二手房东们终于认识到，低迷行情同样会产生连锁反应：长期横盘的市场里，房价的地板就像一层窗户纸，一捅就破，越捅越破。
涨价房源里，另一类占比比较高的，是交付不久的次新房。
在这样的大背景下，个人的自住改善买房需求，是可以暂且搁置、延迟满足的。这才是楼市行情不给力的主要原因。
在我看来，这种现状已经不是靠一座城市出色的调控能力，就能够力挽狂澜的了。
进入5月，又有洛阳、长沙、镇江、长春、苏州、扬州等十多个城市，出台楼市新政放松限购限售政策。
这些城市中，又以苏州和扬州新政最为引人关注。
很多房产专家都喜欢说，过去五年里面，XX城市很牛，房价涨了多少，在这之前，这个城市怎么不行。
比如说他们会拿杭州、合肥、成都、西安等，当个正面典型，说这些城市5年前有多差，现在多牛，然后又会说石家庄、郑州、天津、南昌等现在怎么差。
他们的判断城市好坏的标准，只有一个房价而已，凡是房价跌了的城市，都是坏城市。
这种方法，本身就有问题的。
举个很简单的例子，在他们眼里的这些好的城市，像是杭州，房价从2011年的均价2万5，跌到了2015年的均价16000，合肥房价从2011之后开始，也一口气跌到了2015年，成都、西安房价就更惨了，一口气就跌到了2016年。
这些城市在2011年到2015年之间和2016年到现在，有什么区别呢？杭州2010年就已经全国十大城市了，成都也排名前十了，变化在哪里呢？
扯产业，哪个城市的产业是倒退的？无非就是赶上了一个棚改去库存而已，仔细看看这些城市的房价涨幅，差距根本不大。
03、越来越多的人提前还房贷
尽管高房价对普通百姓不利，但是背后却有很多东西在支撑。类似深圳，这个城市本身就是土地稀缺的城市，随着人口流入，但承载能力有限。
如果城市想要继续升级发展，让竞争能力弱的人流出，竞争能力强的人流入，这是仅剩的选择。
尽管这个结果很残忍，但事实如此。
如果你是一栋大楼的房东，你希望高收入群体的人群入驻之后年年可以涨房租还是希望让生活困难的人继续住里面？
这个答案确实让人遗憾，每个城市都希望更多高科技高收入人才流入，自然就慢慢地把另外一部分寄出去了。
通货膨胀他们是知道的，就是钱印多了，但他们以为钱是印钞机直接印出来的。其实不是，钱是通过贷款的形式产生的而不是直接拿印刷机印。
你每存进银行100元，在当前的存款准备金率之下，银行就可以贷出来600～700元，也就是货币乘数大概6～7倍，这个原理的具体过程就不展开了，有兴趣的人自己去在研究去。这个凭空多出来500～600元，就是所谓的“印”出来的钱，是以拿到贷款的人以负债的形式印出来的。
既然钱是这么印出来的，那么其它人原来的钱就被稀释了，因为社会流通总物资没有同步增多。
而以贷款的方式拿到多印出来的钱的人如果先下手买入短期内不能大量复制的物资，后面的钱再稀释，就对他们有利了。
一来，他们买到的资产没法被稀释，就会保值，所谓保值，就是以涨价的形式体现出来；
二来，他们手里的负债却被稀释了，也就是借钱给他们的人吃亏了。
是银行借给他们的，银行吃亏了吗？银行并不吃亏，因为钱也不是银行的，是银行从别人那里借来的。从谁那里借的呢？
从存款的人那里借的，银行只是不停的吃利差，所以银行也是赚的。
另一方面，如果国内楼市，就靠着现在这么点救楼市的政策，就能把全国楼市给救起来，那么也的确是创造了一个奇迹。
现在国内不论是收入情况以及负债情况，都比以前惨了那么多，而现在的放松调控的尺度，离原来的常规尺度都还没达到呢。
以前常规放松的尺度是限购、限售都没了，外加基准利率打折，而且还没救起来，之后用了超神的政策，棚改去库存之后才救起来了。
现在连基本限购还没有全国放开、利率也没有打折，靠这点程度能把楼市救起来，那楼市真是要烧高香了。
其实大家可以很明显发现一点的，那就是当下还能买房的人，基本上都是之前买房的人，他们手上还是有点余钱的。
大家难道没有发现，现在越来越多的人提前还房贷了吗？
这些人为什么提前还房贷，很大一部分原因是觉得房价涨幅会低于房贷的利息，背着房贷利息，持有房子就是亏的，所以还不如选择提前还掉房贷。
那么如果让他们改变心态，让他们觉得房价还能涨，那他们手上的钱，很大一部分会再次的投入到楼市里面去。
现在救楼市，本身就是想要吸引这些手上还有钱的人，让他们进场。
04、总结
为什么房地产萧条了，很多人依然买不起房子？
1、房价便宜的时候你不买房，等到房价贵到买不起房子了再来要求降房价，这其实就是在耍流氓；
2、房地产萧条的时候你不肯买房，盼望房价大跌，等到房地产回暖了才发现已经上不了车；
3、还买得起房子的时候你不肯贷款买房，幻想房价大跌后能够一次性付款买房，等待首付变成车库的时候才发现贷款也买不起房了；
4、地价不断上涨却盼望房价下跌，一手房不断上涨却盼望二手房下跌，现实生活中房价不断上涨却盼望房价如网络上传言的那般下跌。