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逃不开的房地产经济周期:冷静思考,客观分析

小芮

2022-05-08 22:50江苏

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自去年年中以来,楼市出现拐点,开始进入下行通道。

楼市波动,牵动亿万人的心,有房一族、无房一族均在其中!

但,对我国楼市未来的走向,对当前楼市新政的理解,以及如何做出买或不买,租或不租的决策等等,各人有各人的理解,所谓“婆有婆理,公有公理”,每人的境况不同,立场也就不同,所以看问题的角度也就不同。我有个朋友,夫妻之间对是否在当下买房就争持不下,以致赌气离婚。所以,出现争论甚至激烈的争吵都很正常。

不过,面对同一市场环境,同一件经济事物,它的真相只有一个,它的发展规律也只有一个,真理只有一个。一头大象,不会因为有人摸到它的腿它就柱子,也不会因为有人摸到它的身体它就只能是一堵墙,真相只有一个,大象就是大象!

我国房地产出现拐点之后,对于我国房地产的前途,楼市未来的前景,有部分人继续看好,个别人看得很好;据我观察,大部分人对当前(短期)的楼市并不看好,有小部分人对我国房地产的未来(长期)也看得很空。

今次我国房地产进入下行周期,有其深刻的社会经济原因:

首先,是国际社会经济环境不好,近三年的疫情折磨,世界经济下行,美国对中国打压,出现逆全球化,世界原有秩序已乱,新秩序未形成,我国面临百年不遇的世界大变局,当前俄乌战争更加剧了世界经济的衰退。

其次,国内方面,我国经济经历了四十年的高速增长,创造了世界经济奇迹。但我们的经济总量已大,高速增长率难以为继,经济正在从粗放发展向高质量发展转型,而高新技术产业的成长和发展仍处于初期,结构转换需要一个过程,而这个过程还给美国打压和疫情拖了后腿。

再次,我国房地产业的发展也有其自身的发展规律。1998年房改以来,我国房地产随着国民经济的高速增长而高速发展,房地产业的平均增速高于GDP增速,由于人口红利,城镇化加速、置业观念转变、财富效应,再加上金融杠杆助力,炒风盛行,我国房地产确实已经存在一定程度的经济泡沫,看不到这一点或者不承认这一点,无异于掩耳盗铃。同理,不承认过去十年居民住房消费力、融资力已被严重透支,也是掩耳盗铃。现实的情况是,一方面是经济增长放缓居民支付能力的下降,另一方面是房地产过热的背景下,房企盲目扩张,带动地方政府不断抬高地价,进而房价节节攀升。供过于求的局面出现了,市场难以长期高位盘整,拐头向下就成了必然的选择。

潮有涨有落,月有阴晴圆缺,房地产向下回调,价格回归正常,当市场库存出清之后,又会复苏走向新模式的繁荣,这是市场供求规律,也是客观的经济规律,不服不行吧!

一个房地产经济周期,在经济学上被称为库兹涅茨周期,这种周期由建筑活动的循环变动引起,历时平均为20年,从高位拐点下行到谷底,再到复苏,估计至少也得个三、五年吧。

国内外环境如此,房地产的市场规律如此,我认为当前我国房地产进入下行周期是很正常的事情,不必大惊小怪!

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图片取自全网

房地产既然已经进入了下行周期,没有三、五年是走不出来的。我们要做的和能做的事情,就是维持市场的基本稳定,尽量烫平波峰、波谷,避免出现系统性风险,争取早日实现软着陆,为国家的高质量发展奠定基础。

至于个人租房、购房决策,大方向明了之后,该干吗的干吗,君子所好,各有不同!

最后,我还想说一句:好地段的优质房子能保值增值,长期看可以跑赢通胀,这是真的。时点和产品质量是关键!

祝各位朋友好运!

注:题图取自全网

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