土拍，向来是衡量市场潜力的重要指标。
土地市场作为房地产的一级市场，既能体现开发商后市预期，也能反映当下行情。
在昨天刚结束的广州土拍中，白云空港大道中东侧AB2904003地块，可以说是风光无限。
早在开拍前，就有绿城、金地、华润、美的、金茂、龙湖、中交、首开等共22家房企报名参拍。
正式开拍后更是8分钟就拍到封顶价，并进入竞自持阶段，当之无愧的热门选手。
一场土拍，再次把白云新城板块推上风口浪尖。
这个白云空港大道中东侧AB2904003地块，究竟有何特别之处，值得一众房企挤破头争抢？
从区位来看，地块位于白云新城北部，与广州设计之都仅一路之隔，东侧紧挨云泉居，南侧靠近白云尚城，北边临近解放庄路。
交通方面，直线距江夏站约500米，临近机场高速，未来可以速达广州白云国际机场白云CBD等重点片区。
日常生活配套方面，地块周边有多个成熟二手小区，肉菜市场、学校、幼儿园、医院等配套一应俱全。
按照白云新城规划，这一板块未来将会被着力打造成功能复合、空间连通、特色鲜明的现代高品质活力商圈。
值得一提的是，地块西侧与白云山直线距离仅约2公里，未来高层或可享受白云山景观，具备一定程度的景观优势。
此外，根据出让条件，地块只要求配建一所12班幼儿园、社区居委会等4处公建配套。
在经过25轮竞价后，由中海以27.2亿封顶总价+自持9%拿下该地块，可售楼面价约4.1万元/平，计容楼面价34500元/平。
简单小结一下，白云AB2904003地块之所以能博得房企高度关注，主要原因有四：
其一，地块本身素质较高。位属白云新城，临近白云山，交通便利，生活氛围浓厚。
其二，地块出让条件不高，对开发商而言开发难度较小。
其三，白云近几年出让宅地多为偏远板块，像白云新城这样核心地块并不多。
其四，地块周边竞品不多，有大量潜在改善需求。
不知道大家有没有发现，这次土拍白云一共出让了6宗宅地，但只有白云新城地块成为热门。
具体来看，钟落潭板块独占三宗，包括广龙路 AB0805102地块、广龙路AB0805104地块和马沥智慧健康产业园AB0903166、AB0903176地块；槎头和嘉禾望岗板块各有一宗，分别是广海路地块一、东平地铁站综合开发AB2201085地块。
除了地块本身素质和出让条件因素影响外，这其实也是白云区域价值分布不均的一个缩影。
白云区域幅员辽阔，资源倾斜在所难免。
具体到板块，白云湖数字科技城板块，规划蓝图宏大，但现状仍处于发展蓄力期；金沙洲环境一流，但缺乏强有力产业支撑；白云北部四镇，自带价格优势，但远离核心区。
放眼整个白云，现阶段发展最优的，莫过于白云新城。
一方面，白云新城先天地理优势所在，更接近主城区，加上白云山景观资源加持，其市场价值确定性非常高。
另一方面，白云新城定位为广州新CBD，计划成为珠江新城、琶洲互联网创新集聚区、万博CBD之后，广州第四个成型的总部经济集聚区。
白云新城规划图
当然，白云新城也并非完美，尤其是板块发展速度，一直被大众诟病。
但其实这也不能全怪白云新城，板块所在地段构成复杂，受不可控外界因素影响较大。
于内，板块有白云国际会议中心、鸣泉居等市属的机构；于外，民航、军区各种权属地块包围，涉及面众多，都在一定程度上白云新城发展进度。
此外，白云新城周边还有不少旧改项目，如三元里、萧岗、棠下等，改造难度和时间都不低。
作为白云的门面，白云新城可以“慢”，但不能“差”。
已经是白云第一梯队的白云新城，这次土拍再获市场关注，有哪些值得关注的变化？
在我们看来，至少有以下几个信号：
首先，是站在开发商角度，足以证明其对白云新城板块价值的认可。
原因也不难理解，近几年板块发展明显有所提速，优势日益凸显。
产业方面，不完全统计，目前白云新城已吸引超170个重点项目落户，如骆驼、娇兰佳人、南航、广铁投资、白云城投、北大科技园、中国化学......多家行业巨头坐落于此，总部经济区雏形已现。
交通上，白云新城的立体化交通路网也正在全面成型，除了二号线、三号线，还有建设中的十二号线、十四号线二期等等。
虽然说开发商对市场预判未必百分百准确，但在某些程度上，也可以作为购房决策的一个参考。
其次，是站在购房者的角度，同样有两点需要注意：
一是白云新城是现阶段白云的第一梯队，这点毋庸置疑；二是随着白云新城价值兑现，其产品基本都是走高端路线。
换言之，未来白云新城的上车门槛，注定不低。
聚焦楼市，白云新城会又多一个10万+项目吗？
近年白云豪宅项目基本都集中在白云新城，广州最贵楼面价TOP10地块中，白云新城就占了两个。
有一说一，4万+的楼面价对白云新城并不是什么稀罕事，毕竟板块早在2016年宅地楼面价就拍到了45469元/平，至今仍是白云最贵。
此外，根据中原数据，广州千万豪宅成交分布中白云占比不低，甚至在2020年超越天河，位居全区第一。
不难看出，白云新城受众群体多是高净值人群，片区圈层认同感较高。
而这次备受争抢的白云空港大道中东侧AB2904003地块，参考可售楼面价约4.1万元/平，以及中海一贯风格，未来大概率会打造成高端改善产品。
据悉，地块周边一公里内无在售项目，将直径范围扩大则有首开龙湖·天奕、龙光中铁建天皓西派云峰、新世界云耀、龙湖招商·天钜、粤海·云港城等少数新盘，报价高达6-12万/平。
需要注意的是，虽然白云新城不缺高价地块，但并非所有项目都能被购房者买单。
例如，楼面价高达40441元/平，如今售价售价约66000元/平的天健云山府。
根据阳光家缘数据，项目2019年入市至今，共卖出207套，去化率不足45%。
可见，高地价项目未必都能卖出高价，尤其是当下大环境，产品力如何，同样是衡量项目价值的重要标准。
从这个角度来看，中海在白云新城会打造出怎样一个项目，我们不妨拭目以待。