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北方房价“失守”,多地新房、二手房售价下跌,释放出什么信号?

陈娟史纪

2022-05-07 16:31福建

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近二十年来我国经济飞速发展,各行各业都借此东风直上青云。其中,房地产更是一枝独秀。

这是因为房子对国人来说,不仅仅是一个住居所在,更是稳定的象征,结婚买房也是主要的需求之一。再加上城镇化进程加快,不少农村人进入城市生活,房地产行业得到了前所未有的发展。

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随着人们收入的不断提升,市场需求的扩大,房价一路攀升,其涨幅一度比工资要高,居高不下的房价更是让不少买房人压力山大。但一度高居不下的房市,如今却“奇怪”了起来。

北方房价“失守”

经济专家们也开始注意到房地产的畸形发展,不少专家都指出:现阶段国内房地产存在一定的泡沫,从长远来看,弊大于利,不利于国内经济的宏观发展。国家也针对现有问题提出“稳”的总方针,不断优化调整细节。

事实上,“稳楼市”不是维护房地产,因为房地产是百业之基,房地产的崩溃,必然会波及其他行业。

数据显示,到三月中旬已经有55个城市对楼市松绑。

从政策内容来看,主要有限购限售放宽、降低首付比例和降低房贷利率三大类型。如郑州,限购政策进一步放宽,而且二套房的首付比例降低,刺激改善型购房人群。而青岛、重庆等城市,更是将首付比例降低到2成,直接把购房门槛拉低了。

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各地方手段频出,但成交量依然低迷。这背后是目前我国的房地产市场已经达到饱和,户均1.5套房子的高拥有率,让刚需人群数量骤减。

在部分地区,二套房的购买难度较大,二手房交易低迷,让改善人群数量难以激增。行业前景不明,让投资者望而却步。整体需求不足,是目前房地产行业低迷的主要原因。

在房价方面,今年燕郊、平顶山、张家口和连云港等地房价下降,如张家口房价比去年降低了3.57%,连云港房价比去年下降了9.69%。此前,不少人一直认为房价不可能会跌,但现实却给不少投资者上了一课。

北方房价“失守”,多地新房、二手房售价下跌,释放出什么信号?

事实上,这些北方城市房价的下跌,无疑给购房者释放了一个好消息。

新房的低迷也影响二手房交易。从去年到现在,北方二手房挂牌量猛增,但交易萧条。大量二手房进入交易市场,让供求差距进一步扩大,现状是房子太多,但购买力严重不足,而且二手房的交易价格低于预期。

市场这只无形的手在不断影响房价,打破了只涨不跌的刻板印象,虚高的房价开始走向正常。

房产泡沫的潜在威胁

从买房热度较高的一二线来看,首付一般都不低于五六十万,而在北上广深的话,可能需要一百万以上。

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而大部分年轻人的月工资在一万左右,只有少部分人的工资可以到三万及以上,加上日常生活及租房消费,仅靠自己是很难买房的。买首套房要掏空六个钱包才能凑齐首付,这种不健康的现状让年轻人开始逐渐失去活力。

易居数据显示,每年大约有1000万套商品房上线,而需求量约有700万套,这意味着,每年剩余量有300万套房。在二手房市场,每年的挂牌量远大于成交量。

我国房地产在2020年已经供大于求,供求不平就会影响价格,进而导致市场的低迷。房地产的现状不容忽视,而且对购房者来说也不是一个好消息。

房价和人口流入有直接关系,净流入人口多的城市,买房人群较多,房价就会居高不下,如深圳、杭州等城市。而人口外流严重的城市,现有人口不能消化新房供应,就无法支撑房价,房地产陷入低谷之中,并且短时间内没有有效的解决方法。

潘石屹曾说,租售比是衡量房地产市场最重要的指标之一,租金回报率在6%的情况下,房子才能赚到钱。而北京的租金回报率仅有1%,即便是租金翻倍,也是难以赚钱的。更别说,现在出租率并不高。

全国仅有5%的房屋可以依靠租金赚钱,大部分房租是没有投资价值的,买入即亏本是不少投资的现状。

更重要的是,房屋的空置率在不断上升。房地产行业快速发展,国内的商品房已经可以满足国人的居住需求,但考虑到财富和城市发展,这些房子并没有全部使用。

西南财大的数据显示,2017年我国城镇地区的住房空置率就高达21.4%。这个数据在国际标准上来看,已经达到高危标准了。

综合上述分析,我国的房地产在部分城市,尤其是北方三四线城市中泡沫是有的,并且短期之内无法消灭。

因此国家一直在维稳,房地产的崩溃可能会导致近一亿人就业受到影响,70%城市的地方财政无法正常运转,这将会带来毁灭性的打击。因此即便有泡沫,但维持现有状况依然是长久之计。

对购房者的建议

从目前楼市消息来看,除去极个别城市之外,这段时间回暖希望不大,要做好长期持平或者稍微下降的思想准备。

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国家统计数据显示,从2021年7月份开始,个别城市开始下跌,而到9月份时,全国平均房价首次下跌。其中,70%的城市新房售价下跌,90%的城市二手房售价下跌。其中北方城市的下跌更为明显。

去年冬季哈尔滨为了挽救房地产,推出救市二十一条,但依然回天乏术。哈尔滨不是个例,其他城市的政策水花也不大。

这其中有购房者对楼市的信心、房企资金链条、城市发展潜力和收入不稳定等多种因素的影响。央行原副行长吴晓灵曾经作出警示:“要做好资产泡沫破灭准备,买房前要做好思想准备。”

想要买房的人,分析自己城市的人口流动、规划前景和产业结构,如果是上升时期,看好机会是可以下手的,只是需要留有余钱,保障好自己的经济收入水平。如果是在下降时期的话,自住是可以买的,但额外的资产配置还是不建议的。

现在已经不是红利时期,国家也不提倡炒房,二手房的成交难度也比较大。

结语

潮水退去之后,谁在裸泳一目了然。

北方城市的失守主要和人口流失、经济结构有关,人们都想去能赚到钱的城市发展,大量的人口流入势必会拉高房价,南方城市相比北方而言,经济更依靠产业而不是资源,相比抗跌性更强。大量人口流失的城市缺乏买房的有生力量,难以维持现有房价,其泡沫更容易出现。

国家一直在调整房地产政策,维持现状不大跌和住房不炒的大方针是不变的。对于泡沫比较大的城市,房价下跌是市场调控下的表现之一,但并不会出现雪崩的情况,购房者无需过多担心。

国家也在解决住居问题,近几年大力推进公租房、保障性住房等,一直在致力解决一般收入家庭的住房问题。

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